整治房中房与被误伤的“正规军”，住房租赁盘活存量资产遭遇暂停？

80 ㎡隔成 8 间房，月入租金翻倍，却面临安全挑战，一场针对房中房整治风暴正在进行。

当职能部门铁腕查封“房中房”，正规住房租赁企业却意外躺枪：报建审批被拖延，改造成本飙升20%以上，资本算不过账，存量盘活或陷入僵局。这场安全与效益的博弈中，谁在“一刀切”政策下被迫离场？谁又能找到新的生存法则？

整治房中房

今年4月23日，南方都市报《两房分割八房“群租”，深圳福田二房东“魔改”出租屋》的暗访报道刊发后，引发热议。

报道表示，南都记者前往市民反映比较严重的福田金众小区暗访时发现，将约80平方米的两居室通过“变身术”分割为8间带卫生间的微型套房，房间内电器和插线板密集，此类操作手法已被运用得“炉火纯青”，暴露出监管漏洞与治理困境。在深圳多个老旧小区内，这种存在重大安全隐患的群租房模式在城市角落里盘根错节，正在侵蚀着城市安全的最基本防线。

这一条新闻在4月23日早上9：28发布在南方都市报，当天下午18：20就被央视网关注，并在央视网的官方微信公众号发布了题为《两房改八房、泡沫砖隔断......谁来管管这些“天才二房东”？》的文章。

而被报道出现房中房的小区属地香蜜湖街道联合相关部门开展核查处理，并就整改措施作出回应。

回应全文如下：

南方都市报

2025

4

23

日报道金众小区

房中房

问题后，属地香蜜湖街道联合相关部门迅速开展核查处理。

一是立即摸排核查。报道提及的金众小区

41

房中房

情况，

41

栋共

7

26

套房，其中有

8

套房改建了

房中房

，分别存在改建

4

8

房中房

的情况。

二是开展联合现场执法。约谈房东和

二房东

，要求限时清退租客并自行整改

房中房

违建，恢复原规划户型。经现场执法告知，已有

2

户业主连夜对仍未出租的房间开始整改，同时执法部门对未开始整改且仍未出租的房间也进行了查封。

下一步，部门和街道将继续联合摸排金众小区、越众小区等周边老旧小区改建

房中房

情况，持续推进执法，有序平稳推进

房中房

整治工作。

在某个深圳二房东的微信群，一则【深圳市福田区住房和建设局关于加强物业企业配合做好“房中房”整治工作的通知】被传阅。

通知明确表示，各街道办事处，各物业服务企业要履行好职责，其中有一部分内容是这么写的：

根据《深圳市经济特区物业管理条例》第七十二条明确，物业企业主要对物业管理区域所发生的下列行为充分履行“巡查、 劝阻、报告”职责：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构和主体结构；

（二）将房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（三）未经批准擅自改变房屋内部防火分隔，影响消防安全和疏散要求；

（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）违法建造建筑物、构筑物；

（六）损坏或者擅自占用、改建共有物业；

（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（八）擅自建设、接驳排水系统；

（九）法律、法规禁止的其他行为。

此外，各物业服务企业要加大对限额以下小型工程安全巡查力度，认真落实“小散工程每日查，查安全与查‘房中房’合二为一”，把好材料进场关、人员入口关，从起始端根治“房中房”改扩建行为；要加大对物业服务范围内安全巡查，安排专门力量配合网格员做好人员登记，加大在建限额以下小型工程项目现场查勘频度。

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俗话说，城门失火，殃及池鱼。

全面整治房中房之后，对于正规注册备案的住房租赁企业来说意味着什么？

大家都清楚，目前存量资产盘活是大势所趋。

从中央到地方，政策脉络逐步明晰，从2022年《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（19号文）的出台，到2024年中央经济工作会议明确提出统筹做优增量和盘活存量的关系，再到2025年政府工作报告中再次强调盘活存量对优化资源配置、促进经济结构调整以及推动高质量发展的重要意义，存量资产盘活的重要性不言而喻。

不可否认的事实是，长租公寓、保障性租赁住房已经成为存量资产的重要盘活方向。闲置或低效利用的资产被重新激活，形成有效的租赁住房供给，存在巨大的市场空间。

举个最简单的例子，原本一层楼的原始图纸是5间房，因为资产盘活改造，要提高坪效，要算经济账，于是就变成8间房，确实改变了原有的房屋结构。

但是，这样的存量资产盘活改造，大前提都是必须在房屋安全的基础上，必须符合所有跟安全相关的用水、用电安全、消防安全等方面，所有的设计装修都必须保证合规且安全。

这样改造后的房子，算不算“房中房”？

相关工作人员表示，现在的要求是这样，只要你改变了原有的房屋结构，就要求必须恢复成原始规划图纸的模样。如果你不恢复，那就按照房中房的名义去查处。

全面整治房中房之后，报建难、扩建受阻、改造成本激增，成为行业普遍面临的痛点。

资本盘活存量资产的核心逻辑是提升坪效、优化收益，但在当前严格的“整治房中房”环境下，许多合规改造项目陷入进退两难的境地。

以往部分微改造项目可通过“小散工程”备案快速推进，但整治后，涉及房屋结构变动的改造一律需报住建部门审批，流程周期拉长。

如果要求“恢复原始规划图纸结构”，但存量物业的原始图纸往往缺失或与现状不符，导致企业在报建时难以提供合规依据。

再回归到算账的逻辑，存量资产盘活成公寓项目的改造成本激增，投资回报率下降。

为满足消防、住建等新规，企业需额外投入结构加固、防火分区改造等费用，单项目改造成本上涨20%-30%。

某国企背景公寓运营商表示：“现在做存量改造，光报规和结构安全评估就要多花50万，小企业根本扛不住。”

整治“房中房”是城市安全治疗的必选项，但若政策执行过于刚性，可能误伤合规企业，甚至抑制存量盘活的市场活力。未来需要在“安全底线”与“经济可行性”之间找到更精细化的管理平衡点，否则租赁住房供给侧改革恐将面临新的挑战。

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