房屋租赁电子合同暗藏格式条款陷阱 调解员情法结合促全额退款

深圳新闻网2025年6月16日讯（深圳特区报记者 林清容）“合同明确写了定金不退，你们不租房就是违约。”“你发过来的是电子合同，而且我们以为定金是可以退的。”一个月前，聋哑人王某兄妹通过某地产中介网站看中了一套位于龙岗区的出租屋，然而，因工作调整，王某兄妹无法按约入住。面对这一困境，王某兄妹来到龙岗区布吉街道人民调解委员会驻罗岗派出所调解室寻求帮助。

调解室内，调解员发现当事人为聋哑人后，改用纸笔与他们进行文字交流。中介李某以电子合同系王某亲手签署，且合同明确载明“违约不退定金”为由拒绝王某。

调解员随即对双方签订的房屋租赁合同展开调查，发现该合同属于典型的格式条款合同，且存在不合理之处，相关关键条款既未采用加粗、下划线等醒目方式提醒承租人，也未在微信沟通中通过图文解释、手语视频等方式对“定金不退”条款进行充分说明。

针对上述情况，调解员依据相关法律规定，向双方进行专业解读。根据《中华人民共和国民法典》规定，定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

调解员指出王某兄妹虽然确实存在违约情形，但1000元定金已超出主合同标的额（3000元）的20%，其中超出的400元不应认定为定金性质。因此，王某兄妹依法有权要求退还部分款项。调解员建议李某在扣除合理违约金后，将剩余款项返还。

经过多轮协商，李某态度有所缓和，但表示需征得房东张某同意。调解员随即联系张某，起初张某以“行业惯例”为由，坚持不予退还。对此，调解员一方面从法律角度详细阐释合同条款的不合理性及承租人的合法权益；另一方面，结合王某兄妹作为聋哑人在生活中面临的诸多困难，唤起张某的共情之心。最终，张某在调解员的协调下，同意全额退还定金，不扣除任何费用。至此，该纠纷圆满解决。