中建系开始做“俯卧撑”了

文/狗蛋本蛋

今年前5个月，中建各局地产平台，罕见地在土拍市场集体哑火。

中指院数据显示，1-5月，中建智地以61亿权益拿地金额，位列行业第12位。其余工程局地产公司集体跌出百强。

狗蛋看了下数据，第90-100位拿地金额都是11亿，而拿地15亿，就能挤进Top50。

也就是说，进入Top100、Top50的门槛很低很低——

只要一线城市或高能级二线城市拿一宗地，稳进。

尽管门槛低到了尘埃里，其它工程局地产公司还是没摸到门槛。

这很反常。

最近几年，中海地产+中建地产组成的中建系，经常在土拍市场嘎嘎乱杀。

中建系2024年新购置土地75宗，权益拿地金额1385亿元，2023年更是高达2127亿元，高于同期的保利发展+华润置地，早已是隐形的行业老大。

2023年，中建5个工程局地产公司杀入拿地百强榜，其中，中建东孚（179亿，第14）、中建壹品（146亿，第16）、中建智地(107亿，第22）、中建信和（80亿，第38）、中建玖合（54亿，第61）。

去年，这5家甚至都挤进了50强，中建壹品以210亿拿地金额高居行业第8。

有人会说，是不是拿地策略的原因，它们偏好下半年拿地，以至于前5个月哑火。

咱们把时间维度拉到同期来对比：

2024年1-5月，中建壹品、中建信和、中建东孚权益拿地金额分别为210亿、52亿、27亿，都在50强之内，中建六局以11亿权益拿地金额排在76位。

再往前看，2023年1-5月，中建智地拿地59亿，中建壹品48亿，中建东孚14亿，在百强以内。

也就是说，最近两年的前5个月，中建地产至少都有3-4个平台公司进入拿地榜百强。不像今年，直接从“五子登科”变成中建智地“一子独秀”。

以上直观数据可以说明，今年上半场，中建地产的确整体掉速了。

狗蛋推测，有几个重要因素。

一是内部加强管控。

4月底，中国建筑2024年度业绩说明会上，中国建筑副总裁、财务总监黄杰强调，2025年要加强资产盘活，把在手存货卖出去，加强投资管控，把收回的钱花在刀刃上。

黄杰还说，要把有限的、宝贵的资源花在质量高、效益好、回款及时的好项目上。对于回款差的单位和地区，将审慎地拓展新项目。

信号对外传递之前，估计内部管控已经持续一段时间。

那些前5个月没有拿地的工程局，可能被“审慎”了。各局也确实各有烦恼，去化压力大或者效益差。

比如中建二局（中建玖合母公司），据中国建筑披露的20家子公司数据所示，2024年的净利润方面，该公司缩水最大，同比降23.8%。

对应的，中建玖合“消失”了8个月，去年9月拿下上海大宁地王到今年5月份，一直没新项目入账。甚至都没报名参加土拍。

除了内部管控，还有另外一个重要因素：内部博弈。

不管中海还是中建，都在聚焦一二线城市，尤其是北京和上海。

如此一来，兄弟夺食避免不了零和博弈，中海多吃一口，中建就少一口。

中海是中国建筑子公司，和中建各大工程局平级，各局地产平台属于孙公司。某种意义上，资源分配一定是先中海后中建。

上海市场，因为围标事件，中海消失了三年。中海回归之后，势必挤压兄弟公司的生存空间。

北京是中海的粮仓，向来能争必争。

对比之下，今年前5个月，中海权益拿地金额283亿，远超过去年同期的73亿元，其中上百亿砸在了北京市场。

所以在这两个高能级市场，中建各局内卷加剧。

变量是，局地产平台自身势能。

比如在北京，中建智地很强，去年权益销售额204亿，高居北京房企第二，仅次于中海地产。

这种情况下，有底气就有拿地自由。

所以，中建智地去年在京权益拿地金额高达123亿，同样仅次于中海。今年前5个月，中建智地继续高调拿地，成了中建局地产平台中的另类。

当然，家大业大如中建系，一切战略调整的终局不是撤退，是结构性收缩换取效益优先。

估计未来很长一段时间，中建系会摒弃前几年的子子孙孙集体攀岩玩法，转向“俯卧撑“战术。

即动态收缩与精准补仓交替着来，各局平台之间，效益高的持续扩张；同一平台，效益差的那批卡点扩张。

谁跑出有现金流支撑的效益了，那就拿着指标接着冲。

所以，在阶段性调整过后，进入6月份，一些工程局兄弟又回到了土拍市场。

6月4日，中建玖合以74.91亿元底价，在北京通州区拿下巨无霸地块，包含八宗地。

6月19日，中建东孚以81.95亿元总价，竞得上海宝山南大组合地块。

中建玖合上一次在京拿地是两年前，据说，之所以消失两年，是其资产负债率太高，被管控了。

中建东孚则是刚刚经历换帅风波，业内猜测，换帅背后是华东地区资金回笼和净利润表现不佳。

中建东孚5月新董事长上任，6月拿地，中建玖合时隔两年重返北京，两家公司都算开启了新周期。

对兄弟俩而言，此次补仓都属于“松了口气”。

与此同时，翻盘的压力也来了。

两个巨无霸地块，操盘难度极大，能给的犯错机会不多。

补仓只是生存游戏的开始。