【财经分析】首提“止跌回稳”满一年 一线城市房地产市场数据见好

来源：中国金融信息网

新华财经北京9月28日电（记者高婷、卫韦华、谈瑞）自去年9月26日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”以来，作为全国楼市的风向标，北京、上海、广州、深圳一线城市的表现格外受到关注。

6月，广州全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率等；8月8日，北京楼市政策松绑，符合条件的家庭在五环外购房不限套数，并加大公积金支持力度等；8月25日，上海同样调减了住房限购政策，符合条件的家庭在外环外购房不限套数，加大信贷支持力度等。9月初，深圳发布楼市新政，打出分区优化限购、统一房贷利率、放宽企业购房限制等组合拳。

业内人士认为，今年以来，一线城市相继优化楼市政策，力度、时点均符合市场预期。一线城市核心区域土地市场持续活跃，带动房企对更多核心城市优质土地保持乐观；一线城市楼市回暖也将通过政策示范效应和房企资源倾斜进一步向强二线城市传导。

政策工具箱不断完善 一线城市房地产市场数据见好

今年以来，公积金政策的优化运用在一线城市中得到了显著提升。58安居客研究院院长张波表示，一线城市跟进优化公积金政策，一方面是为了刺激购房需求；另一方面则是通过盘活资金、扩大覆盖群体推动楼市向供需平衡转型。

记者从北京市住房公积金管理中心获悉，北京新政后首月，公积金贷款受理量达4340笔，较新政发布前同期3167笔增长37%，业务受理量增长近四成，贷款支持力度显著提升。

业内人士认为，目前北京市场热度并非均匀分布。五环内二手房市场由于未受政策直接利好，且面临大量房源竞争，价格压力较大，而五环外热门板块的新房则享受了较为明显的政策红利。安居客数据显示，8月，北京五环外刚需及首改产品（套均总价 500-600 万元）成为主力，昌平生命谷、大兴西红门等板块价格微涨1%-2%。如昌平新城梧桐山语等项目因公积金贷款政策优化，客源量增长12%，部分房源取消折扣。业内认为，未来北京市场走向，将取决于二手房市场成交量能否有效消化激增的供应，从而支撑整个置换链条的良性循环，而当前的“金九银十”就是检验政策成效的关键窗口期。

上海楼市同样面临新房市场表现好于二手房的现实。从安居客线上数据来看，限购放松后对于外环外的拉动效应比较清晰，青浦、松江、嘉定热度持续提升，青浦区最近一周的热度提升7.8，排在全市第一，嘉定、松江分别位于第2、第4位。但金山、奉贤的热度还是处于下行，这也显示出本轮政策对于外围不同区域的影响力有所差异，市场分化还在持续。上海二手房观望指数新政以来略有下降，观望情绪略有缓解；二手挂牌量微跌，中介抢房指数连续4周下降，反映中介情绪进一步偏向买方市场。

值得注意的是，9月26日，上海发布了《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知，至此，针对新建住宅的建筑设计规范，一线城市均出台了相关政策进行调整。“这是一个城市在住宅产品层面最顶层的设计，未来上海的‘好房子’也更有规范可依。”克而瑞集团董事长丁祖昱说，根据该意见内容，阳台、架空层、建筑立面等计容标准都有了新变化，直接影响新建住宅的舒适度和得房率，对购房者而言是实实在在的利好。

“限地价、竞自持”曾是广州采取的一种土地出让模式，即当地价达到上限后，竞拍者开始竞争自持面积比例。这种模式在当时起到了防止市场过热的作用，但另一方面也使得大量房企持有了许多只能租不能卖的房产，形成了巨大的资金沉淀。

2017年到2022年期间，广州中心区域或热门板块一度成交了多宗“竞自持”的商住用地。直到2022年6月，当地才取消了“竞自持”的竞拍规则。9月23日，《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》发布，允许“在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售入市”。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前，我国房地产市场正处于租购并举新模式建立的关键期，自持房入市，可能会造成短期内供应明显增长，也在一定程度上使得规模化租赁再减少。

但也有业内声音认为，自持房入市更多体现为对个别项目盘活存量物业的影响。根据克而瑞统计，广州竞自持成交的宅地共计有12宗，总自持面积约30万平米左右，相比全市一手住宅截至8月31日1421万平米的可售面积，占比非常有限。此外，随着我国租赁住房供应体系转向“政府保障+市场化”双轨制，大量保障性租赁住房入市，也将带动整个租赁市场基底更加稳固，故不必太担忧自持房入市对租赁市场的影响。

9月初，深圳发布楼市新政，这被业内认为是打响了“金九银十”稳楼市的“第一枪”。具体来看，新政最显著的变化是对购房资格和购房套数实行分区差异化管理，将深圳楼市划分为多个梯度区域，放松力度从核心区向外围逐步加大。其中，在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明等区域，深圳户籍居民家庭、非深圳户籍但在购房前连续缴纳1年以上社保或个税的家庭，购买商品住房不限套数。即便是未满足1年社保或个税要求的非深户籍家庭，也可在上述区域购买2套住房。深圳市房地产研究中心主任王锋表示，三级分区模式既守住了核心区调控底线，又给非核心区和远郊区松绑，避免了政策“一刀切”，有利于实现职住平衡。

深圳新政对企业购房限制的大幅放宽、房贷利率机制的优化，同样精准击中了市场关键需求，成为激活楼市活力的重要发力点。易居研究院副院长严跃进表示，对比政策前后，核心区企业从“无购房资格”变为“有条件准入”，非核心区则取消了此前对企业成立年限、税款、员工数量等限制，大大降低了企业购房门槛。龙华、龙岗、光明等区域企业密集，员工住房需求旺盛，此举可以鼓励企业扎根深圳。

多管齐下释放改善性需求 一线城市政策落实已有成效

8月18日召开的国务院第九次全体会议强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。中指研究院认为，这为市场持续释放积极信号，也明确了当前政策的宽松导向，预计四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求、优化供给等方面继续落实政策支持。

在持续优化房票安置政策、加速推进城中村改造方面，上海、广州已取得一定成效。7月，上海嘉定区落地“房票安置”实施办法，首批动迁的彭赵村改造项目共268户，据报道，截至9月14日村民锁定114套房源库房源；广州运用城中村改造专项借款，将收购存量商品房与房票安置结合，据黄埔发布披露，截至7月末，广州黄埔全区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套，完成固定投资266亿元。

针对土地要素市场化配置综合改革，9月23日，广州印发了《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，重点围绕探索土地管理制度改革、优化产业用地供应方式、盘活存量土地资源、挖潜地下空间价值、健全城乡统一市场、推进合理有序用海6个部分，出台31条具体支持措施。值得关注的是，该方案推出系列惠企利民政策，回应市场需求，主动探索新型配置方式，回应存量时代市场主体对产业用地供应方式优化需要，推动弹性供应更多元、计价公式更简明、缴款方式更惠企，实现供应方式、用途转换、功能融合等机制更灵活。

58安居客研究院数据显示，8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大单月涨幅。从先行指标来看，新房、二手房找房热度较7月分别小幅上涨0.6和1.0，释放出积极信号。张波认为，预计9月市场或将结束6月以来的下滑趋势，实现成交量筑底回升，当前处于“金九银十”传统旺季，叠加政策利好，房地产市场迎来发展契机，成交量有望增长。

谈及一线城市楼市表现对整体市场的带动效应，张波表示主要体现在两个方面：一是土地市场，2025 年一线城市核心区域土地市场持续活跃，北京朝阳区呼家楼南里地块以楼面价8.1万元/平米成交，上海杨浦区滨江地块溢价率达 28%，对全国房地产市场形成“锚定效应”，巩固了一线城市在房地产市场中的“压舱石”地位，带动房企对更多核心城市优质土地保持乐观。二是一线城市新房、二手房成交量稳定将带动更多热点城市信心增强，例如，1-8月，上海二手房成交面积同比增长14.2%，显著优于全国平均水平，8月二手房成交18508 套，环比增长 12%，同比增长19%。一线城市楼市回暖将会通过政策示范效应和房企资源倾斜向强二线城市传导，目前长三角、珠三角等核心城市群已出现边际改善迹象。

张波表示，一线城市还需结合“金九银十”政策实际效果，考虑进一步下调LPR，放宽非核心区限购（如深圳光明区取消社保年限）、试点 “租购同权” 与限购挂钩，加大交易税费减免力度等政策工具。

编辑：尹杨