学区房的天，这次真的要塌了。

学区房的天，这次真的要塌了。

昨天，决策层正式发布了住房租赁条例，自9月15号开始，要求全国房东完成房屋租赁备案。于是很多人就把它解读成，接下来国家要对房东征税了。

偏了，路走偏了。我想说的是，这则条例落地后受冲击最大的不是房东，而是学区房。学区房的天，这回可能真的要塌了。来来来，听我给你详细分析一番。

这次的住房租赁条例最核心的内容一共有两点。

第一点也是最重要的一点，租赁住房备案自9月15号起，要求全国房东进行房屋租赁备案。如果房东不配合备案，租客可以自行到房管局备案。

就会有人说，这一备案就要对房东征税了。其实租房也是个人收入所得，肯定要交税，不仅要征房东的个人所得税。备案之后，监管部门可能就能知道一个人有多少套房了。所以会有人怀疑说，那下一步就要征房地产税了。

其实没有那么多阴谋论。首先，真想征房地产税也用不着那么麻烦。就凭现有的住房管理系统，不用租赁备案，监管部门也能知道一个人有多少套房。

其次，至于房东的个人所得税，这次没有明说要征，但后面大概率要征。税收体系完善是未来3 - 5年的大方向。你的每一笔收入都要进入税务核算系统，放在任何国家都是如此，没什么争议的。但是这些都不重要，跟我接下来说的事情相比，这点个人所得税算不了什么。

OK，这期最核心的内容来了，你们还记得5 - 6年前决策者曾经出过一个政策叫租售同权。什么叫租售同权呢？

简单来说就是租在这套房子里的租客，可以像买在这里的房东一样享受各种城市配套资源。其中最核心的城市配套资源就是学区。直白点说，就是租房也能享受这套房对应的学区，租客的娃在满足入学条件的情况下，也能配套入住这个学区。当时，北上广深等一大片城市，还有几乎所有的二三线城市，基本都落地了这个租售同权的政策。

以广州为例，当时广州学区资源最好的越秀区所出台的租售同权政策里明确讲了，如果父母是承租人，并且户籍在越秀区，孩子就能到房屋配套的学区去上学。但是这里有个必要条件，就是父母租的这套房子必须在房管局做个租赁备案，凭租赁合同备案直接入学。

于是，租售同权最大的卡点就出现了。现实情况中，绝大多数的房东都不会愿意让租客去配套入住自己的学区。因为像广州这样的一二线城市都是锁学区的。什么叫锁学区？

就是一套房子锁定一个入学资格，租客的孩子入了学，那么在他毕业之前，这套房子的学区资格就处于锁定状态，不能再用。如果房东临时想卖这套房子，学区又被租客占了，房子肯定会折价，尤其对于顶级学区房来说，最大的价值就是学区，没有学区狗屁不是。这种情况下，房东肯定不愿意配合租客去搞什么租赁备案。

但是现在住房租赁条例来了，里面明确规定，即使房东不配合，租客也能自己到房管局去备案。租客一备案，孩子就能入学，那学区就被占了。如此一来，租房入学的最大卡点就被击碎，租售同权真正实现。

那这意味着什么？

这意味着学区房的价值一定会大受折损，租房能入学，还不用房东配合，那谁还愿意为学区支付更高的溢价，除非整个城市的学区房的房东全都把房子锁起来，捂起来，我不租了，那就能保价。

但是现实一点，我们都知道，要让全城的房东都不对外出租房子是不可能的事情。因此，这次政策的出台一定会冲击到学区房的价格，记住，是一定会。这是住房租赁条例的第一个重点，也是最重要的一点。

那么第二点，是全面取缔群租房。条例明确禁止厨房、阳台、地下储藏室等非居住空间单独出租，且单套房源的居住人数和人均租住面积严格按照地方城市的制定标准。怎么来理解这句话，在一二线城市里的人可能见过下面这种房，就是房东或者二房东把一套三房的厨房打掉，阳台包上，客厅隔断，最终改造成4个甚至5个单间，同时租给五六个租客，进而扩大租金收益。

其实像这种房子存在着非常大的消防安全风险。过去监管部门也在管，但一直没有明确的政策法规支持。

这次的住房租赁条例不仅明确了群租房违规改造的详细标准，还明确了单套房子的居住人数上限。更重要的是，这次还明确了群租房违规改造的处罚标准。一旦违规，会对房东处以2000元以上1万元以下的罚款，并没收违法所得。全国群租房违规最严重的就是深圳，全都是跟着香港学的那套“㓥房”。接下来重点整顿群租房的可能也是深圳。这是住房租赁条例的第二个重点。

围绕着这两个重点，我想给所有房东三个建议。

第一，如果你近期就打算卖掉这套房子，就不要考虑出租，或者说要挑一下租客，尽量不要租给带孩子家庭。你只要租出去，人家一备案，孩子一入学，你的学区就被占了。尤其是对于一二线城市来说，卖房子的时候你有学区没学区两个价吗？

第二，学区房的天可能真的会塌。尤其对那种只有学区价值，没有任何居住价值的老破小来说，一定会先塌。租售同权和教育公平是决策层最看重的两个政策。上面下定决心要推动城镇化，要让更多的人进入城市，就会确保进城者的配套权益。终归是要让那些进城者留下来，终归是让他们的孩子留下来去读书，怎么确保？

就是租房也能入学。你不配合备案，人家租客自己备案，备完就能上学。你说那租客的权益保住了，那房东的权益岂不是要牺牲？嗯，怎么说呢？就谁让你有房的？你有闲置住房往外租，就说明日子过得还不错，那你就牺牲小我，成全大我，为城镇化做个贡献。

租售同权推进得越快，教育公平推进得越狠，学区房的价值就贬值得越凶。像那种一二十平方的学区老破小，一旦租房能上学了，它最核心的学区价值就被击碎了。没有了学区价值，这种老破小不就只剩个砖头吗？所以我的建议是，像这种学区老破小，一定要卖，别纠结，抓紧卖。

第三个建议是，尽量别把房子交给二房东。我知道现在很多人图省事，就会把房子交给二房东，一次性拿个3 - 5年租金。那么请问二房东挣什么钱，租金差价吗？那么现在租赁市场都是透明的，那二房东的差价从哪里来？

一套三房，在市场上在你手里就能租4000，你把它交给二房东，凭什么二房东能租4500、能租5000，不过就是把三房改成四房，多隔出一个房间，多租给一户租客。现在住房租赁条例一出来，明确禁止群租房改造，哪天查到你这套房，二房东干不下去，屁股一拍，卷着租金跑路了，你猜租客会找谁？监管系统一查，备案的是这个房东，罚他。于是你就成了最后兜底的那个人。