楼市一周：成交下滑 市场渴望上海限购放松

【 市 场 关 注 】

• 上海市十六届人大常委会第23次会议审议了《关于城市更新工作推进情况的报告》。制定《上海市城市更新行动方案（2026—2028年）》，在2025年全力完成第一轮三年行动方案任务基础上，进一步明确未来三年的重点任务和更新项目。

• 8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。《通知》明确，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

• 招商局积余产业运营服务股份有限公司2024年度股东大会审议通过的2024年度利润分配方案为：以2025年3月13日的公司总股本1,060,346,060股扣除公司回购专用证券账户上的股份995,800股后的股本总额1,059,350,260 股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.40元（含税）。

• 深圳宝安区出让一宗宅地，最终经过29轮竞价，由绿城华南投资发展有限公司以121500万元，楼面价20364元/平方米竞得，溢价率11.47%。

【 一 周 综 述 】

上周楼市成交出现下滑，据上海中原地产数据显示：上周（8.4—8.10）新建商品住宅成交面积7.85万平方米，环比减少35.68%。

上周绝大部分区域成交陷入低位。除了大浦东基于前期供应放量，还有惯性成交，继续保持1万平方米以上的流量外，其余区交易量均在1万平方米以内。大浦东当期成交3.14万平方米，环比减少22.08%。前期成交活跃的宝山成交已经滑落到5千多平方米，甚至比嘉定成交量还少一些。青浦、松江这些区成交只有3、4千平方米。市场成交热度下滑后，远郊区域交易降温幅度较为明显，而这些区域应该是市场交易的重要构成部分。

成交结构上，高价房交易比前期略有减少。成交前十榜单中10万+的楼盘只有2个，比前期减少4个。不过高价房还有交易惯性，榜单中有2个均价超过9万元/平方米的高价产品。值得关注的是，虽然当前处于淡季，但是不错的项目受淡季影响较小。比如榜单第一的楼盘网签过百套，项目是金桥板块的开云锦悦华庭。签约203套，网上均价为9.22万元/平方米。

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基于当期10万+签约量有所减少，因此均价出现一定幅度下降，上周均价为76789元/平方米，环比下跌5.44%。

上周供应继续回落，入市仅1个项目，面积6568平方米，环比减少84.90%。入市的项目为闵行金虹桥板块的东苑古北悦公馆。投放99套房源。网上报价9.15万元/平方米。8月依旧是楼市淡季，投放意愿不显著。预计供应短缺还会持续一段时间。

楼市淡季成交在地位运行意料之中，不过最近几周每周都有稳定的项目过会，说明市场潜在供应是比较稳定的。从项目来看，都是市场关注度比较高的区域，因此未来成交数据向上信心不变。当然，短期市场情绪有一定波动，尤其是上周北京对五环外限购进行优化宽松，再度掀起一线城市政策宽松的想象。上海郊区楼盘去化同样面临一定挑战，因此，大家对上海的限购优化有较高期待。如果未来能落地的话，预计对郊区项目的销售会有直接利好。