谢逸枫：颤抖吧！前8月全国卖地收入腰斩，怎么办？

文/谢逸枫

9月17日，财政部门数据显示，前8月国有土地使用权出让收入19263亿元（前7月16950亿元），同比下降4.7%（前7月同比下跌4.6%），跌幅扩大0.1%。对比2021年前8月土地收入47110亿元，今年前8月少了27847亿元，堪称腰斩。

中指数据显示，前8个月300城住宅用地成交规划建面同比下降约10%，出让金同比增长约16%，一二线城市平均溢价率分别为13.9%、11.7%。8月300城住宅用地成交建筑面积约3000万平方米，同比下降约三成。

核心重点城市土拍保持一定热度，深圳、宁波通过降低容积率、降低商业比例、降低自持比例方式成功出让流、收储地块。前8个月100强房企拿地总额6056亿元，同比增长28%。8月拿地企业依然以央国企、城投为主。

目前重点企业拿地主要集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、合肥、成都、宁波、长沙等核心城市，折射出当前土地市场的核心逻辑，城市、地块属性决定热度分化，资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜。

其一是前8月国有土地使用权出让收入1.9263万亿元，同比下降4.7%，占到前8月全国一般公共预算收入14.8198万亿元的12.99%（前7月12.47%），而2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

2019年前8月-2024年前8月全国卖地收入分别为37763亿元、42017亿元、47110亿元、33704亿元、27096亿元、20218亿元，增速分别为同比上涨4.2%、上涨7.9%、上涨12.1%、下降28.5%、下降19.6%、下降25.4%。

前8月全国卖地收入19263亿元，对比2021年同期全国卖地收入47110亿元，数据上来看，堪称卖地收入腰斩。值得注意的是同比下降4.7%，对比2022年-2024年同期分别28.5%、19.6%、25.4%的跌幅，呈现收窄、改善的整体趋势。

2019年前8月-2021年前8月全国卖地收入突破3万亿元-4万亿元后，2022年前8月首次跌破4万亿元，2023年-2024年前8月首次跌破3万亿元，意味着土地收入正式见顶，总体的跌幅正在逐步收窄、改善、好转的趋势，与热点城市回升有关。

按照前8月全国土地供应下降、去库存周期、土地出让金收入、房企资金状况四项指标来看，2025年前8月国有土地使用权出让收入占到前8月全国一般公共预算收入的比例将下降到12.99%、地方一般公共预算收入的比例下降到20.95%。

其二是前8月全国土地与房地产相关的税收收入11991亿元（前7月11252亿元）。全国土地与房地产相关的税收收入2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元。

前8月全国土地与房地产相关的税收收入11991亿元占全国税收收入12.1085万亿元的9.9%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地产领域5项税收，占到全国总税收收入的12%以上。

说明100块税收收入里面，房地产等涉及建筑业的税收贡献12块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

前8月全国土地和房地产相关税收中，契税3012亿元，同比下降15.3%。 房产税3307亿元，同比增长11.5%。城镇土地使用税1704亿元，同比增长6.3%。土地增值税2967亿元，同比下降18.3%。耕地占用税1001亿元，同比增长4%。

其三是前8月全国卖地收入1.9263万亿元，全国卖地收入2020年8.4142万亿元、2021年8.7051万亿元、2022年6.6854万亿元、2023年5.7996万亿元，2024年4.8699万亿元，说明卖地收入自2021年之后，连续4年保持下降的趋势。

前8月全国土地与房地产相关的税收收入1.1991万亿元，2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续4年下降。

前8月全国房地产收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）3.1254万亿元（前7月2.8202万亿元），2020年10.3836万亿元、2021年10.7844万亿元、2022年8.6070万亿元、2023年7.6531万亿元、2024年6.7236万亿元。

其四是前8月全国房地产收入3.1254万亿元，占全国一般公共预算收入14.8198万亿元的21.08%（前7月20.76%，2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，说明占全国一般公共预算收入仍高。

前8月全国房地产收入3.1254万亿元，占地方一般公共预算本级收入8.3930万亿元的37.23%（前7月36.48%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，说明占地方一般公共预算本级收入比例仍高。

前8月全国房地产收入3.1254万亿元，占全国税收收入12.1085万亿元的25.81%（前7月25.42%、前5月24.50%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，说明占全国税收收入比例仍高。

这五项房地产相关税收，十一项的税收收入约1.5万亿元，加上全国卖地收入的19263亿元，2025年前8月房地产总收入突破3万亿元。2020年11.2142万亿元、2021年11.7051万亿元、2022年10万亿元、2023年9万亿元、2024年7万亿元。

从前8月房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）看，分别占到全国财政收入、地方收入更高。除税收之外，地方财政收入100块中，房地产贡献36元，意味着地方财政收入里面，房地产贡献非常大。

其五是土地收入自2022年迎来拐点，连续4年下滑。2021年突破8.7051万亿元，创下历史新高，同比增长3.5%。2022年6.6854万亿元，同比下降23.3%，2023年57996亿元，同比下降13.2%，2024年4.87万亿元，同比下降16%。

统计数据显示，自1987年-1995年全国土地收入总额2148.5亿元，1995年土地出让收入是420亿元，1987年-2016年总额超过33万亿元。1999年至2016年，这18年土地出让收入总额超过31万亿元，年均1.7万亿元。

1998年全国土地出让收入为507亿元，2021年增至8.7051万亿元，创土地收入历史新高。1998年-2024年，过去26年全国卖地收入累计总金额85.0107万亿元，年均卖地收入总金额3.2696万亿元，成为土地财政收入最大来源之一。

自2005年至2009年，土地出让金额一直上涨。2005年全国土地出让收入为‌5500亿元至5900亿元‌，2006年达7000亿元，2007年为‌13000亿元，2008年9600亿元‌，同比下降2 0%。2009年15910亿元‌，同比增长63.4%。

自2010年至2017年，土地出让收入分别为2.7万亿元‌（增长70.4%）、33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元（增长3.2%）、32547亿元（下降21.4%）、37457亿元（增长15.1%）和52059亿元（增长40.7%）。

2018年至2020年，土地出让金分别为2018年6.5096万亿元，同比增长25%，2019年7.2517万亿元，同比增长11.4%，2020年8.4142万亿元‌，同比增长15.9%，首次突破8万亿元大关，较2019年的7.2517万亿元增长1.2万亿元。