397天仅卖掉17套！内金沙昔日“地王”为何陷入去化困境？

高调拿地，高价入市——这是“地王”们的标准剧本。但金雁·锦绣金沙，却演出了一出“反套路”剧情。

2019年6月27日，在当时“熔断+竞自持+抽签”机制下，成都成交楼面地价最高纪录被这宗内金沙占地约17.4亩、容积率2.0的地块刷新至18512元/㎡。金雁成为了那天的“幸运儿”，也成为彼时成都的“地王”。

金雁·锦绣金沙项目沙盘

强势在主城核心区拿地，足见这家来自广汉的企业对于进军成都的渴望。然而后续一系列的操作却让这一项目在市场上逐渐失去声量：

拿地之初，恰逢内金沙板块新房供应短缺、市场行情看涨，这给到金雁足够的“诱惑”，让其有了以现房突破取证价格，以“捂盘”博取更高溢价的打算，以至从拿地到首次取得预售证，花了整整5年。

但市场没有给它机会。从首次取得预售证（2024.6.14）到今天（2025.7.16），历时397天，金雁·锦绣金沙总共取证138套房源，但备案房源只有17套，去化率只有不到13%。这样的去化速度，远不及大部分县市新城的项目。

“地王”光环，终成泡影。

地段优势难掩困局：

苦等5年，卖出金沙“最低价”

以当下视角来看金雁·锦绣金沙，其实不乏卖点：

一、 内金沙的稀缺与“青五”学区的“加持”。

“内金沙不愁卖”，这是市场的“共识”。主要原因在于“内金沙”是不少老成都人心目中的“白月光”，在历经前一阶段发展后，近5年板块总共只推出了2宗土地，即金雁·锦绣金沙和中建壹品金沙公馆，肉眼可见的稀缺。尤其进入2025年，全城住宅供应进一步收缩，上半年供应量已降到近年来的新低，进一步放大了内金沙的地段价值。

项目门口的成都市第六幼儿园&泡桐树中学实拍图

金雁·锦绣金沙地处西三环路内侧，距离地铁2号线羊犀立交站约795米，周边配套成熟。距离成都市第六幼儿园龙嘴B区直线距离约150米，距金沙小学C区和泡桐树中学的直线距离约300米。以今年的学区划分来看，属于“青五”学区，是青羊区仅次于“青二”的热门学区，无疑也将成为项目的“加分项”。

二、准现房销售，所见即所得。

置业顾问介绍称，项目总共6栋，由2栋7F洋房和4栋11-15F小高层组成，共有四个户型，分别为建面149㎡、161㎡、176㎡和181㎡，均为2T2的清水套四，预计今年10月交房。对比市面上动辄近2年半的交房时长，这节约了一定的时间和经济成本。

建面约149㎡户型样板间实拍图

三、金沙板块“探底”的售价。

按照置业顾问的报价，目前建面约149㎡和约181㎡的小高层售价约2.6-2.7万元/㎡，建面约176㎡的房源单价约2.7-2.8万元/㎡。

从这一售价就可看到，金雁·锦绣金沙苦等5年才入市，不仅未能实现预期溢价，甚至未能跑赢一街之隔的金沙宸宇。该项目首批次于2020年1月取证，建面约84-152㎡清水房均价约2.89万/㎡；二批次建面约157-260㎡房源于2023年1月取证，均价攀升至3.57万元/㎡，且住宅部分早已售罄。

金雁·锦绣金沙项目实拍图

倘若再对比整个金沙的在售项目：

内金沙——不久前刚拿证的另一老盘华府金沙名城，带装修均价3.4万元/㎡；于2023年末首次取证的中建壹品金沙公馆，已销售超过350套，目前仅剩极个别建面约209㎡房源，单价约3.7万元/㎡；

外金沙——中绿园·领秀金沙约3万元/㎡起，今年新入市的越秀·阅今沙约3.3万元/㎡起。

换句话说，金雁·锦绣金沙是目前整个金沙板块的最低单价。地段占优、价格“探底”，本该热销，但现实却遭遇去化困境。原因何在？

品牌力、产品力与市场脱节

项目遇冷的“核心症结”

超过一半楼栋距三环路只有约50米，是金雁·锦绣金沙难以回避的硬伤。但在业内看来，开发商对市场需求的把握不足、对自身实力的“过度自信”和产品力认知偏差，才是导致当前局面的深层次原因。

1、首次进入成都，尚不具品牌影响力

金雁是谁？在首次进入成都，拿下这一地块前，大多数购房者或许并不认识。

该企业主要布局于广汉、广元一带，隶属于金宇鼎盛集团，旗下除房地产板块外，还拥有化工、塑胶、酒业等。在广汉民间，流传有“一城广汉，半城金雁”一说。

但与省内二级城市相对封闭的市场不同，成都是一个早已被全国性品牌房企抢滩的市场，购房者见过的世面让其对开发企业的态度、产品力、营销打法等都更加挑剔。当前，改善型需求主导市场，购房门槛已来到近400万+，这对房企的综合实力提出了更高的要求。尤其在“地王”地块上，没有足够的品牌影响力“背书”，很难真正渗透到客户的心里，从而影响其购房决策。而金雁并没有适应竞争更激烈的成都市场。

2、5年“捂盘”，产品已落后一个时代

更致命的是，5年“捂盘”让项目遭遇双重打击：不仅错失市场上一波行情，更直接让原本就不领先的产品“被迭代”。与当前市面上的新规产品相比，金雁·锦绣金沙在产品端明显过时、落后一个时代。

开发商已然意识到了这一点，置业顾问直言不讳地表示：“外金沙的项目卖的是产品，我们卖的是内金沙的地段。”

金雁·锦绣金沙项目高层视角实拍图

事实上，购房者并不会为此买单，他们算的是另外一笔账：金雁·锦绣金沙建面约149㎡的户型实得只有约121㎡，得房率只有约81%；而新规产品基本都能做到100%的得房率。看似新规产品单价更高，但折算实得单价后反而更具竞争力，且得到的将是截然不同的居住体验。

这个时候，购房者势必要作出权衡：都已到了要买建面140㎡以上房子的阶段，决策逻辑已然改变，真正的考量在于产品是否真正实现了生活方式的进阶升级。“内金沙”单纯的地段溢价，是否足以抵消产品本身的落后性？

这一点，市场已经给出答案。

再看建面约181㎡的设计，这是近期开发商在渠道端频繁宣传的一个户型，其打出了“超20㎡大平台户型”的亮点。但从实景呈现来看，这实则为“抗震板”。置业顾问也并未否认网络传言，称开发商原本是打算通过错层花园，变成空中花园，因为报规报建未能通过，变成了现在的“工字形”户型——客厅就像“过道”，采光不佳，这是成都主流开发商早已淘汰的做法。

金雁·锦绣金沙建面约181㎡户型图

在近两年改善项目各种“卷”产品力的公区部分，金雁·锦绣金沙虽设计有下沉式会所，但其规模、审美、场景设置等也已完全不能和现在的项目相提并论。

金雁·锦绣金沙项目实拍图

显然，仅凭区域稀缺性或低价，也已无法有效打动购房者，产品价值与购房需求的精准匹配，才能在激烈竞争中赢得买家青睐。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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