开发商一房二卖，购房者起诉解除合同能胜诉吗？北京律师解析

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买房后遭遇开发商 “一房二卖”，不仅拿不到房，多年的房款还被占用。这种情况下，购房者除了要回房款，能索要哪些赔偿？这起典型案例给出了答案。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈雪向法院提出诉讼请求：

判令解除与被告甲公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》《补充协议》和《委托协议》；

判令甲公司返还购房款 1363944 元及利息（以 1363944 元为基数，2012 年 4 月 17 日至 2019 年 8 月 19 日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019 年 8 月 20 日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日）；

判令甲公司赔偿房屋差价损失 300 万元；

陈雪称，2012 年 4 月 10 日，她与甲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买位于北京市朝阳区的三号房屋，建筑面积 133.72 平方米。合同约定，她于 2012 年 4 月 11 日缴纳首付款 1363944 元，办理网签前缴纳剩余房款 909296 元。同日签订的《补充协议》约定，如未能在约定期限内拿到产权证，她可退房，甲公司退还全部房款及利息。之后她缴纳了 1363944 元购房款，甲公司办理了交房及入住手续，她实际占用、使用房屋。2013 年 5 月 28 日，她委托他人与甲公司签订《委托协议》，将房屋委托甲公司管理一年，管理费 60000 元 / 年。但《委托协议》到期前，甲公司因重复销售房屋犯合同诈骗罪，法定代表人及相关人员被判刑，且未交还房屋。2022 年她起诉要求腾房并支付管理费，法院以房屋未转移登记至其名下且已另行转卖为由，仅支持一年管理费。她认为甲公司严重违约，合同无法继续履行，故提出上述请求。

（二）被告的抗辩主张

甲公司辩称：同意解除合同，同意返还购房款并支付利息，但认为利息计算标准有误。房屋 2012 年已交付陈雪，她出租并收取一年租金，前案法院判决其承担一年租金，利息应从该判决支付租金的次日即 2014 年 5 月 29 日起算。不同意支付房屋差价损失，因购房有前因后果，非完全市场交易，且公司因融资不成功损失远大于陈雪主张的损失。

（三）法院查明的关键事实

2012 年 4 月 10 日，陈雪与甲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》，约定购买三号房屋，总价款 2273240 元，首付款 1363944 元，剩余房款办理网签前缴纳。《补充协议》另约定，如陈雪未在约定期限拿到产权证，可退房，甲公司退还全部房款并按银行同期活期存款利率支付利息。

陈雪向甲公司缴纳购房款 1363944 元，双方协商确认该款项为全部购房款。

2013 年 5 月 26 日，陈雪出具委托书，委托他人处理三号房屋出租等事宜。5 月 28 日，陈雪与甲公司签订《委托协议》，将房屋委托甲公司管理一年，陈雪一次性收取管理费 60000 元，承担委托期间物业费及供暖费。

甲公司称三号房屋已出售给案外人且由案外人实际占有、使用，庭审中同意解除合同，退还购房款，不同意赔偿损失。陈雪主张损失依据为现阶段房屋市场成交价，不主张评估。

2022 年陈雪起诉甲公司，要求腾房并支付管理费，法院判决甲公司支付房屋管理费，驳回其他诉讼请求。陈雪上诉后，二审维持原判。

诉讼中，应陈雪申请，法院对甲公司名下价值 5174022 元的财产采取保全措施。

二、案件分析

（一）争议焦点

合同是否应解除，甲公司是否应返还购房款及支付利息，利息起算时间如何确定？

甲公司是否应赔偿房屋差价损失？

（二）法律分析

合同解除的认定：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，三号房屋已被甲公司出售给案外人且实际交付使用，陈雪与甲公司的合同无继续履行可能，合同目的无法实现，且甲公司同意解除合同，故应解除相关合同。

购房款返还及利息计算：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。甲公司应返还陈雪购房款 1363944 元。关于利息，虽然房屋曾交付陈雪且她收取一年租金，但这与甲公司占用购房款产生的利息属于不同法律关系，利息应从陈雪支付购房款的次日即 2012 年 4 月 17 日起算，甲公司主张从 2014 年 5 月 29 日起算无依据。

赔偿损失的认定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿损失。甲公司一房二卖构成严重违约，给陈雪造成房屋差价损失，法院根据合同约定、履约情况、房屋价格等因素，酌情认定赔偿金额。

三、裁判结果

法院判决：

陈雪与甲公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》《补充协议》和《委托协议》于 2025 年 2 月 7 日解除；

甲公司于本判决生效后七日内向陈雪返还购房款 1363944 元并支付利息（以 1363944 元为基数，2012 年 4 月 17 日至 2019 年 8 月 19 日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019 年 8 月 20 日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日）；

甲公司于本判决生效后七日内向陈雪赔偿房屋差价损失 200 万元；

四、案件启示

（一）购房者注意事项

谨慎签订合同：购房时要仔细审查合同条款，特别是关于产权办理、违约责任等重要内容，明确双方权利义务。

及时办理产权登记：购房后要督促开发商尽快办理产权登记，以确保自身对房屋的合法所有权，避免因未登记而产生纠纷。

留存相关证据：在购房及后续履行合同过程中，要妥善留存购房合同、付款凭证、沟通记录等证据，以便在发生纠纷时维护自身权益。

（二）开发商注意事项

诚信履约：要严格遵守合同约定，不得擅自违约，尤其是不得进行一房二卖等严重违约行为，否则将承担相应的赔偿责任。

规范经营：加强内部管理，确保房屋销售等环节合法合规，避免因违法违规行为给自身和购房者带来损失。

（三）法律建议

遇到商品房买卖纠纷，双方应先协商解决；协商不成的，购房者可通过诉讼等法律途径维权，收集并提交充分证据证明自己的主张；开发商应积极应对，依法承担相应责任。如有需要，可咨询专业律师，获取法律帮助和建议。

若你在购房过程中遇到类似问题，可私信专业律师寻求解决方案。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）