住房需求将下降75%？高盛在说些什么？

　　那天我写了国内的房地产市场的全面分析之后，有读者留言让我聊聊高盛的研报。

　　应该说，从噱头的角度，高盛的研报有传播力得多，毕竟喜欢标题的网民，远大于喜欢内容。

　　高盛说什么呢？

　　说未来五年，预计国内的住房需求会跌75%，这是跟谁比较呢？跟历史最高点。

　　当然这么比有点扯，因为最近这些年，住房需求的套数本身就是下降的。

　　你以当下的数据去做五年后的预期，应该说腰斩，或者讲下降四成，或许数字上更符合高盛的描述。

　　但即便更正之后，高盛的这种以套数统计的表达方式，严格意义上来讲，也不是很有参考价值。

　　房地产这个品种，在不同的阶段，人们对它的需求是不一样的。

　　多年前，还在执行70/90政策，也就是小于90平的住宅要高于70%的年代里，人们的需求是有房住而非住好房。

　　造尽量多的小房子，89平的小三房，才是当年的主流。

　　可是到了今天，你去看新房市场，昔日139的大户型，如今都是小户型，170，180的是中等户型，250都不是终极改善。

　　也就是说，如今的住宅市场，它早已全面转向改善型。

　　那么你用套数来统计，去比较两个时代的房产，就显得很魔幻。

　　一个人20年前买了两套89的，你说新增住房需求两套。

　　他如今买了一套189的，你说新增住房需求一套，于是得出住房需求腰斩的结论，你自己觉得可信么？

　　人住的又不是套，人住的是面积。

　　这就是为什么我说，高盛的研报，噱头大于内容。

　　全局来看，房地产市场的需求下降这件事本身，是没有必要用这些稀奇古怪的数据统计方式来表达的。

　　我们只要想三件事就能明白整体趋势。

　　第一件事，如今的城市化率相较于过去，是大幅度增加了，还是没有？

　　当然大幅度增加了。

　　既然大幅度增加了，那就意味着，尚未进城的人，或者说，预期要进城的人，是很少的。

　　或者换个说法，在城里有房的人才是大多数，没房的，是很少的。

　　所以从这个角度，住房需求当然是减少，且逐渐减少的。

　　第二件事，人口的趋势是增加还是减少？

　　如果人口的趋势是减少，那么对住房的需求，当然也是减少的。

　　第三件事，结婚率，生育率高不高？

　　如果不高，那么对住房的需求，当然也是减少的。

　　其实这三个数据，就已经可以很清楚的描述房地产市场整体的长期需求，根本不需要用什么套数的统计方式去制造一个惊悚的标题。

　　如果真的要上数据，真正有效的数据并不是什么套数，而是居民部门的长期贷款。

　　你盯着这个数据，就可以很准确地反映房地产市场的资金流入流出动向。

　　因为国人的长期贷款基本上都是房贷。

　　而在房地产市场当中，最重要的数据是什么？

　　是那个卖掉二手房的人，他有没有把钱再次投入到房地产市场当中去。

　　也就是说，他有没有卖掉老房子作为新房子的首付，然后自己又背上更多的新增长期贷款？

　　有，就说明更多的资金正在流入房地产市场；没有，就说明有更多的资金正在流出房地产市场。

　　你只要盯着这个数据就可以了。

　　如果没有，如果新增贷款在下降，反倒是存款在上升，那就说明资金正在源源不断地流出房地产市场。

　　房地产市场的这个总的资金池，在往外流水，而非往内注水。

　　那你说住房需求是增加了，还是减少了？

　　当然是减少。

　　所以这个数据，比高盛说的预测什么未来住房需求套数更靠谱。

　　套数不准的，真正准的，是资金流向。

　　真金白银，骗不了人。

　　而我们回过头来看资金流向，人们今天把房子卖了换成现金，等不等于明天也一定会把房子卖了换现金？

　　对不起，不一定的。

　　中长期贷款是否增加，钱是流入房地产这个资金池，还是流出这个资金池，说到底，只是一个正常的居民部门资产负债表的扩张与修复的过程。

　　居民部门资产负债表扩张的年份里，意味着存款大搬家，从银行搬去了房地产池塘。

　　而居民部门修复资产负债表的过程，也无非是倒过来，钱从房地产池塘流出来，又搬去了银行。

　　钱在房子与存款之间反复横跳，搬家而已。

　　所以当下的行为，是不是一定等于未来？

　　答案是不一定。

　　未来只有一件事是确定的，那就是全局是确定的，因为全局的三个变量，城市化率，人口趋势，结婚率趋势是确定的。

　　这只能说明房地产整个市场作为全局来看，需求是下降的。

　　但是具体到某个城市，具体到某个板块，那就没有参考意义了，因为各有各的供需关系。

　　就像你去统计大学生的总量，每年都这么一千多万的供应，未来的整体就业趋势一定是越来越难。

　　但是聚焦到某些行业，那不一定的。

　　而我们想想看，有几个家长关心的是全局？

　　没有。

　　别人过得好不好，关我P事，我只想知道我娃将来咋样才能过好。这才是家长们想知道的。

　　那么房地产也是一样的命题。

　　这才是我们那天分析房地产市场的底层逻辑。

　　高盛的这种套数论，无非是个玩标题的艺术，宏观的三方向，无非是一个与自身无关的人尽皆知的大趋势。

　　而具体到每个人，你要怎么应对房地产市场的大环境，才是真正有意义的分析研究。

　　什么是研究报告？针对这些的，才叫研究报告。