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天津金茂府
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天津西站片区受追捧的热度仍在持续攀升。

与水上公园、和平区、海河沿线等天津当下已触及“价值天花板”的成熟豪宅区域不同，这里当下正处在难得的价值上升期。

这个明显的上升期，源自一个众所周知的名词：

京津冀同城商务区。

一、红桥承接+天津规划+国家战略

未来10年京津冀同城红利“新爆发点”

京津冀同城商务区，是天津深度融入京津冀协同发展国家战略的核心载体。

它以西站为核心，规划打造“高铁枢纽综合开发标杆区”“同城生产生活引领区”“都市型产业升级先行区”“津卫人文生态魅力区”，以重点承接重点承接北京非首都功能疏解，服务雄安新区及北京城市副中心建设。

该区域承载着天津在区域协同发展、产业升级和城市能级跃升中的多重迫切期待，因而在成本投入、战略定位、政策力度等方面上，也体现出与传统商务区的显著差异。

这些诚意满满的差异主要表现在这些方面。

①下本够大：中环内最后、最大的连片开发区域

红桥用连续3年的棚户区改造，腾挪出133万平米（约1995亩）天津中环线以内面积最大、也堪称最后的连片土地资源，足见天津对京津冀同城商务区的重视程度和支持力度。

②定位够高：规格最高的战略规划和平台背书

京津冀同城商务区建设总体方案，是天津近几年最高规格的市级战略。

这从下场拿地的是天津城投而不是红桥区城投就可以看出，这是一种明显的开发权上移。

③政策够好：最大限度的最好政策以抓住机遇

京津冀同城商务区是手段、是载体，其主要目的是吸引人和产业，主要靶向的就是全面接收非首都功能疏解下外溢的红利，天津也行政审批、产业扶持、产链协同等多方面，最大限度拿出了最好政策以抓住这难能可贵的机遇。

与此同时，高标准推进各项生活配套衔接，在人才落户、教育资源、生态打造等方面广开“绿灯”。

深入实施“海河英才”政策，对区域内符合条件的企事业单位，为其来津工作的在北京或雄安新区缴纳社保的职工解决天津户籍；

加大教育资源倾斜，引入和平区优质教育资源，建设耀华中学红桥学校、天津实验小学红桥学校等学校；

优化生态空间，建设子牙河滨河公园等生态空间，大幅提升绿化覆盖率......

这里是天津未来10年产业发展和红利落地“最高标准”的支柱板块。

在如此大力度、高规格的产业人才引进政策及配套建设规划覆盖下，未来一个生态空间+围绕西站+产业集聚+商业、居住氛围浓厚的超级城市界面，已在眼前。

二、立体城市+业态创新+全维配套

TOD模式释放核心商务区先期红利

据规划，整个京津冀同城商务区未来将发展“一核、两带、三组团”布局。

其中，“一核”为西站核心商务区，占地约3.8平方公里核心区，先期发展。

具体通过整合交通枢纽、产业布局和城市功能，规划构建以TOD为核心的站产城融合示范区，以打造商业、教育、生态等元素聚拢的10分钟生活圈。

与常规TOD模式开发不同，西站核心商务区选择升级开发模式、开发有序推进、配建全维设施，以重构一种全新的“空铁商旅”模式。

①构建立体城市：地下7层交通核+地上复合业态

全面打造最便捷的同城、跨城立体交通网络：

包括8条高铁交汇（含京滨、津兴城际），占天津抵京高铁线路的90%，约30分钟直达北京，打造天津面向首都的“桥头堡”，实现高铁地铁化；通过空铁联运，西站城市航站楼可直接值机，直达大兴机场，覆盖全球航线；在市内轨交网络上，地铁1、4 、6号线无缝换乘。

与地下交通网络相互呼应的是地上的复合业态，星级酒店+云端办公多重消费、商务场景叠加，共同搭建出连通京雄、落地天津的垂直城市、无界生活。

②全维配套：高配商圈+顶级学区+滨水生态

商业配套：周边1公里范围内有陆家嘴、水游城商圈，2.5公里内有南开大悦城；区域内住宅中间地块自持有高端酒店和商业街区，地铁旁的山姆会员店，总投资6.7亿元，将于2025年底开业。

教育配套：区域内有惠灵顿国际学校、耀华中学、实验小学红桥分校等学校。

景观配套：区域内有子牙河滨河公园、西沽公园、桃花堤公园等一众生态水景绿带，人均绿地面积达约3.4㎡。

③开发时序策略：科学合理推进+住宅先行聚拢人气

在开发时序上，采用住宅先行+商业赋能+产业导入的开发原则，有条不紊、循序渐进，确保规划稳定发展、扎实落地。

先期开发科技高端住宅先行聚拢人气，继而发展商业为片区赋能，最后为片区进行中煤科工等核心产业的导入。

按计划，先开发核心商务区I期，即子牙河南侧、与天津西站直接相邻的1.8平方公里区域。

本期主角天津金茂府，便地处核心商务区最先开发的I期内的天津西站南侧，也是片区红利最先释放的区域。

三、金茂品牌+府系产品+科技住宅

350万起步的“烫金地”产品力标杆

在如此高规格的规划下，京津冀同城商务区的预期被直接拉满。而作为最先开发的核心商务区I期，肩负起“起调”的重任。

为将起点拉高、为后续打样，就必须引进一个产品设计力、兑现力都极为优秀的代建方才能承接各方期待。

于是，天津城投选择了金茂，国企央企强强联手。

2025年5月，项目对外释放案名，为“天津金茂府”。

天津金茂府项目区位效果图

①市城投拿地，金茂代建府系高端科技住宅

2024年3月29日，天津城投以9.86亿元竞得红桥区津红西（挂）2024-04号，即西站南广场地块，成交楼面价4657元/平方米（不包含城市更新成本），溢价率0%。

该地块集合住宅、商业、办公等，总建筑面积36.5万平米，总容积率2.87。

其中，商业部分建筑面积为5.5万平米，规划建设包括“运河之心”在内的多功能建筑群，自持40年；办公部分建筑面积为15.5万平米，用于企业总部建设，需自持大于70%建筑面积并自持40年；住宅部分建筑面积为15.48万平米，调整后容积率为2.25。

金茂将产品定位为“府系”高端科技住宅，即“金玉满堂”中的“金”，还是府系中的3.0产品，是加持了绿金科技12大系统革新的新式高端健康科技住宅，配置直接拉满。

②改善定位，高层+小高+洋房搭配

该项目住宅部分由两部分组成，以中间商业为界，分为东西两地块。

住宅东地块共4栋楼，具体产品形态待定。

住宅西地块共规划19栋楼，其中24-25层高层3栋，14-17小高层9栋，8-11层洋房7栋，精装交付。

地块共规划车位1922个，其中地上车位104个，车位配比1:2。

天津金茂府项目鸟瞰效果图

③三进轴线：酒店式入口+林水前庭+下沉水庭

据公开效果图，项目西地块入户动线自南向北为主入口+前院+下沉庭院渐进式三进布局，打造会所式归家礼仪轴线，形成整体景观亮点。

除南北中心轴线外，社区2、3号楼之间还设置东西向形象景观轴；另分级分散设置两处复合活动场地，满足社交、亲子、健身等多重需求。

此外，据了解，小区楼栋为凹楼体设计、无架空层；洋房产品1楼带庭院和地下室，地下室为采光井采光。

④户型多样，满足多层级改善需求

据当前公开信息，项目首先开发地块为西地块。

西地块共有高层、小高层和洋房三类产品。

户型区间为108-184平米，三室起，具体户型共8个，分别为：

108、110、118、122、132、139、164、184平米。

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