朝阳头部双井，跌成啥熊样了？

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

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这一轮楼市回调，整个北京二手房价格的大盘子，跌了大约30%。

一些比较差的房子，跌了百分之四五十，而一些比较好的房子，跌了百分之二三十。

所以，这次回调，也算是检验北京各个小区真实成色的时候：当潮水退去，才知道哪些小区在裸泳。

接下来十几期，大表哥会分板块，重点梳理一些典型标杆楼盘的价格变化，看看它们的涨跌情况。

目的就是通过最真实客观的数据，看看哪些楼盘是真优质好盘，哪些楼盘是泡沫水货，供大家在买房时参考。

（特别说明：

接下来列出的各小区价格，是大表哥从二手房大数据库中，将该小区各历史时间段，成交的所有二手房的价格，进行加权平均所得。

不是某一套房，也不是某个户型，而是同一时期整个小区的二手房价格加权平均。所以这个价格可能会比某个具体的房源高，也可能低。）

今天聊朝阳头部板块——双井。

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重点看5个小区，九龙花园、百环家园、首城国际B区、富力城A区、富力十号

6个小区品质依次从低到高，九龙花园、百环家园代表刚需盘，首城国际B区、富力城A区代表改善盘，富力十号代表豪宅。

1.九龙花园

2014年，整个九龙花园的二手房成交均价是30705元一平米。

2017年，整个九龙花园的二手房成交均价是61426元一平米。

2022年，整个九龙花园的二手房成交均价是64975元一平米。

2025年，整个九龙花园的二手房成交均价是42952元一平米。

从上述价格可以看出，九龙花园房价从2022年历史最高点的64975元一平米，跌到现在的42952元，跌幅是33.9%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的30705元一平米相比，目前九龙花园还有39.3%的涨幅。

2.百环家园

2014年，整个百环家园的二手房成交均价是29715元一平米。

2017年，整个百环家园的二手房成交均价是61991元一平米。

2022年，整个百环家园的二手房成交均价是62954元一平米。

2025年，整个百环家园的二手房成交均价是43100元一平米。

从上述价格可以看出，百环家园房价从2022年历史最高点的62954元一平米，跌到现在的43100元，跌幅是31.5%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的29715元一平米相比，目前百环家园还有45%的涨幅。

3.首城国际B区

2014年，整个首城国际B区的二手房成交均价是46523元一平米。

2017年，整个首城国际B区的二手房成交均价是98623元一平米。

2022年，整个首城国际B区的二手房成交均价是105307元一平米。

2025年，整个首城国际B区的二手房成交均价是80126元一平米。

从上述价格可以看出，首城国际B区房价从2022年历史最高点的105307元一平米，跌到现在的80126元，跌幅是23.9%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的46523元一平米相比，目前首城国际B区还有72.2%的涨幅。

4.富力城A区

2014年，整个富力城A区的二手房成交均价是50291元一平米。

2017年，整个富力城A区的二手房成交均价是102489元一平米。

2022年，整个富力城A区的二手房成交均价是106113元一平米。

2025年，整个富力城A区的二手房成交均价是78164元一平米。

从上述价格可以看出，富力城A区从2022年历史最高点的106113元一平米，跌到现在的78164元，跌幅是26.3%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的50291元一平米相比，目前富力城A区依然还有55.4%的涨幅。

5.富力十号

2017年，整个富力十号的二手房成交均价是124921元一平米。

2022年，整个富力十号的二手房成交均价是143287元一平米。

2025年，整个富力十号的二手房成交均价是123467元一平米。

从上述价格可以看出，富力十号从2022年历史最高点的143287元一平米，跌到现在的123467元一平米，跌幅是13.8%。

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看完上述具体数据。大表哥总结三点，供大家参考。

第一，双井紧邻北京国贸CBD，是朝阳区的头部板块，板块内高中低端楼盘齐全，对北京楼市来说具有风向标意义。

关注北京楼市，有买房需求的朋友，可以重点留意双井板块的楼市行情，即使在其他区域买，也可以关注双井板块的代表性楼盘，像富力城、华腾园等的行情。

因为如果北京房价涨，肯定是优质板块的好房子先启动，跌的时候它们后跌。

第二，这一轮双井板块整体跌幅在25%左右，跑赢北京大盘30%的跌幅，头部板块优势还是比较明显，但是板块内的房价分化比较大，整体呈现出越是刚需盘跌幅越大的情况。

尤其是九龙花园、百环家园这种高层老塔楼，跌幅已经超过北京整体大盘30%的跌幅了。

（当然，还有一些无社区，建成于上世纪七八十年代的老破小，跌幅甚至有超过40%的，只是每年成交量比较小，大表哥就没列出了。）

而改善盘首城国际、乐成国际、富力城等跌幅相对小些，抗跌性比较好。

第三，提示一个风险。作为双井板块内豪宅的富力城十号，从统计数据上来看，房价跌幅最小，只有13.8%。

不过大表哥也提醒一下，富力城十号主要是因为总价高，成交量小，尤其是在当下这种行情下，半年成交不了几套，所以价格可能会有滞后性。

大表哥个人的意见是，如果北京楼市短期内没有大行情逆转，依然延续目前的这种态势，那么富力城十号接下来有非常大补跌的风险。（具体可参考去年的望京金茂府、今年的橡树湾、保利中央公园）

所以，建议想买富力城十号的朋友，如果谈价不好谈，不要急于出手，小心高位站岗。