科技板块需求持续活跃 推升深圳写字楼市场环比增长

世邦魏理仕最新发布的报告显示，2025年第一季度，深圳科技板块需求表现活跃，推升整体写字楼市场需求环比增长，主要贡献来自智能物联网、人工智能软件开发、集成电路研发与数字化解决方案四大新兴赛道。

科技板块需求持续活跃 办公楼市场环比上升

2025年第一季度，深圳优质办公楼市场供应充沛，4个项目共计30.2万平方米交付使用，罗湖、福田和南山均有项目入市。部分项目凭借极具竞争力的租赁策略及前期储备的客户资源，在交付伊始实现了高效去化，新项目共计为整体市场贡献51.5%的新增需求。市场需求活跃度同比显著增长，在新增供应与去年同期相当的情况下，净吸纳量实现了44.4%的同比增幅，为2022年以来第一季度需求的最高值，整体市场空置率仅微幅上升0.1个百分点至22.3%。

聚焦行业需求，科技板块需求热度持续，金融需求稳中有升，零售贸易活跃度提升。科技板块继续以三成以上需求份额引领市场。细分行业来看，较为活跃的科技新赛道租户带动软件系统开发类需求占比达87.9%，主要来自智能物联网、人工智能软件开发、集成电路研发与数字化解决方案四大细分领域。而跨境电商活跃度持续，保持了约10%的需求份额，高度聚集于坂田片区。

与此同时，金融需求活跃度第一季度略有上升，环比增长0.7个百分点至14.0%，位居第二。传统金融板块表现更胜一筹，A股市场阶段性回暖及保险行业业绩良好重启扩张带动证券和保险板块成为主要的需求驱动，二者贡献过半。其中证券公司需求多为搬迁型，主要落址福田区和南山区；而保险公司多为总部在深圳以外的企业的搬迁需求，包括北京、广州和香港等地。

此外，零售贸易板块需求较为活跃，以14.0%的需求占比与金融持平，品类聚焦电子产品、电子元器件和医疗器械类。而专业服务业需求则较为稳定，以10.2%的需求占比位居第三，主要来自咨询、广告公关和法律子行业。其中咨询行业占比超四成，高度聚焦于企业管理领域。

租户来源方面，本地、国内和国外企业的需求比为7:2:1，受大宗租赁交易带动，本地企业占比有所上升。需求规模方面，同样受大宗交易驱动，万平方米以上的交易占比环比增长3.9个百分点至13.9%，此外1000至2000平方米的中型租户占比也实现了5.1个百分点的增长，多来自科技板块。新项目持续入市叠加价格优势窗口期令搬迁需求继续主导市场，连续第三个季度录得七成以上占比，其中66.3%来自升级搬迁。

成交分布区域方面，非核心区物业凭借稀缺性有力吸引了周边企业的升级办公需求，由此带动坂田、梅林、龙华和布心等片区录得了不俗的吸纳量。单片区来看，前海继续凭借新增供应聚集及价格优势成为全市新增吸纳量贡献的第二大片区，占比18.0%。

租金方面，降本增效依然是大多租户的主要选择，供应端持续扩张与年初租金定调形成双重压力下，部分项目业主继续以价换量，价格下调幅度扩大，全市平均租金环比下降3.6%至每月每平方米158.3元，跌幅同比、环比均走扩，多片区租金继续走低。

世邦魏理仕认为，“未来六个月，优质办公楼市场将持续面临供应压力，预计未来供应总量将超60万平方米，主要分布在前海和后海片区。需求方面，经济发展面临外部环境不确定挑战的情况下，预计企业降本增效将持续，全市平均租金或将延续下行趋势，空置率表现也将承压。”

餐饮业态为第一需求驱动 零售物业租金小幅回调

2025年一季度，深圳零售市场没有新增供应入市，存量项目空置率表现分化，若干空置率较高的项目因未调整运营策略季内空置率继续上升，而更多的存量项目入驻率则有所改善，并由此推动整体市场空置率环比微降0.1个百分点至3.7%，仍保持低位。

以存量市场租户调整为主的背景下，餐饮业态再次超过零售成为第一大需求驱动，需求占比44%，高出零售4个百分点。细分业态来看，甜品跻身需求第一梯队，与中餐共同构筑市场需求双核，各贡献8%的需求份额。而特色餐饮与简餐则以5%的市占率并列第二。甜品业态方面，冰淇淋单品表现抢眼，“野人先生”冰淇淋连开两店，苏州网红品牌“九十叶”也完成深圳首店布局，茉酸奶旗下高端鲜牛乳品牌Uniboba亦于金光华广场开设华南首店。中餐扩张以贵州菜、湘菜和云南菜系为主。特色餐饮方面，鸡煲及牛肉类单品较为活跃，新晋单品石橄榄鲜切鸡煲“米八外”在卓越Intown开出。而简餐依然以传统连锁品牌扩张为主，牛肉面品类热度持续，此外，日本汉堡冠军品牌Shogun Burgun的华南首店也进驻了万象城三期。

零售子业态维度，服饰品类与珠宝配件稳居需求前两大支柱。在缺乏新增供应驱动的市场环境下，服饰品类需求占比出现6个百分点的环比收窄，但仍保持10%以上的市场份额，本土品牌为主要增长动能，其中波司登扩张热度持续，单季连开5店。而季内少量的国际品牌则呈现高端购物中心强关联的特征。珠宝配件方面，老铺黄金依托强劲销售表现在罗湖万象城又开一店。而鞋履品牌方面，NB 1906延续扩张态势，单季连拓双店。

体验类业态方面，悦己经济带动美容保健类连续第六个季度录得了5%以上的需求份额，共录得近20个商家新开，品类繁多，覆盖健身、美容、美发、头皮护理、美甲和SPA等。

租金表现分化，个别优质项目在租户结构不断优化、客流量上升的情况下，租金实现了小幅上涨，而多个项目则受困于空置率高或者所在商圈竞争加剧，在整体消费面未出现明显好转的情况下，租金继续小幅下跌，受此影响，深圳零售市场平均租金环比下跌0.4%至每天每平方米18.4元，跌幅与上季度持平。

世邦魏理仕分析，“未来六个月，深圳商业供应量达70万平方米，部分项目预租表现良好，因此预计整体市场空置率虽有小幅上升，但仍将保持低位。基于新增供应的影响，预计整体租金水平持续低位，各大业主预计继续采取积极主动的租户招引策略。经济复苏缓慢，各业态拓展依然保持较为谨慎的态势，尤其跨国型、高端型消费业态及品牌承压加大。”

自用买家为主 办公楼交易继续引领商业地产市场

2025年第一季度，深圳商业地产市场共完成3宗交易，包括1宗办公楼和2宗商业物业成交，交易总规模达人民币70.4亿元，环比下降，但同比有所增长。

季内单宗大额交易令办公楼资产继续成为成交主力，占比94%。该宗交易买方为银行，交易总额为人民币66亿元，购买项目为位于深圳南山区超级总部基地的以办公楼用途为主的在建项目，交易目的为购买后用于公司运营管理使用。本季度的另外两宗商业交易为裙楼商业，交易额分别为3.9亿元和1.5亿元。

受单宗大额交易占比影响，本季度卖方主要来自房地产公司，买方主要来自银行类买家，交易形式以股权交易为主，成交区域主要来自核心商务区，自用型购买居主，以上占比均为94%。

资本化率方面，办公楼与零售物业租赁市场承压，以及市场可出售项目增多令其资本化率本季度继续小幅走扩，深圳物流类项目受年内新增供应增加及贸易需求不确定性影响，资本化率亦小幅走高。

世邦魏理仕认为，办公与商业物业价格筑底的窗口期预计仍将持续吸引投资者的关注，总部型企业买家在市场中的活跃度有所提升，或推动办公楼自用型交易达成，核心区优质物业受到青睐。而商业方面，社区商业凭借较低的交易门槛及可分割销售的特点，成为部分投资者重点关注的对象。相比之下，机构投资者则更多聚焦抗风险能力较强的核心区优质资产和租赁预期较好的REITs底层资产。此外，跨境电商需求波动对于莞惠两地物流类物业的资本化率产生一定的影响，需持续关注其未来发展动态。