央行原司长盛松成再发权威预测：未来五年中国楼市走向已明朗

央行原司长盛松成再发权威预测：未来五年中国楼市走向已明朗
小区门口的中介小哥最近不总追着人问“买房吗”了，转而推销起了二手房的“装修套餐”；业主群里，有人晒出三线老家的房子挂了半年没成交，也有人说北京五环外的二手房看房量突然多了起来。这两年的楼市就像“拆盲盒”，有人焦虑降价，有人纠结该不该入手。住建部最新数据显示，全国城乡房屋建筑已近6亿栋，二手房总挂牌量突破753万套，而新房待售面积还有7.6亿平方米。就在大家摸不清方向的时候，央行原司长盛松成——这位曾精准预判2021年房价见顶的专家，最近再次抛出权威预测，未来五年楼市的三大走向已经清晰，不管是刚需还是有房族，都得提前看清。

一、行业规模“L型”企稳：告别暴涨，10-12亿平米成新常态
盛松成在首席经济学家论坛上明确说，未来五年楼市最核心的变化是“L型”走势，这不光指房价，更指整个行业的销售规模。巅峰期的2021年，全国商品房一年能卖18亿平米，而现在已经降到了10-12亿平米的区间，这个规模会持续多年，不会再回到过去的“黄金时代”。
背后的逻辑很实在。一方面，房企的债务问题还没彻底解决，从2021年下半年开始的行业调整，要到2025-2026年才能稳定下来，不管是优质房企拿地建房，还是问题房企的重组退出，都需要时间消化。另一方面，人口红利在变化，近五年出生人口从每年1600多万骤降到不足1000万，购房的基本需求自然会下降。
但大家不用慌“市场崩盘”。盛松成强调，政策的目标是“止跌回稳”，核心是“量升而价稳”。现在5年期以上LPR已经降到3.5%的历史低位，每年能为超5000万户家庭减少利息支出约3000亿元，加上地方用专项债收购存量商品房去库存，市场不会一直冷下去。未来五年，行业会从“高速扩张”转向“平稳运行”，6-8亿平米的年新建住宅需求是合理水平 。
二、城市分化“冰火两重天”：核心城市抗跌，非核心区需谨慎
“以后不是所有房子都值钱了”，这是盛松成反复强调的观点，城市能级会直接决定房子的保值能力。这种分化已经在数据上体现得淋漓尽致：8月份上海新房价格同比涨了5.9%，而三四线城市新房价格同比跌了3.7%，烟台龙口、莱阳的二手房价格还在小幅下滑。
具体来看，一线城市会率先企稳。盛松成认为，北京、上海的限制性政策还有放松空间，加上产业集中、人口持续流入，核心地段的房子调整幅度小、恢复快。比如上海8月出台外环外不限购政策后，一周内二手房成交环比涨了11%，周末日均成交达904套，创下7月以来新高 。而二三线城市，尤其是没有产业支撑的小城，会面临“库存高、需求弱”的压力，部分区域可能出现“有价无市”。
盛松成给购房者提了个醒：别买非核心区的普通房源，优先选大城市核心地段的好房子。像深圳前海的绿色建筑地块，溢价率能达到86.1%，而北京首钢园区通过城市更新后，周边房价较改造前涨了15%，这类有价值支撑的房子才抗跌。
三、“双轨制”成型：存量房唱主角，保障房占比将超30%
未来五年，楼市会形成“存量为主、保障补充”的新格局，这是盛松成预测的另一大重点。随着土地供应收紧，二手房的占比会越来越高，一线城市可能超过70%，成为市场的主要供应来源。现在全国二手房挂牌量已经突破753万套，很多家庭的换房需求，都会通过存量市场解决。
与此同时，保障房体系会快速完善。盛松成预测，未来五年保障房占比可能超过30%，主要解决新市民、年轻人的住房难题。目前贵阳、长春已经收购超过15万套存量房转为保障房，郑州更是拿出8.6万间房源做人才公寓，这种“收购存量补保障”的模式会在全国推广。这意味着，商品房市场会更侧重改善需求，房企得从“建得多”转向“建得好”，绿色、智能的“好房子”会更受欢迎 。
对普通人来说，这个变化很实在：刚需可以等保障房机会，改善型需求要盯紧核心区的次新房，而手里有多套非核心区房子的，可能得考虑优化资产。盛松成提到，城镇住房拥有率已经高达96%，近42%的家庭有2套以上房产，未来“房住不炒”的大方向不会变，靠炒房赚钱的时代彻底过去了。
盛松成的预测，其实是给楼市画了一张“路线图”：没有暴涨暴跌，而是在调整中走向成熟。未来五年，行业规模稳住了，城市分化更明显了，“保障+市场”的双轨制也清晰了。对刚需来说，现在房贷利率低、政策支持力度大，遇到合适的核心区房子可以择机入手；对有房族来说，与其焦虑房价波动，不如好好维护房产品质。毕竟房子最终是用来住的，跟着市场规律走，才不会在楼市调整中慌了阵脚。