北京律师：农村房屋买卖 20 年，卖方否认交易？法院支持买方

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农村房屋买卖中，因未及时办理产权变更或存在口头约定，多年后易引发权属争议。北京平谷区一起案例中，村民间买卖房屋 20 年后，卖方突然否认交易，主张只是借住，买方诉至法院要求确认合同有效及房屋归属，法院最终支持了买方的诉讼请求。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵军（购房村民）

被告：钱明（售房村民）

第三人：钱红（钱明之女）

关联人物：

孙磊、孙强（时任村干部，协议见证人）

孙伟（协议中证人）

孙浩（协议执笔人）

赵军妻子（黄某，关联案件当事人）

（二）事件经过

赵军与钱明均为北京市平谷区某村村民，户口性质均为农业户口，系同一集体经济组织成员，且为东西邻居。钱明在该村有两处房屋，分别为七号房屋（涉案房屋，位于某路某号）和八号房屋（位于某中路某号）。

2003 年 7 月 16 日，在时任村干部孙磊、孙强，中证人孙伟，执笔人孙浩的见证下，钱明与赵军签订《房屋买卖契约》，约定钱明将祖遗自翻建的七号房屋以 2 万元价格卖给赵军，房款当场交付，房屋于 2003 年农历腊月二十一交付赵军居住使用，“置主自便不与卖主相干”。协议落款处，钱明、赵军、孙磊、孙强、孙伟、孙浩均在各自名字下方划 “十” 字为证。

赵军称，协议签订后其当场支付 2 万元，后因钱明通过孙伟要求再付 4 万元，其又通过孙伟交付 4 万元。钱明于当年农历腊月二十一将七号房屋交付赵军，赵军居住使用至今。

2023 年，赵军因子女成家需单独立户，发现钱明之女钱红的户籍仍在七号房屋上，导致其家人无法办理入户手续。经村委会多次催告，钱明未迁出户口，赵军咨询户籍部门得知需法院判决房屋归属才能解决，故诉至法院，请求：1. 确认双方 2003 年 7 月 16 日签订的《房屋买卖契约》有效；2. 确认七号房屋归其所有；3. 钱明承担诉讼费。

钱明辩称，不认可《房屋买卖契约》的真实性，从未签过该协议，未卖房，七号房屋是祖遗房屋，由分家所得，当时只是让赵军暂住，未约定居住期限，“不白住” 不等于买卖，现房屋已分给女儿钱红，不同意赵军的诉讼请求。

钱红述称，意见同钱明，父亲钱明将七号房屋分给自己，不同意赵军的诉求。

（三）争议焦点

钱明与赵军签订的《房屋买卖契约》是否真实有效？

七号房屋的所有权是否归赵军所有？

钱明主张房屋仅为借住的抗辩是否成立？

二、案件分析

（一）合同真实性的认定

赵军提交的《房屋买卖契约》明确记载了房屋位置、结构、价格、付款方式、交付时间及见证情况，协议内容完整，符合农村房屋买卖的通常形式。

证人孙浩（执笔人）作证称，签订协议时各方均在场，协议内容当众宣读后，各人亲自在名字下方划 “十” 字，钱明当时收取了房款，“不拿钱不会签字”；时任村干部孙磊、孙强亦证实存在房屋买卖事实，证言与协议内容相互印证。

钱明否认协议真实性，但未能提供相反证据，且其在 2015 年至 2018 年与赵军的多起相邻纠纷、排除妨害纠纷案件中，曾多次自述 “将七号房屋卖给赵军（夫妇）”，并在案件中认可《房屋买卖契约》的效力，村委会出具的《证明》也载明 “2003 年钱明将七号房屋卖予赵军永久为业（有买卖文书为证）”。钱明在本案中的陈述与其在先案件中的表述矛盾，违反诚实信用原则，其抗辩不成立。

（二）合同效力的判定

《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。农村房屋买卖的效力取决于双方是否为同一集体经济组织成员，本案中赵军与钱明均为某村村民，属于同一集体经济组织成员，房屋买卖不违反法律、行政法规的强制性规定。

双方签订的《房屋买卖契约》是真实意思表示，内容不违背公序良俗，符合农村房屋在本集体经济组织内部流转的规定，应认定为有效。

（三）房屋所有权的归属

协议签订后，钱明已将七号房屋交付赵军，赵军居住使用近 20 年，期间钱明从未提出异议，符合 “买卖成交、交付使用” 的交易惯例。

钱明主张房屋已分给钱红，但未能提供分家协议等证据证明，且即便存在分家事实，赵军作为同一集体经济组织成员，基于合理价格购买并长期居住，已构成善意取得，房屋所有权应归赵军。

钱明以 “借住” 抗辩，但未提供借住协议或租金支付记录，且 “不白住” 的表述与近 20 年的长期占有使用情况不符，结合协议及在先案件陈述，其抗辩缺乏事实依据。

三、裁判结果

法院判决：

原告赵军与被告钱明于 2003 年 7 月 16 日签订的《房屋买卖契约》有效；

位于北京市平谷区某东路某号的七号房屋归原告赵军所有。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖需保留书面凭证

农村房屋交易常依赖口头约定或简易协议，易引发后续争议。当事人应签订书面契约，明确房屋位置、价格、付款方式、交付时间、户口迁移、违约责任等内容，并由见证人签字见证，避免 “划十字” 等不规范形式，条件允许时可到村委会备案。

本案中，书面协议及证人证言成为认定交易真实性的关键证据，为买方维权提供了有力支持。

（二）同一集体经济组织成员间的房屋买卖合法有效

农村房屋买卖的核心限制是 “同一集体经济组织成员”，非本集体成员购买农村房屋可能导致合同无效。本案中，赵军与钱明同属一村村民，交易符合法律规定，合同效力得到法院认可。

购房者在交易前应核实卖方身份及房屋产权，确认双方属于同一集体经济组织，避免因主体不适格导致合同无效。

（三）诚实信用原则是民事诉讼的基本准则

当事人在诉讼中应如实陈述事实，不得前后矛盾。本案中，钱明在先案件中多次认可房屋买卖事实，在本案中却否认，违反诚实信用原则，其抗辩未被法院采纳。

建议当事人在涉及房屋等重大财产交易时，留存书面证据，避免因时间久远、记忆模糊引发纠纷，同时遵守诉讼诚信，否则将承担不利后果。

（四）及时办理产权相关手续

农村房屋虽无房产证，但交易后应及时办理宅基地使用权变更登记或到村委会备案，明确权属转移。本案中，赵军因未及时处理户口迁移问题导致入户受阻，提醒购房者在交易后关注户口、宅基地等相关手续的变更，减少后续麻烦。

（五）长期占有使用可作为权利归属的辅助证据

房屋买卖中，买方实际占有使用房屋的时间、对房屋的修缮改造等，可作为证明交易真实性的辅助证据。本案中，赵军长居近 20 年的事实，增强了其主张房屋所有权的合理性。

本案中，法院结合书面协议、证人证言、长期占有事实及当事人在先陈述，认定房屋买卖有效，充分维护了诚信方的合法权益。这提醒农村居民在房屋交易中要注重证据留存，遵守法律规定和诚信原则，确保交易安全。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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