楼面价近6万/㎡！招商+华润86.4亿拿下宝中宅地！以后得卖多贵？

刚刚，宝中最有潜力的地块A002-0108宗地，吸引了招商+华润联合体、建发、中海3家竞拍。

最终招商+华润联合体以总价86.4亿拿下，楼面价5.9万/m²，溢价率34.8%。

回顾来看，深圳今年已挂拍9宗宅地，成交金额高达约243亿、单块地最高溢价率达46.55%。

“面粉变贵、面包涨价 ” 的时代来了？

招商+华润砸86.4亿拿下宝中地块

开拍前，市场预期那些仍在土拍市场保持活跃的头部房企或将悉数到场。然而最终仅有3家房企参与竞拍，热度远不及7月份12家房企激烈角逐前海桂湾地块的盛况。

虽然参拍房企数量有限，但竞争依然白热化——

华润+招商联合体与中海展开激烈角逐，双方经过190轮竞价、长达90分钟的拉锯战，最终由招商+华润联合体以约5.9万/㎡的高楼面单价成功竞得。

值得注意的是，第二次出让成交总价仅比第一次出让地块总价86.27亿高出1300万。

资料显示，A002-0108宗地位于宝中欢乐港湾旁，宗地总面42521.94m²，其中，规定建筑面积145000m²，包括:住宅125000m²、商业18350m²。

此次出让延续了今年深圳土拍“三无”特点——无商品房限价要求、无配建要求、户型不受“70/90政策”限制；

且采用“价高者得”方式竞拍，并承诺提供“交房即发证”服务，出让条件较为宽松。

不过，该地块的出让过程颇为曲折。

作为宝安中心区近五年首次释放的黄金商住地块，其地理位置本极具吸引力，地块原定今年4月30日出让，起拍价高达86.27亿元，被业内视为最有望成为“百亿地王”的热门地块。

但在3月全球招商推介会的高光预热后，最终却因“零报名”流拍。

主要原因在于地块商业比重过大（占比51%），且要求整体转让，对开发商资金实力要求极高。

彼时深圳非住宅（特别是公寓）存量大，酒店、商办等面临空置率高、去化难及招商困难等问题。

因此，地块商业部分的沉重负担仍让多数开发商望而却步。

此后，5月24日公示的调整方案对地块商业规划进行了大幅优化：

• 同原先A002-0060地块相比，本次出让的A002-0108地块整体土地面积减少5000㎡；

• 整体容积率从5.7降至3.7，住宅部分更低至3.4；
  

• 用地性质完全剔除“商业用地”；

• 住宅占规定建筑面积比例上升，占比接近90%；
  

• 起拍价格也从86.27亿元降至64.09亿元。

对比来看，调整后对拿地的开发商更友好了。

一是，开发利润更明确。

最初规划的商业、酒店等部分占比超过50%，这对开发商的资金和运营要求比较高，哪怕整体转让，变现周期也比较长。

改为90%面积建住宅后，显然更符合开发商的利润需求。

二是，减少建设同类竞品的压力。

之前，深圳对这一宗地的期待值很高，规划打造为“文旅商业地标+高端酒店+海景天际住宅”等。

但事实上，在这宗地旁，就有欢乐港湾商业、壹方城、JW万豪酒店，地标也有湾区之光、湾区之眼等等，若增加商业只会导致同质化竞争压力大。

此外，地块还毗邻前海自贸区， 与腾讯全球总部企鹅岛仅一水之隔，未来可承接周边区域的金融、科技等高净值人群的居住与消费需求。

说实话，配套方面，宝中地块是今年出让地块中最完善的。

从地块步行至欢乐港湾景区十分便捷，周边娱乐设施、城市绿道、消费休闲场所一应俱全，能为宝中居民提供高品质的生活配套。

而住宅入市价格，参考地块周边的 鸿荣源熙龙湾（13.68万元/㎡）、壹方中心玖誉（15.42万元/㎡）等标杆项目。若打造高端大平层，单价有望10万/㎡起。

“面粉变贵、面包涨价”

这些区的上车门槛涨了几十万！

除去龙岗大运地块是去年底挂牌，今年1月出让的地块，剩余出让的宅地呈现出三大鲜明特征：

地块均位于核心区或区域中心；

周边新房去化速度快；

容积率均低于3.5。

这并非巧合，而是在整体市场平稳与“好房子”政策导向下，政府通过土地供应精准调控的主动作为——

集中释放优质地块，为购房者锚定价值稳固的核心置业区域。

当然，土地市场的变化已直接传导至新房价格端。

综合@深圳乐有家研究中心数据，全市八大行政区新房成交价格普遍上涨。

▲数据来源：深圳乐有家研究中心

其中涨幅最高的是大鹏，达到约21%，但成交均价依然止步2.3万/㎡；

接着是龙岗，涨幅约13%，均价约3.5万/㎡。

如果具体到各区上车门槛，均已经提高。由130+万买3房，变成130+万买2房。

▲上下滑动查看完整图片，数据仅供参考，请以开发商公布为准

值得注意的是，深圳在今年初提出“2025年，坚持稳地价、稳房价、稳预期”，住建局也曾表态“坚持严控增量”。

但今年出让宅地的频率，却是已经肉眼可见地增加。

截至8月15日，深圳已经卖了9块地。对比2024年，一共就卖了5宗宅地，其中3宗地还都位于比较核心的地段——南山后海、前湾和宝安新安。

同时，深圳宅地的数量也是在增加。

就在今年4月，深圳公示了多个区的宗地调整，将12宗地块调整为居住用地。

其中，南山就有3宗、光明更是一口气调出了5宗。

▲近期深圳新增居住用地

这些宗地光是占地面积，就已经超过25万㎡。

如果全部出让作为二类居住用地，预计可以增加不少新房住宅。

显然，相关部门并没有一味地“严格控制新增供应”，而是通过出让核心地块，提高“面粉价来稳定面包价 ” 。