头部房企“过冬” 招商蛇口撤销区域公司

裁撤区域公司的风终于吹到了头部地产央企。

6月24日，招商蛇口发布公告称，招商蛇口董事会同意公司根据战略规划、业务发展和管理需要，在总部层面新成立资产管理部，将风险管理部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部。

在开发业务层面，则减少管理层级，取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。

今年以来，多家国央企进行组织架构调整，中海地产、保利发展等头部央企进行了区域公司的合并，金茂则是直接撤销所有的区域公司。在房地产行业持续承压的背景下，房企聚焦的城市变少，减少管理层级实现扁平化管理也提升组织的效率。

具体到招商蛇口，它是地产TOP10企业中更快采取这一动作的房企，一方面是由于它本身深耕的城市更少，另一方面也折射了其生存环境发生了变化。今年以来，头部房企在投资上十分审慎，多数房企土地储备已经降至低位，在行业未恢复上行之时，就连头部房企也只能节衣缩食“过冬”。

扁平管理

招商蛇口此次动作，不可谓不大。

在头部央企中，招商蛇口是首家将所有区域公司全部撤销的房企，一次性取消了五个区域公司。在此之前，保利发展、中海地产也在今年开启组织架构调整，保利发展对部分区域公司进行合并，涉及江苏、浙江、山东、辽宁四大区域；中海地产则是合并沈阳公司和大连公司，整合为辽宁公司。

“腰部”央企中，金茂今年也全面撤销华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，从过去的“总部—区域—城市”到“总部—地区”两级管理，进一步精简提效，按地理区域采用就近原则整合重组，重组为14个地区公司。

不难看出，这些头部央企所采取的路径有类似之处，但招商蛇口无疑在组织架构调整上更为彻底。经过此次调整，招商蛇口将形成“集团—城市”二级管控体系。招商蛇口所有的城市公司都将由总部直接统筹。

从招商蛇口的业绩分布来看，招商蛇口2024年各个区域的业绩分布主要集中于华东区域、江南区域、华南区域。根据招商蛇口2024年年报，华东区域、江南区域、华南区域分别贡献营收为422.4亿元、505.8亿元、374亿元，占总营收的比重分别为23.61%、28.27%、20.91%。

根据招商蛇口发布的公开信息，其华东区域负责上海、杭州、宁波、南通、温州、厦门、福州、嘉兴、绍兴、金华、台州和漳州等城市业务；江南区域主要布局南京、苏州、合肥、长沙、徐州等城市；华南区域则在广州、深圳、东莞和佛山等城市开展业务。

虽然招商蛇口布局的城市较多，但近年来，招商蛇口已经有意收缩深耕城市。去年，招商蛇口提出投资聚焦于“核心10城”，全年招商蛇口在“核心10城”的投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资占全部投资额的59%。

与此同时，招商蛇口的业绩也进一步由深耕城市所贡献。2024年，招商蛇口在上海、深圳、南京、苏州、成都等14个城市进入当地销售金额排名前五，其中在西安、长沙、合肥、南通、徐州五城排名第一。

一位头部央企的总部人士对21世纪经济报道记者分析称，“房地产市场短期只有少数的几座城市还能够保持活跃，多数的城市都将是平淡的状态。就算减少区域这个管理层级也不会有多大的影响，因为最终的布局都会变成一线城市以及少数强二线城市，其他的城市只有运营类的业务，扁平化管理都是最终的趋势。”

节衣缩食

撤销区域公司意味着提高效率，同时也免不了人员的流动。从房企的业务发展逻辑来看，虽然所有企业都在面对房地产市场调整的影响，但招商蛇口近年来的业绩表现，的确没有体现出头部央企的优势。

年报显示，2024年，招商蛇口实现营业收入1789.48亿元，同比小幅增长2.25%，但同期录得归母净利润为40.39亿元，同比下降36.09%，在2023年净利润大幅飙涨后，招商蛇口业绩再次掉头向下。

招商蛇口业绩表现不佳的原因是，受行业整体下行影响，其开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所致。

年报显示，招商蛇口2024年的信用减值损失、资产减值损失合计约为60.34亿元，在2023年，招商蛇口的这一数值为24.17亿元。一位不愿具名的房企分析师对21世纪经济报道记者分析称，“计提减值即便是出于审慎的原则，本质上仍然是在投资上出现了一些偏差，导致发展不及预期才会出现减值。”

也许是因为过去的发展过于“大开大合”，去年一整年，招商蛇口在投资层面上的强度明显降低。

2024年，招商蛇口全年仅拿地26宗，仅为2023年的一半。这26宗地块总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，权益支付地价约为335亿元。

在今年3月举行的业绩会上，招商蛇口董事长蒋铁峰对于土地投资缩量回应称，近期做了一些动态评估，2024年新增地块收益率将比2023年更高，或许能够达到20%以上，这也将是未来招商蛇口贡献销售业绩和结转利润的一个重要的来源。

对于今年的投资决策安排，蒋铁峰表示，投资依然坚持以销定投、量入为出，同时要坚持“四个不失”（不失误、不失血、不失速、不失志），即对政策、形势、战略方针、投资都不能失误，不能拿错一块地，要优先选择核心城市的核心区域进行投资。

今年以来，招商蛇口在土地市场上的投资有所放开。今年前5个月，招商蛇口权益拿地金额为206亿元，去年同期则为67亿元，根据公开资料可知，招商蛇口主要聚焦的北京、上海、南京、长沙和温州，仍然是其核心布局的城市。

随着招商蛇口逐渐恢复元气加之战略调整，招商蛇口有望走出业绩低沉的阴霾。今年，招商蛇口业绩表现略微回升。根据其一季报，今年一季度，招商蛇口的营业收入约204.47亿元，同比减少13.9%；归母净利润约4.45亿元，同比增加34.02%。