资产千亿煤老板接手恒大项目，会是下一个爆款吗？

最近一段时间上海豪宅卖爆了！

上海壹号院五批次开盘，66套房源，1小时卖光，均价七千多万的豪宅一口气贡献了48个亿！虹口内环的金茂璞元首开选房，均价16.6万/㎡，最贵的到18.5万/㎡，99套房源，26分钟全部“日光”。

不得不感叹，上海滩的富豪还是多，高端豪宅项目不愁卖！

最近虹口北外滩的一个项目又引起了大家的注意，一家来自内蒙古的“煤老板”企业-伊泰集团，将联手光大信托，“接棒”恒大在上海北外滩的地块，打造它在上海滩的第一个住宅项目。

NO. 1｜壹

拿下恒大上海“钻石地块”的伊泰集团是谁？

是煤老板！

伊泰集团早在1988年3月就已经成立，是以煤炭生产、运输、销售为基础，集铁路、煤化工为一体，以房地产开发、现代农牧业为互补的大型清洁能源企业。

这么一个能源巨头，有巨大的经济实力撑腰，不然对于需要大量资金周转的房地产行业来说，怎么能“说进就进”？

伊泰接手的这块地在当年十分有名。2020 年 9 月，恒大集团以 22.95 亿元总价、5.1 万元 /㎡楼板价、10.87% 的溢价率力压保利发展将这个地收入囊中，这块在当时被誉为上海核心滨江 “三足鼎立” 之一的 “钻石地”，直线距离黄浦江仅 300 米，稀缺性不言而喻。

北外滩地块规划示意图（图源网络）

恒大最初计划将其打造为 400㎡大平层豪宅 “恒大外滩天玺”，作为布局上海高端市场的标杆项目。不久，恒大暴雷，将项目的100%股权转让给光大信托，最终由伊泰接盘。

从现在的规划上来看，伊泰拟建设2栋住宅楼、1幢保障房及商业配套。与恒大此前规划的大平层顶豪不同，伊泰的策略更聚焦市场需求，想打造高性价比江景改善住宅。

毕竟地块当前楼板价仍为5.1万元/㎡，而 2024 年绿城北外滩新地块楼板价已高达12.6万元 /㎡。适中的定位，这个项目有望成为北外滩高端市场的 “价格洼地”。

NO. 2｜贰

伊泰面临的压力不会小

虽然伊泰在全国市场上名不经传，但产品体系成熟完善，产品力十分能打。

从2006年到现在，伊泰累计开发面积已经超过500万㎡，形成“伊泰天骄系列”“伊泰华府系列”“伊泰晴翠系列”三个产品系列。项目从内蒙古鄂尔多斯市、呼和浩特市，正逐步拓展到海口、成都、北京等多个中大型城市。

伊泰天骄系列主打高端豪宅市场，在成都和海口这两个城市取得不错的成绩：

位于成都的伊泰天骄，做了只有660户260㎡-480㎡的大平层，标准层的层高是3.4米，超过了“好房子”标准下3.1米层高；480㎡顶跃户型的层高高达4.2米，打造了「空中庄园」级挑高空间，得房率做到了170%。

超8000元/㎡的室内精装标准配上了杜拉维特的卫浴产品、百朗新风、大金空调等等，妥妥瞄准了高端住宅的方向。顶楼的楼王更是以"双中庭环+360°环幕视野"的豪华配置吸足了流量。

还打造了建筑面积约4781m²的独栋商业会馆，为业主们提供了全方位私享定制型的专属服务，涵盖健身房、棋牌室、恒温泳池、酒吧等功能场所。

成都伊泰天骄实拍图（图源网络）

伊泰还在呼和浩特、包头等地落地了“伊泰华府”系列产品，定位中高端改善。位于呼和浩特的伊泰华府世家，一度在项目所在片区被誉为“第一改善楼盘”。

325㎡-980㎡的大平层，搭配3.9m层高以及89%得房率，立面采用纯石材，可谓“豪华”。3.9 米层高、89% 得房率，成为呼和浩特市富人区标杆。

首创呼和浩特市高端社区 "运动 + 商务" 双会所模式，5000㎡的运动会所涵盖国标泳池、室内恒温泳池、网球场、室内高尔夫练习场等高端设施。

呼和浩特华府世家实拍（图源网络）

但作为首次进军上海住宅市场的 “新玩家”，伊泰面临的考验不容忽视：

北外滩豪宅赛道竞争进入白热化，2025 年北外滩迎来豪宅密集入市期：金茂璞元一期均价16.6 万元 /㎡，认购率超 175%；华润外滩瑞府主打 2000 万 - 3000 万元总价段；绿城北外滩计划推出 200-310㎡大户型，单价或冲击 20 万元 /㎡。

反观伊泰项目，不仅体量偏小且商业配套占比高，导致产品纯粹性与豪宅属性不足，竞争压力不言而喻。

历史保护与自持要求抬高开发门槛，地块内约 5600㎡历史建筑需原址保留并维护风貌，同时还需满足35.55%商业自持比例及办公部分20年自持的要求，这对伊泰的综合运营能力提出了更高挑战。

品牌认知与交付口碑在上海几乎“从零起步”。尽管伊泰在内蒙古本地拥有 “伊泰华府”“天骄” 系列等开发经验，但在上海市场几乎零品牌认知度。

更值得注意的是，此前其在呼和浩特的项目曾曝出 “减配”“宣传与实际不符” 等争议，甚至出现过安全事故。这使得伊泰在一线城市的 “首秀” 信任基础薄弱，唯有在产品交付、品质管控上拿出过硬表现，才可能打消市场疑虑。

NO. 3｜叁

内蒙古的房企为什么来上海？

对于伊泰跑到上海拿项目，不少人纳闷难道是内蒙的市卷不动了，才跑去外地找机会？

其实还真不是 “卷” 的问题，而是内蒙本地的土地市场，确实有点 “冷”。2025年1-8月，推出规划建面为813万㎡，成交规划建面为569㎡。整个内蒙古全省成交地块数量才129块，反观去年同期成交地块数量是181块，算下来跌幅直接飙到28.7%！

不光拿地数量相对少了，供地规模萎缩的更厉害。2025年1-8月推出的地块数量为167块，相较去年同期263块下降36.5%。

不过有意思的是，成交土地均价反而涨了。2024年1-8月土地均价是2111元 /㎡，2025 年就涨到了2714元 /㎡，涨幅为28.6%。一边是拿地量、供地量下跌，一边是价格上涨，这说明房企们对内蒙古房市的长期预期，已经出现明显分化了，不是所有人都看好未来走势。

再看看房企在内蒙的拿地情况。盛锦房地产在呼和浩特赛罕区只拿了2块地，但总权益拿地金额高达16.8亿，稳坐 2025 年内蒙拿地金额榜首；中海宏洋稍逊一筹，在呼和浩特和包头拿了3块地，总权益拿地金额大概 11亿，排第二。

2025年1-8月企业总权益拿地金额排行

中小房企在面对楼市的下行周期，只能通过提高自身产品力才能破局。而类似伊泰“异地摘取”上海北外滩地块的做法，也不失为一种切实可行的生存、发展手段。或许未来一段时间内的房地产行业，比的就是谁能在高压环境下觅得一线生机。

亿翰智库2025年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

扫描下方二维码关注亿翰智库，即可免费获取中小房企专项研究报告，加入中小房企资源圈层对接群，实时掌握经营破局策略、优先参与专业培训课程、精准获取资源合作机遇等核心信息，全方位为中小房企发展保驾护航。

<研究与业务交流请联系>

声明：本文观点仅代表作者观点

版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载

如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：

亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！