房段子：止跌回稳最符合成都『小中产』利益

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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粉丝

提问

段老师好，我家情况在成都应该还可以，但是也不是很好的那种，按照你之前说的净资产理论，大概就是几百个的身家，但是也是前几年稀里糊涂的积累，按道理是德不配位的，所以也没那个能力做大做强，现在就想知道，房价是大涨好还是大降对我们更好呢？

房段子解答

城市中产们，尤其是有产但不多的家庭，比如净资产500-1000个的在座各位，并不应该幻想房价暴涨。

一旦破六奔八，三年翻番，其实是对你们资产的稀释。在暴涨期，并非所有中产都有魄力和能力再度跃阶。一旦如逆水行舟，不进则退，1000万的购买力缩水到500万，谁能独善其身？

更不应该摆烂唱空房地产，因为绝大多数家庭的资产就被房产锚定，下行的房价也是变相的身价缩水。

太阳底下没有新鲜事，古今中外都是打江山容易，守江山难。

止跌回稳是楼市目标，也最符合广大小中产的核心利益。

唱多被万人唾骂，唱空只为迎合情绪，大家都被这浮躁的网络社会裹挟了。

楼市波动中的中产困局：为何 “止跌回稳”才是核心诉求。

对于净资产500-1000万的城市中产家庭而言，房地产市场的任何风吹草动都牵动着财富神经。在“唱多”与“唱空”的舆论漩涡中，不少人陷入认知迷茫，而拨开情绪迷雾便会发现：幻想房价暴涨与盲目唱空楼市，本质上都是对自身财富安全的误判，唯有市场止跌回稳，才真正契合这一群体的核心利益。

一、 房价暴涨：看似增值实为资产稀释的陷阱 。

对有产但不多的中产家庭来说，房价 “破六奔八、三年翻番”的狂欢场景，绝非财富增值的福音，反而可能成为资产被稀释的催化剂。这种稀释效应的背后，是阶层资源差异与市场规律共同作用的必然结果。

从资产结构来看，中国中产家庭的财富高度依赖房产锚定 ——数据显示，城镇中产家庭资产中房产占比高达55%，部分家庭甚至超过70%，而股票、基金等金融资产占比不足3%。这种单一化的配置模式，使得中产在房价暴涨周期中缺乏“二次跃阶”的资本储备。高收入群体可凭借多套核心房产的增值收益，通过抵押融资等方式获取再投资资金，形成“房产增值→资本扩张→财富倍增”的滚雪球效应，比如北京朝阳区一套100㎡房产单价每上涨5000元，增值部分就相当于普通工薪阶层5-10年的可支配收入。但净资产500-1000万的家庭，大多仅有1-2套房产，且其中一套为自住房，增值收益多为“纸面财富”，既难以变现又缺乏再投资的冗余资金。

更关键的是，房价暴涨往往伴随系统性通胀与资源再分配。历史经验表明，房地产市场的结构性暴涨会加剧财富分化：高收入群体借助信息优势、资金规模和融资能力抢占核心资产，而中产家庭却要承受日常消费成本上升与资产相对缩水的双重压力。当市场陷入 “追涨”狂热时，1000万资产的实际购买力可能在通胀与阶层差距拉大的双重作用下缩水至500万——这并非危言耸听，2024年四季度部分一二线城市热门区域房价单月涨幅达5%-8%，但同期民生消费品价格指数同步攀升，未参与资产再配置的中产家庭已明显感受到购买力侵蚀。这种“不进则退”的困境，本质是中产在财富再分配中缺乏议价能力的必然结果。

二、 盲目唱空：锚定房产的财富难以承受之重 。

与幻想暴涨相对的，是部分中产陷入 “摆烂唱空”的情绪陷阱。但从资产锚定的现实来看，唱空楼市本质上是对自身核心财富的否定，其代价远非情绪宣泄所能弥补。

中国家庭对房产的依赖度远超成熟市场 ——美国家庭资产中房地产占比仅30%-40%，而中国这一比例高达70%，60%的中产家庭将主要财富集中于房产。对净资产500-1000万的家庭而言，房产通常占据资产总额的60%-80%，房价每下跌10%，就意味着50-80万的财富蒸发，若部分城市曾出现的25%跌幅重现，家庭资产缩水规模将直逼200万，这对多数中产而言是难以承受的打击。更值得警惕的是，房产的流动性困境会加剧这种缩水的痛感：当市场下行时，二手房挂牌量激增而成交量低迷，中产家庭即便想出售房产止损，也可能面临“有价无市”的窘境，最终陷入“持有则持续缩水、出售则折价变现”的两难境地。

唱空情绪的蔓延还会引发连锁反应。一方面，房价下行会导致家庭资产负债表恶化，若中产家庭背负房贷，可能出现 “资产缩水而负债不变”的负资产风险，尤其在收入受经济波动影响时，断供压力会显著上升；另一方面，房产作为中产最重要的信用背书，其价值缩水会影响家庭的融资能力，无论是创业、教育还是医疗等大额支出，都可能因资产贬值而陷入资金周转困境。这种“身价缩水”的影响，早已超越资产数字本身，渗透到家庭生活的方方面面。

三、 守财之难：止跌回稳是中产的最优解。

“太阳底下没有新鲜事，古今中外都是打江山容易，守江山难”，这句古语精准道出了中产家庭的财富困境。若将房产增值视为“打江山”，那么在经济增速趋缓的新常态下，“守江山”的核心就是维持资产的稳定与安全，而楼市止跌回稳正是实现这一目标的关键。

止跌回稳首先能规避财富的剧烈波动。对资产结构单一的中产而言，避免极端行情是守护财富的第一道防线。 2024年四季度楼市止跌回稳的数据显示，全国商品房销售均价结束连续18个月下跌，既避免了房价暴跌带来的资产缩水，又未引发暴涨周期的分化风险，这种平稳态势为中产调整资产配置提供了窗口期。其次，稳定的楼市能为中产创造“财富保卫”的时间与空间。在市场平稳期，中产可逐步优化资产结构，降低房产占比至合理区间，增加债券、货币基金等低波动资产的配置，同时预留10%-15%的现金类资产应对突发风险，这正是经济放缓期财富管理的核心策略。

从更宏观的视角看，止跌回稳符合中产对 “确定性”的需求。中产财富的脆弱性早已凸显：43%的中产家庭储蓄率不足10%，76%未配置商业养老金，健康险覆盖率仅30%，在收入波动、教育医疗成本攀升的压力下，他们根本无法承受楼市极端波动带来的冲击。唯有楼市保持平稳，中产才能将精力从“猜涨跌”的焦虑中解放出来，聚焦于长期财务规划，通过建立风险覆盖体系与可持续增长机制，真正实现财富的稳健传承。

在浮躁的网络舆论中，唱多因脱离现实被万人唾骂，唱空因迎合焦虑被情绪放大，但二者都偏离了中产的真实利益。对净资产 500-1000万的城市中产而言，楼市既不是一夜暴富的赌场，也不是必遭崩盘的陷阱。认清“守财比创富更难”的现实，摒弃极端预期，在止跌回稳的市场环境中优化资产配置、筑牢风险防线，才是守护家庭财富的理性选择。

粉丝提问

你好，高新区家庭有 2 套房（A楼盘 60㎡父母住、B楼盘 93㎡自住，均有贷款），夫妻年收入 40 万，现因生娃需换 120-140㎡大房（兼顾学区、交通、商业，求改善 + 增值），预算 350 万（首付 150 万、贷 200 万），考虑次新二手房，也可看天府新区或市区低价好户型新房；B房可租 3800 元抵部分房贷，纠结是否提前还完该房公积金贷款，需推荐合适购房区域。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你们是在高新有两套房的，B成交不多，目前来看，总价190万左右，对比3800的月租，租金回报率能达到2.4%，对次新房而言，是很不错的成绩了，考虑到紧挨着知名私立学校有一定的保底优势，再者当前也有自住过渡的需求，所以你们继续持有不卖也是可以理解的。或者反过来说，这种回报率理论上应该是在2%左右，现在偏高，说明房子的总价被低估了，因此继续长持是可行的方案。

然后是A的65平小套一，其实位置是不错的，周边人气、商业都慢慢起来了。这套房比较小巧灵活，老人养老独居，或者出租，都是比较灵活的，持有也没啥问题，当前市值大概是110万，租金大概是2500左右，租金回报率有2.7%，按照前面的逻辑来看，还是相当不错的优质房源。

基于此，两套继续持有，或者至多提前结清一套（满足后续的贷款要求），最后再寻找350万级别的兼顾未来读书和改善自住的买法。

接下来就是重点，350万怎么个买法。

新房的话，有点难了，尤其是在东门南门的话，确实有点难了。总要有一些取舍，比如东北的话，可以看成华二八的，招商82亩120户型（相当于143户型），大概就是刚好350万，对你们的改善需求来说是很满足的，但是地段太远了。然后锦江本地的话，已经没有350万级别的新房了，错过了。南下高新，只能看看新川的零散新房，比如陆肖的七期蓁悦：https://weibo.com/1551561845/P3auA7DmM 核心地段，（可能）双地铁房，人口汇聚，商业明星，整体来说户型一般，但是地段是很不错，也是板式T2的买法。

南下的话，就只能看看蜀道宽境，金泰和序这种，可能你们都看过的，地段上比较偏一些，产品中等，蜀道是板式结构，但是口碑一般，金泰造型好，但是T3三叶草结构。

继续往南的万安，法务区或者天府千万麓山这一带，就不推荐了，一方面的确是更偏，另一方面，从教育的角度，还不如新川。

所以真要考虑新房的话，我觉得350万的预算，当前最好的就是看看新川了，挨个里选高个，陆肖可以优选，但还是要看你们实际的喜好、接受度。

如果对新房没有情结，那么反过来看二手房，也并无不妥。

新川本地的话，我问过你是否排斥，如果不排斥的话，可以看看***。

还是强调那句话，买房没有绝对的完美，随便怎样的房子都有最终的买家，无所谓对错，最关键是还是看自己的选择和倾向喜好。

接着说新川，周边比较类似的还有**（**品质）、**（赠送大），**（外立面好看，地段不错，单价低）。

新川这些整体来说，价格还是比较温和的，属于花小钱办大事，能买到相对的大户型，上班上学都比较方便，但是也不能要求非常优质的配套，比如学区。

新川的学区还在发育当中，整体还是向好的状态，我个人觉得如果你们孩子小，对学区要求不是很高的话，那么不妨先买新川这种改善一点的房子自住，不要有**布局的烦恼（租售比看得出来价值有没有低估），长期观察，如果学区起得来，后面就继续读书，实在不行金苹果保底。如果五六年后学区还是起不来，那么到时候你们再去卖掉一套，置换更好的学区房也未尝不可。

如果要提前布局学区房的话，这意味着可能有更大的学区溢价风险，我们建议看看大源。

大源不看最优质的楼盘最顶级的学校，那么考虑到均衡性较好的话，我建议看看***。。。这些，可以说也是非常经典的买法，也是110平或者120平起步的大套三小套四。

和新川相比的话，类似的面积要贵50万左右，就看大源这边是否更符合你们的上班通勤需求呢？地铁的话，还是有5号线，部分像**的话，距离地铁稍远，这种买法算是牺牲单价、通勤，但是得到了学区布局的做法。

总的来说，考虑到你们孩子还比较小，对三圣乡这种东门有一定的地缘距离要求，我建议你们这次布局还是把重心放在新川二手房新房上面来看，在满足家庭改善自住的套三双卫基础上，尽量寻找租售比较高的，房龄品质较好的上述几个次新二手房为宜。

长期后面再观察，根据学区的变化和要求来二次布局房子的最终买法（当前学区的溢价还是明显，观察几年，教育均衡性后，可能有挤泡沫的动作）。

粉丝提问

你好，我家孩子26年读小一，但看重25年上半年买房，预算800万内，看蒙小学区房，中洲套四，建议价格，比对新房。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你的问题是很具体很实际的，就是要兼顾到读书和自住改善（包括通勤），当前来说，大源算是唯一买法。往上的金融城存在老化和通勤距离更远的问题，往南的麓湖天西在学区、价值以及通勤上我觉得还是赶不上大源这么适合你的。

大源无非是新房还是二手房买法，新房还要看重学区的话，最好的就是大源西的教科院东区，这是一所公认的大源名校，曾有业内排名，大源小学排序是教科院东>蒙彼利埃>益州>霍森斯>墨池书院>教科院西>公园小学。

也就是说，你们作为高知家庭很看重教育的话，那么基本上就是前两所买法了。教科院东区比较卷，家长和孩子以及学校都很卷，属于鸡娃家庭；蒙小比较国际化，全面发展，口碑很好；益州小学偏应试化一些，其他的就不多说了。

教科院东一般以南华路为界，东边（包括北边的老小区和南边的新校区）是基本盘，当前新房的话，只有售罄的西派善成、锦上锦和高投天悦。接下来就是捂盘已久的交投大源地块和新绿色（高新地王，而且全是大户型起步，预估超预算明显，而且开盘未定）。

现在唯一有迹象，而且唯一的希望，就是交投这个楼盘溪云善成，https://weibo.com/1551561845/P5pwhyOO8

143的是2T3的塔楼，26F，得房率86-88%，表现一般，大概率你是看不起的哈，我估计大概是500-600万的产品，虽然是满足你们预算，但改善不够彻底。

相对应的，185平的套四三卫，板式T2大平层，是比较符合你们需求的，我个人估计总价大概是700-800万级别，匹配度比较高，唯一需要担心的一是和中洲的性价比比对，二是能否买到，或者说值得一等的问题。

至于215户型，我估计总价大概是900万级别了，如果卡死预算的话，也没必要强行追高，如果预算比较宽裕的话，也可以纳入作为分母，提高上车概率。

现在回来看蒙小的买法，当前周围看得上的就只有中洲锦城湖岸了，周边其他的几个对口小区，存在老化或者过于刚需的情况，长期来说，都是靠学区硬撑着的，万一后面学区价值绷不住，那么很容易全面垮塌。能长盛不衰的，一线湖景+T2洋房+楼盘品质，只有集齐了外部的地段和内部的产品，我觉得才能长期和迭代的新房在资产保卫战上抗衡。

那么再回来看你说的两种户型几套房源。

1、156.89平，T2小高层，650-680万，看视野采光装修而定，你发的链接整体视野装修采光还行，虽然不怎么看得到湖，但也是不错的品相了，唯一槽点就是增值税较高。

加上个税中介费，我估计是7.3%的额外成本（契税1.5%+就不多说了，因为买新房也有这个契税），也是一笔不菲的开销。折合最终总价约为730万，单价4.65万。

相比交投善成的单价而言，我觉得成本是比较高的了，三思啊。

话说，怎样的价格，才算是合适的呢？去年底有630万左右成交的毛坯房，折合单价4万左右，加上税费中介费，也要投4.3万左右，加上装修，按照简单的3k/平来算，最终成本大概是4.6万，和你当前买入的4.65万，差别不大。

也就是说，接下来这房子继续大砍价的可能性不太大。房东也会因为年后开学季，金三银四行情和新房的助推，比较傲娇，价格顶着这个价格卖，买家捞不到什么好处。

我是判断是当前4.6万的综合成本，还是偏高了一点，长期价值是能站稳4.6-5万的，但是短期会存在一定波动，比如降到4.5万以内（清水4.2万以内），对应的买入单价就是精装4.2万（总价660万内），清水3.9万。（前提是房源楼层视野采光无瑕疵）。

不着急的话可以等一等年中年末的偶然捡漏机会。但是你很着急上半年买入，也很看重蒙小，喜欢即买即住的中洲二手房，那么就是拿钱买心欢喜了——虽然从投资性的角度来说，我觉得远不如交投善成。

然后是180+的户型，180.23平的房子是清水房，楼层视野位置还不错，按照你说的800万拿下，装修我觉得起码都要54万，加上7.3%的杂费，那么就是910万左右了，折合单价5万。这个成本一方面是超预算，另一方面保值的压力很大，未来卖5万几呢？我觉得也是偏自住消费属性的买法。考虑到家庭三代的话，套四已经足够，说不定160户型也已经足够好了的。

189.64的这套房，是低楼层，精装房，但是装修品质比较低，基本上要全部重新换过。

就打算2000的翻新成本，800万的报价，全部算一起也要896万了，和前面一套相差无几，而180户型甚至还有更好的采光视野。所以未来的价值演变上，只能说因为面积更大，总价更低，会略微好一点，

综合算下来的话，我觉得中洲的优势是即买即住，T2洋房，学区稳定，生态价值较高，有买到的确定性。

然后交投新房的话，优势是板式结构，产品性价比更高，缺点则是不一定能摇中。

我建议稳住自己，明年26年才读书，理论上是还可以等一年的，不妨试一试今年摇号交投（尽量找找gx吧），如果能上车额185-215户型的中高楼层，那么就欢天喜地。如果确实买不到，那么下半年等年中年末市场预冷了，再行考虑中洲的捡漏，优先考虑单价低的，总价门槛更低的（便于流通和保值，而事实上，即便是160都足够你们自住改善了）。

实在是要再节省一点的话，也可以看好具体房源了记下房号再来找我们去勾兑房东谈价砍价，中介费也尽量打折（比贝壳链家低），这样也算是发挥我们的最大功能，你也在这次买房中尽到最大努力了。