杭州热力榜！星缦云渚官方售楼处发布：星缦云渚高质引爆市场！

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今年，随着计容新规、好房子导则等新政陆续落地，杭州新房市场平添了许多想象，一批整体抬高约9米的架空平台新盘让人眼前一亮。

事实上在政策出台的几年之前，杭州就已经有了超高架空项目的案例，位于城北CBD的地铁越秀·星缦云渚，即为其中典型代表。这是一座近40万㎡的微缩城市，从9米板的生活配套区到15米板的住宅区，再次刷新了TOD大盘的定义

6月底，星缦云渚洋房组团率先集中交付，一张代表了楼市未来发展方向的答卷正在杭城大手笔铺开。

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15米高空TOD大盘交付

见证轨道上的城市

说到“轨道+物业”的TOD复核开发，越秀地产无疑是领跑者。在大本营广州，越秀在TOD赛道已深耕近30年，从早先的广州国际金融中心，到近年的琶洲南TOD，无一不是经典之作。

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星缦云渚实景图（向左滑动查看更多）

2022年，越秀地产携手杭铁开发，将广州之外的首个TOD大盘项目放在了杭州。如今，这段历经3年的期许终于等到了兑现时刻。

星缦云渚实景图

走进星缦云渚浮岛生活馆，从地面乘坐电梯来到15米以上的盖上住宅区，已经交付的项目洋房组团如浮岛般凌空而起。

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星缦云渚实景图

得益于整个小区低至1.15的容积率（整盘含公建），大面积玻璃搭配四面金属一体板的洋房在保持高颜值的同时，并没有钢筋水泥森林般的压抑感，开阔的阳光草坪，让每幢楼分享盎然绿意，多处都是无遮挡的视野，犹如一片悬浮的绿洲。

朴树、乌桕、香樟……四季变幻的色叶与香花植物配合慢跑道，业主们今后在运动时还能收获美好的视觉体验。小区中轴之上，两侧各有16棵银杏对称排列，长度近160米，形成充满仪式感的景观大道。

星缦云渚实景图

点缀在园区景观之间的儿童乐园，以星际漫游为主题，飞行屋、星云盘，激发小业主们的无限探索

15米板之上的住宅区已经足够惊艳，而位于9米板之上眼见为实的15班幼儿园、已成功引入理想教育集团的30班小学、活力商街、体育中心以及邻里中心，进一步展现了星缦云渚作为城市级TOD大盘的内涵。沿着星芒市集，走到自带IMAX水幕的星际河谷，几乎每个角落都能遇见惊喜。

星缦云渚实景图

在星缦云渚之前，极少有交付案例能将低密住区、城市配套、地铁车辆段上盖、TOD大盘这些关键词融为一体实景呈现。这背后，是越秀对杭州城市发展的深度共鸣和积极响应。

2020年，杭州印发《关于推进轨道交通可持续高质量发展的实施意见》，提出高水平打造“轨道上的城市”。越秀顺应新时代人居需求打造的星缦云渚，不仅是越秀首个湾区外TOD标杆项目，更是杭州城市和区域发展的绝佳见证。

来源：浙江省发展和改革委员会官网

三大低密新品开篇

以“好房子”定义“新杭州”

15米高空之上的的星缦云渚，呈现了微缩城市的实景画卷。在杭州，越秀对产品的精研从未局限于单一赛道，始终坚持创新迭代，为“最具幸福感城市”增色添彩。

除了住宅之外，越秀也为杭州的商业地产带来了新意。江河汇之上的维多利中心，是越秀“开发+运营+金融”闭环运作方式下落地的成功案例，实现了对地产资源、商业资源和资本资源的高度整合，出租率维持在高位。

今年，“好房子”被写进政府工作报告，越秀也明确了“好房子，新杭州”的品牌主张。从去年下半年开始，杭州楼市逐渐转向低密度、高品质的住宅发展路径，越秀再度精准捕获风向——三大全新低密作品于今年逐一启幕，直指高端改善的核心诉求。

率先入市的如玺华院位于城东新中心，近邻钱江新城二期，主力户型建筑面积约198㎡-301㎡，带来纯低密大宅的改善盛宴。

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如玺华院示范区实景图

如玺华院突破性地采用大面积天青色陶板外立面，这种源自宋代官窑青釉的代表色，以独特质感诠释了杭州千年宋韵。项目在有天有地的同时巧妙融汇了众多中国传统元素，让好房子讲好杭州故事。

如玺华院立面实景图

大运河畔，越秀首次引入了顶级序列的樾系作品，打造纯叠墅住区。在越秀体系中，樾系专属“城市1%土地上的孤品”定位，恰与世界遗产京杭大运河形成灵魂相契合。当千年文脉遇见现代巅峰营造技艺，一切美好都值得期待。

越秀·观锦宸樾府效果图（过程稿）

临安人民广场项目，是临安区上半年唯一出让的宅地，也是杭州今年出让容积率最低的宅地之一，仅1.05。临安是越秀入杭首站，此次择址核心地段，既是对临安的高度信任，也是出于一家国企的责任和信念，以纯叠墅的尺度致敬衣锦还乡的人文情结。

这份对土地的尊重与对产品的执着，构筑起越秀在杭州的坚实品牌护城河，所有细节都在一一印证，越秀的产品力绝非简单复制，而是基于对杭州城市气质、政策导向与人群需求的多维理解。

15年深耕

从造城到造梦的杭州叙事

入杭15年，越秀始终与杭州的城市发展高度同频，积极推动区域建设、城市更新，从“造城”到“造梦”，丰满了一代人的城市记忆

2011年，当青山湖科技城刚刚从蓝图走向现实，越秀率先落子于此，以150万㎡造城之姿，助推这座新城补完城西科创大走廊的最西端拼图。

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150万方星汇城实景图

2013年，越秀拿下北部软件园以东地块，吹响了进军城北的号角。12载光阴流转，从星汇尚城到星缦云渚，见证了城北一路迈向副中心CBD的蝶变。

2016年，“G20”时代的杭城，越秀响应城市发展战略，在大规模整拆整建的艮北新城连续数年拿地，亲爱里、云悦湾、前滩名邸、天萃名邸……座座高楼平地起，点亮城东万家灯火。

可以看到，越秀在杭州选择区域发展，从来都不是盲目逐利，而是一种长期主义下的陪伴式成长。越秀不仅仅是在造房子，更是为这座城市以及这座城市里的人，带来更美好的生活

2025年开年，越秀做的第一件大事就跟教育有关。1月2日，余杭区教育局携手星缦云渚配套小学，成功引入理想教育，实施名校集团化办学。无论教育还是商业、服务等，越秀用丰富的业态滋养着城市

理想教育集团签约仪式现场图

从TOD大盘到封面地标，从商业引擎到低密孤品，15年来越秀在杭州的每一次落笔，都在书写一座城市的未来叙事。

这正是开发者与城市之间，最深刻的相互成就，最理想的双向奔赴。

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房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。