保障房REITs领跑背后：硬资产打底+软实力增值的双维解法

当前租赁行业正加速迈入“金融化”时代，保障房REITs凭借显著优于其他类别资产的价值表现，备受市场关注。2025年以来，已上市保障房REITs产品展现出强劲的增长动能：多支产品累计涨幅突破 50%、上市首日30%涨停成为常态、网下认购倍数屡次刷新纪录。兼具热度与韧性的种种表现，不仅凸显了保障房REITs在资产配置中的独特地位，更引发了业界对其价值逻辑与发展前景的深度思考。

1.保障房REITs较发行价涨幅已超50%，领跑全市场

二级市场行情震荡，保障房REITs表现持续优异。对比2024年下半年以来我国各类基础设施REITs较发行价的月度涨跌幅情况，保障房类REITs整体月度涨幅均在18%以上，且呈持续波动上涨态势；近期涨幅超40%，领跑全市场，领先第二梯队5-10个百分点，凸显该类资产穿越周期的增值能力。

截止2025年5月底，已上市8支保障房REITs收盘均价为4.02元，较2024年底平均涨幅达19个百分点；其中招商蛇口REIT涨幅最高，达23%，主因该REIT底层资产位于深圳市南山区核心区位，周边发展成熟，租赁市场需求旺盛。从5月单支REIT收盘价绝对值看，厦门安居以4.50元领先，城投宽庭、北京保障房均以4.30元紧跟，这得益于其底层资产的优质运营。

2.现金分派率3-4%，展现出显著超额收益特征

2024年保障房REITs现金分派率在3-4%水平区间，呈现出良好的超额收益特征。站在投资方的角度，债券市场利率下行背景下，保障房REITs良好的现金分派率成为机构资金配置优选。以招商基金蛇口租赁住房REIT为例，其年化分派率4.05%，显著高于10年期国债的收益率，对长期配置资金显然更有吸引力。

整体来看，已上市保障房REITs底层资产普遍位于产业集聚与人口持续流入区域，区位基础优良，具备人才虹吸效应和高出租率。据统计，已上市的六支保障房REITs自2023年到2025年1季度租金坪效变动极小稳健运行，出租率整体高位运行，最高维持在99%。在宏观经济渐进式修复的大背景下，保障房REITs的租金收入和出租率保持相对稳定，展现出较强的抗风险能力。

样本解读

招商蛇口：“公租房+保租房”组合创新

招商基金蛇口租赁住房REIT发行基金份额5亿份，发售价格2.727元/份，募集资金总额13.635亿元。此前，基金底层资产上市评估价值12.46亿元，计划募集资金总额12.48亿元，基于市场的追捧，基金实现了溢价发行，溢价率约为11%。值得一提的是，该REIT网下询价阶段全场认购倍数达到103.66倍，创下2024年公募REITs网下全场询价倍数新高。

招商蛇口租赁住房REIT底层资产包含位于深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾保租房项目和深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下公租房项目。其“公租房+保租房”组合，为未来REITs底层资产的多样化发展提供了重要参考路径。

自上市后，招商蛇口租赁住房REIT呈现持续波动上涨态势，参考月度收盘价，截止2025年5月，由2.90元上涨到3.91元，涨幅达35%，资产穿越周期的增值能力凸显。

精读案例：招商基金蛇口租赁住房REIT（←点击阅读）

上海城投：全周期闭环运作打造REITs标杆项目

上海城投通过两个优质租赁社区的运营，在REITs发行时获得了超30亿的资产评估值，也是目前为止评估值规模最大的资产项目。2018年上海城投在区位条件和相关配套资源都完善的新江湾区域拿地，两块地都有较大的规模，在产品定位上可以适配各类型客群需求，打造产品形态丰富的租赁大社区。社区投入运营前，优先打造了满足日常生活的刚需配套，同时在客户拓展方面，针对区域内的企业客户进行深度挖掘，通过资源整合、大客户拓展、渠道整合，将租赁爬坡期缩短至3-4个月，一年之后两大社区就进入了运营稳定期，出租率稳定在9成以上。

其REITs地发行，从申报到上市仅用了73天，上市之后表现也非常优异。截止到2025年4月，较发行首月的收盘价整体涨幅超42%。而上海城投在REITs成功发行后就开始了滚动投资，徐汇社区在2025年5月已经正式开始运营。这样短期内完成开发、运营、退出、再投资的闭环模式，为平台公司构建保租房运营体系提供了范本。

在保障房REITs市场竞争格局深化的背景下，硬资产区位红利的边际效益正逐步递减，软实力层面的运营能力已成为决定资产未来溢价空间的重要因素。据统计，预计2025年我国保障房REITs累计发行规模将超250亿元，保障房REITs的扩募以及发行的扩容都呈上升趋势。但需要注意的是，市场扩容的同时也伴随着分化加剧——具备精细化运营能力的项目能通过提升租户粘性、挖掘非租金收入等方式构建护城河，而单纯依赖区位优势的产品或将面临溢价收窄压力。

这一趋势下，保障房REITs从 “资产持有型” 向 “运营服务型” 的价值逻辑转型将是必然，只有聚焦精细化运营，提升产品软实力，方能实现资产价值的可持续提升。

以招商蛇口租赁住房REIT为例，品牌将“伊敦乐享家”会员体系接入One蛇口大会员平台，实现会员通、积分通，为公寓住户提供更丰富的业态体验。招商伊敦通过“居住+X”生态构建，助力资产平稳运行。数据显示，自招商伊敦会员接入“One蛇口”会员体系以来，租户消费频次和非租金收入占比都实现了显著提升，同时丰富的增值服务也受到租户喜爱，下单客户提升明显。通过将服务边界延伸至生活全场景，不仅以差异化服务生态实现错位竞争，同时也赋予了服务品质新的价值内涵，树立新服务标杆。

小结

保障房REITs的优异表现验证了"优质资产+专业运营"的双轮驱动模式——硬资产作为价值基石提供了稳定的支撑，而软实力通过提升运营能力实现了资产的溢价增值。

未来，具备资产筛选、产品打造、资本运作全链条能力的企业将在REITs市场持续获得溢价。这种 “硬资产打底 + 软实力增值” 的双维解法也将为更多投资者在保障房 REITs 领域的投资提供重要的参考和借鉴。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）