北京买房：理清思路，购房建议1597

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们自住裕泽园161的大三居，最近看了看，观澜国际的上面户型289平的顶层复式，有些心动。

但观澜这个，是东南，西北向的，挂牌价1925。我也知道便宜有便宜的道理，但特别让我心动的是，这个房二楼也可以单独入户，感觉可以一套变两套。

裕泽园的房，其实住着也还行，现在估计能卖个1500，价格再好点也就1550吧，我们1805买的，但是裕泽园北面临街，南门有电动车充电棚，还有个垃圾站，都有些吵，再加上物业也比较拉胯，还没有业主委员会。

我们目前，资金缺口400个，目前还有100个贷款，家庭年收入乱七八糟全扣完，实际到手有80个。我们双方工作都比较稳定，我是感觉可以试试，我老公比较保守，担心贷那么多，太冒进了，担心房价还会降，又是个顶楼，坚决不买顶楼。

A：

1、两个小区同等板块，总价也差不多，学区溢价率也就基本一致，那这种置换就是典型的为了改善了。那既然是为了改善，就应该以自己的喜好为主，没必要太纠结其他的问题。

2、1925/289=6.66万，和中间层的单价差了30%多？这个报价对吗？价格差有点儿偏大了，一般在15-20%为合理，再多也一般也不超25%。

这业主为什么卖房？为什么低价卖？按说顶复是不应该有其他硬伤的，那如果不是业主家庭的原因，这套房就有点儿超跌了。

东南+西北向的不算硬伤，正常户型。是否一套变两套看自己的喜好，我家是两套变一套，要不然都在家也老互相见不着。

3、观澜国际这套房能租多少钱？让中介给估算一下吧，我估计是怎么也得4万左右，租售比在500左右或之内。

如果真的是这个数值左右，那也说明这套房有点儿超跌了，因为现在天通苑的大复式租售比也是在400多500左右，收益率（毛收益）都高于北京平均值。但这毕竟是海淀的啊，所有普宅都算学区房，如果和天通苑一个数值，至少说明是学区溢价跌没了，居住的性价比在海淀基本算最高。

当然顶复的性价比一直就高，就是因为升值略慢，所以显的收益率偏高。只不过这套房有些突出了，报价偏低，显的性价比更高。

4、换不换的看自己了，我认为是北京房价没什么下跌空间了，就因为平均租金收益率已经接近同期银行存款利息，不带学区的小户型还早就明显超出了。那除非是非常缺钱的业主，否则为什么要在这会儿卖了套现？

以朝阳的小户型来说，200多万的房子能租4/5000，年化租金收益率（净收益）都在2.5%左右了，至少2%以上吧。那这种业主为什么要卖房？卖了收益2%以上的房子，然后存银行挣那1.8%以下的利息吗？

顶楼是个人喜好和感受问题，这只能看自己。不过从保值角度来说，一般都是和中间层的价差基本固定，差值有可能扩大，但差率极少有扩大的。比如一套顶复现在单价4万，中间层5万。那十年后或许中间层10万了，顶复8万，价差扩大都2万，但差率基本不变。

5、简单就是这情况，是否置换看自己的喜好。顶复的劣势是流动性弱，出手时不好卖，如果着急用钱的话就得更降价。现在这业主或许就是这原因才低价卖的，要想不吃亏就得在横盘期慢慢儿卖。

仅供参考。

二

Q:

我想问一下现在买个小两居出租合适还是拿着现金合适。城区房价是否还有下行空间呢？想在西城买个有学区属性的两居出租+以后孩子上学。看了国英园、中行家属院、水电部宿舍和月坛周边的一些房，请问您觉得哪个好一些？

A：

1、这怎么说呢？直说吧有点儿不好听，您憋屈吧。您这问题问的我都不好回答，看来您对房子是完全不懂啊，典型的有钱就是任性。

2、或者这么说吧，如果是买个“非学区房”的小两居，那租金收益率至少不低于同期银行利率。比如朝石丰的，现在有的小两居的租金收益率都在2%以上，甚至2.5%的也不新鲜，而同期银行利率最高也就1.8%。您说哪个合适？

可您看的偏偏是学区房，那这怎么聊啊？相当于说想买件经济实惠的衣服，问我最新款的巴黎世家怎么样？只能回答说有钱就买呗，任性的事儿不用问别人。

这些学区房的平均溢价率至少30%吧，也就是租金收益降低了30%，溢价部分是没人会付租金的，您觉得合适吗？

3、另外城区房价是否下行也得分什么房。如果不是学区房的小两居，我认为没有下行空间了，就因为租金收益已经等同甚至超过银行利率。但您偏偏要买学区房，那就只能自己判断了。

反正今年是入学高峰的最后一年，明年之后就是明确的大趋势拐点。到时候看政策吧，有了支持政策或许能保住溢价率，没有的话就有可能受影响了，溢价越高的有可能受影响越大，毕竟泡沫多的才容易破。

4、简单就这情况吧，我也只能是列出这些，看您自己的判断了。但我建议还是了解一些房产常识再买，毕竟不少钱呢，别太任性。

仅供参考。

三

Q:

请问，1200万元想入手西城区京畿道小区老破小，现在京畿道小区学区溢价有多少？城市工作会开了之后，这种小区的房价会有所上涨吗？

A：

1、京畿道1200万房子的溢价，算算呗，我估计不太高，最高也就30%左右，也就是300来万到400万。

2、1200万应该是70多平的小两居，这种户型的坪效高，结合地段儿的话每平米应该在200左右或以上。那以均价16万来说，租售比在800之内，有可能到700多点儿。或者说这套房在金融街能租到1.4万或以上，租售比也是800左右。

那北京老房的平均租售比是550，西城高一些在600左右。800/600=1.3，学区溢价30%多点儿。以1200万来说就是300多万不到400。

3、会议无所谓，看政策吧，我感觉够呛，能稳住不跌的概率更高，明显上涨的可能性不大。

而且这种小区的学区溢价也不算低，明年又是明确的入学人数大趋势的拐点，到时候也得看政策，只能说争取能保住溢价率吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，基本情况是目前在太阳公元有两套房，一套大三居一套小三居，大三居自住，小三居出租。孩子在人朝实验上四年级。

小三居购买不满两年，现在在考虑出售。一是担心市场不好资产贬值，二是考虑在西城买个学区房让孩子上初中用。

我的问题一是现在的时点卖掉这套小三居是否合适，按照目前的客户报价我们会亏250w左右；二是是否有必要买西城学区房，买了之后孩子能不能上个比人朝实验更好的初中。请方便时指点一下。

A：

1、朝阳学区房有自己的特色，太阳公元就是其中很典型的代表。也就是虽然对口学校好，但因为小区档次高+单价高+总价高，三高的后果就是几乎没有学区溢价，居住的性价比正常，也没有单独的保值风险。

所以如果不是为了孩子上学，常规建议是没必要这会儿卖。反正我家的这种房不卖，还留着给傻儿子收租金呢，收益率比现在的银行利息至少不低。

2、是否有必要买西城学区房小升初？常规是不建议的，除非孩子成绩非常牛，达到天才的程度，那到西城肯定能得到最顶尖儿的资源。再或者是家长的人脉非常牛，超过大政保的程度，注意必须是超过啊，等同的意义都不大，毕竟这是用人朝的去换。

打个比方吧，某人已经在天津市政府当公务员了，请问有没有必要花钱托人的调到北京？那就先看本人的能力呗，天纵奇才的最好去更大的舞台发展，能力不太强的在天津也至少不差。

然后再看家里的背景，能在北京呼风唤雨的也可以来，但真得是很强的关系，否则很有可能不如天津。比如在天津是在市政府，结果到北京被分配到乡镇档案馆了，怎么办？

3、跨区小升初就是这种情况，天牛娃+目标985起步的，最好去西城或海淀。然后家里关系能确保金刚校的，也可以去西城。两项都不占的最好别折腾，否则派位的后果98%以上不如人朝。

因为即便是有六年西城学籍的，大抽奖的概率不过是3%，最高5%，也就是一个班最多俩孩子。而您家是跨区的，概率至少减一半吧，顶多2%，所以考虑好再折腾。

仅供参考。

五

Q:

请问，我跟您聊聊房子大小的问题，我谈谈自己的理解，亲身体验，我家的房子很小，才48平米的两居室，套内不到44平。但我觉得很合适，各种功能都具备，每天十分钟就打扫的干干净净，稍微一收拾就利落了。而且正因为房子小，所以就自动限制自己不买乱七八糟的东西，既不实用也浪费钱。

所以我之前其实是住大房子的，80多平的大两居，退休后就换到这小房子了，越住越喜欢。所以我都奉劝那些还追求大面积的，真的不实用，多花那么多钱也没必要。

A：

1、呵呵，这是个人喜好和生活习惯的问题，萝卜青菜各有所爱。房子虽好，还要家人喜欢，只要喜欢就是最好的。

2、我能理解您的感受，小房子确实容易收拾，东西越少越好打理。不过大房子也不是太难打理，因为面积大了就一眼看不全，即便乱点儿也不容易看出来，至少是不显眼。

3、总之我觉得您的想法挺好，感谢分享经验，房子是用来住的，自己喜欢就好。我会发出来供网友们参考的，谢谢。

借网友话题聊两句。经常有人来跟我探讨“买多大面积的房子合适”？但我也不知道，这完全是个人感受的问题。

有人住了半辈子小房子，特别羡慕大房子。也有人住了半辈子大房子，岁数大了想换小房子。还有人是都住过的，于是既想体验大房子的宽敞，也想得到小房子的方便。各种情况都有。

我是住过很多种户型，但随着岁数越来越大，逐渐想换小点儿的房子了。当然也别太小，标准两居足够用了，去卧室和厨房卫生间的都方便，打扫也省事儿。要不然房子太大的话坐在屋里老找事儿，老觉得有活儿该干似的，闹心。

前几年我都没这想法，但这几年因为每年都到凉快的城市避暑，租的买的都是小两居，于是越来越觉得实用+方便。

所以在我看来，年纪大的适合别太大的房子，别给自己增加麻烦。年轻人则随便，看自己的喜好、财力和社交需求，反正有精力，怎么折腾都行……

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