楼市回暖：政策股市购买力共奏小阳春

近月楼市呈现好淡因素并存的局面。一方面，一手新盘持续以低价抢滩，令二手楼价维持偏软；另一方面，《财政预算案》中针对细价楼印花税的宽减措施，其效应在3月份已正在加速显现。

在最新的《财政预算案》中，财政司司长陈茂波提出了一项简单而有效的措施，将享有定额100元从价印花税的门槛，由300万元以下的物业放宽至400万元以下。此举立竿见影，让市场约15%的交易受惠。该政策不仅提升首置买家的入市动力，还带来了循环效应，进一步激活整体楼市。

预计这项措施将刺激细价楼交投增加约15%。随着近期楼市逐步回暖，交投量提升将推动楼价逐渐转稳，并为整体楼市的健康稳定发展奠定基础。事实上，近期一手新盘销情十分理想，连续多个全新盘的首批单位、甚至次轮均能售罄，小阳春行情已初具规模。在印花税宽减措施进一步配合下，预料3月及4月的楼市小阳春表现将更为显著。

此外，《财政预算案》还提及，政府计划在新的一年内暂停推出商用土地，并研究将部分商用地改划为住宅用途，这有助于纾缓商用物业楼面过剩的压力。同时，近期在DeepSeek推动下，港股间接受惠，IPO市场回暖提振了股市表现。股市好转带动零售消费升温，整体经济环境向好，市民的置业信心也有所增强，进一步促使楼价趋于平稳，并带动楼市逐步复甦。

全港50大指标屋苑的交投数据显示，农历新年期间的一周曾低见32宗交易，但在2月首周迅速回暖至65宗，此后更连续3周呈现升势，于2月中旬重返三位数的100宗水平。尽管2月下旬面对一手新盘低价抢滩的压力，50大指标屋苑的按周交投量仅微跌，仍维持在高位浮动。数据显示，1月份约5周内，50大指标屋苑平均每周交投仅约55宗；而2月份至3月初的5周内，平均每周交投已大幅增至85宗，升幅达55%。即使进入3月初，新盘仍以低价吸引买家，但50大指标屋苑的交投不降反升，稳守90宗的高位，显示楼市小阳春势头持续。

再看十大屋苑的情况，自《财政预算案》放宽400万元或以下细价楼印花税后，虽然大部分十大屋苑未能直接受惠，但整体市场的活跃度提升，加上股市向好，令各类买家入市变得积极。当中，沙田第一城及嘉湖山庄的细价楼因税务宽减措施而受惠最明显。观察过去3周的周末成交数据，这两个屋苑的交易量按周均有增长，成为十大屋苑中较活跃的代表，反映不少首置买家趁机加快入市步伐。

自农历新年以来，股市回暖与减印花税政策推动楼市小阳春行情蔓延，由一手市场延伸至二手市场。不少在新盘市场向隅的买家回流至二手市场寻宝。除了十大屋苑的成交量回升，50大指标屋苑及其他400万元以下的细价楼盘交投亦处于高位，显示购买力正逐步递增，小阳春行情可望持续。

目前楼价仍处于相对低位整固，但租金已企稳甚至趋升，令租务回报率相应提高。随着全面撤辣，投资者的税务限制不复存在，吸引了一批具实力的短线投资者入市。然而，由于楼价仍处低位，短炒风气并未出现，投资者多采取稳健的进退策略，兼顾长远收益与短期灵活部署。

展望第二季楼市走势，笔者相信市场将延续近月的旺势，购买力持续释放。在股市稳中向好及息口平稳的双重助力下，楼市将进一步受益，甚至在年中出现减息的可能性，进一步利好市场。同时，随专才及高才计划下的新移民陆续抵港，对住宅需求的增加亦会推动楼市保持稳定发展。

来源：香港经济导报

作者：陈海潮 利嘉阁地产研究部主管