新城控股2024商管收入提升至13.52%，开辟内生造血新路径

强大的运营能力，成为房地产企业应对不确定性和实现逆周期增长的关键。在这场大考中，新城控股（601155.SH）通过“住宅+商业”双轮驱动战略，交出了一份兼具稳健性与成长性的答卷。3月28日，新城控股对外披露2024年财报，报告期内，公司实现全年营收890亿元，归母净利润逆势增长2.07%；经营性现金流连续七年为正，商管收入占比提升至13.52%，吾悦广场出租率达97.97%。

如何在商业运营上破局，这是众多房地产都在思考的问题。在商业地产的深水区竞争中，新城控股探寻的发展新路径，或许能为行业转型提供极具价值的样本启示。

寻找韧性，执行双轮驱动战略

新城控股的财报证明“双轮驱动”战略是抵御周期波动的秘诀，财报显示，2024年企业业绩稳定增长、核心指标向好：新城控股实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%。公司整体毛利率为19.80%，平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp。这些核心指标的稳定向好，体现了新城控股在复杂市场环境下的强大盈利能力和成本控制能力。

此外，住宅销售高回款，也成为新城控股收入稳定的重要保障。报告期内，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米，实现回款金额411亿元，回款率达到102%。高回款率为现金流安全提供了稳定前提，确保了公司现金流的稳定，使公司能够在住宅市场波动中保持稳健发展。

在2024年，新城控股在经营性物业持续发力，使得现金流保持充裕。财报显示，2024年新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。住宅销售的高回款和经营性物业收入的稳定，为公司现金流安全提供了有效保障。截至报告期末，公司在手现金余额102.96亿元，在手现金充裕；净负债率为52.44%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续7年为正。

企业的韧性发展不仅体现在财务和运营数据上，也与企业的形象密切相关。2024年，新城控股高质量完成保交付重责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重。2024年公司已组织交付超10万套物业，这不仅体现了公司对购房者的负责态度，也有助于提升公司的品牌形象和市场口碑，为公司的长期发展奠定了坚实基础。

安全的债务结构是新城控股稳健前行的基石，积极优化债务结构，同时完成新的融资。截至2024年末，新城控股期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步夯实了稳定安全的财务基本面。2024年，新城控股还在融资端取得突破，成功发行多笔中期票据，并新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

商管收入占比提升，开辟内生造血新路径

在房地产的存量竞争时代，精细化运营成为企业必须做好的“功课”。2024年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占公司营业收入的13.52%，较以往年度有了显著提升。物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%，物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司整体利润持续带来重要贡献。

在“轻重并举”商业模式之下，不仅商管收入占比显著提升，新城控股的商业管规模也稳步扩大。2024年，新城控股新增开业15座吾悦广场；截至2024年末，已实现173个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%。这种规模的扩张不仅增加了公司的租金收入来源，也进一步提升了新城控股在商业地产领域的影响力和市场份额。

新城控股的创新经营理念，在吾悦商管升级得到了体现。为了适应不断变化的消费市场，2024年10月，新城控股将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司，并首次发布“五边形经营理念”——品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴。这一理念的发布，为吾悦商管的未来发展指明了方向，通过打造高品质的商业空间、提供优质的服务体验、坚持专业匠心的运营管理、推动绿色智能发展以及与商家和消费者实现双向奔赴，吾悦商管旨在提升自身的核心竞争力，在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现可持续的内生增长。

商管收入占比的显著提升，也为内生造血开辟了新路径。一份来自方正证券研报指出，新城控股商业现金流稳健充沛，2025年2月吾悦广场单月租金收入10.5亿元，同比增长12.8%，保持双位数增长。自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年该比例进一步增长至3.34倍，这表明公司的商业运营业务具有强大的盈利能力和现金流创造能力，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。

新城控股将商业运营理念也用在了新业务的开发商。2022年底，新城控股成立了房地产代建、代管业务平台——新城建管，在2024年也展现出积极潜能与活力。2024年新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，已基本实现全国化布局，跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”，并持续收获着委托方的广泛认可。新城建管业务的发展，为公司开辟了新的盈利增长点，进一步丰富了公司的业务版图，增强了公司的整体抗风险能力。

坚守社会责任，推动绿色建筑与低碳运营

新城控股自成立以来，始终将绿色发展理念融入日常运营。作为A股市场中率先发布可持续发展报告的企业，新城控股新建及在建的绿色建筑覆盖达100%，其中85座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。这一系列成绩的背后，是新城控股可持续发展的坚定决心。

在2024年10月的吾悦商管品牌私享会上，吾悦商管发布《吾悦绿色低碳行动3 + 3倡议》，围绕倡导绿色经营、传播绿色风尚两大方向，提出推动线上协同、推进绿色油烟、举办环保活动、共建新绿行动等建议，与小米集团、安踏集团、星巴克中国等众多合作伙伴一起共启绿色发展之路。这一倡议的发布，体现了新城控股在商业运营中积极践行绿色低碳理念，致力于推动整个商业行业的可持续发展。近期，MSCI（明晟公司）将新城控股的ESG评级上调至BBB级，这是对公司在环境、社会和公司治理方面表现的高度认可。

随着消费升级与存量时代到来，商业地产从“规模扩张”转向“精细化运营”。吾悦商管通过五边形理念，从单纯“房东”角色升级为“生态运营商”。吾悦商管的五边形经营理念，包含五个维度：品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴。

“绿色智能”维度体现了公司对企业责任的担当。新城控股通过拥抱“绿色”、“智能”和“ESG”，做到低能耗、高绩效，自研的ERP平台绿洲系统依托信息化、智能化高效地管理与整合关键业务流程，进一步提升管理质效和消费者购物体验。同时，“与人欢喜”维度也体现了公司关注消费者需求，通过各种品牌IP活动和会员体系的打造，为消费者提供健康、陪伴、愉悦的情绪价值，积极履行社会责任，为社会创造更多的价值。

在住宅业务“稳基本盘”、商业运营“强造血”、ESG实践“筑未来”的三维发力下，新城控股正在以更轻盈的姿态拥抱行业变局。商管收入占比的提升以及新城建管业务的蓬勃发展，为新城控股开辟了内生造血的新路径，为未来的持续发展奠定了坚实基础。

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