2025年上海市酒店业投资报告

随着旅游市场的强劲复苏，上海酒店业展现出强劲的复苏态势，客房数领跑全国，中高端化升级趋势明显，品牌集中度不断提升，为酒店投资带来机遇。近日发布的《2025年上海市酒店业投资报告》深入分析了上海市酒店业的市场现状、发展趋势和投资机会，为投资者提供决策参考。

一、投资环境：旅游消费带动能力强，上海酒店业迎来复苏

在经济层面，上海市经济稳中有进，经济总量位居全国城市榜首。2019-2024年期间，上海市GDP发展态势良好，增速基本与全国同步，2024年成为首个5万亿城市。经济总量位居全国城市榜首、全国省级行政区第9位。在产业结构、区域带动等方面具有显著优势，对全国经济发展具有重要的引领和示范作用。

收支方面，人均收支保持增长，消费增速略有放缓。2024年，上海市人均可支配收入增速4.2%，低于全国的5.3%。上海经济结构转型和产业升级处于关键期，传统产业转型压力大，新兴产业还在培育，影响了收入增长。外向型经济受国际贸易摩擦和全球经济放缓冲击，出口贸易受阻，相关产业发展和就业受影响。此外，政府政策调整和人口老龄化也抑制了收入增长。2024年，上海市居民人均消费支出52722元，较2023年的52508元有所增长，但增速下滑。居民收入增长放缓，消费能力受限。消费观念转变和市场变化使居民消费更谨慎，部分消费向性价比高的方向转移。

旅游市场层面，旅游消费表现良好，呈现出持续增长态势。从上海市旅游数据来看，2019 - 2023年间波动明显。2020 - 2022 年受多种因素影响，旅游人数有所起伏。2022 - 2023 年旅游市场逐步复苏。2024-2025年，上海市在多个节假日旅游市场表现亮眼：2024年国庆接待游客1862.25万人次，与往年基本持平。2025年春节接待游客1777.84万人次，同比增长6.08%；宾馆旅店平均客房出租率也不断走高。显示出上海文旅市场的强劲活力。这主要得益于国际旅游市场的恢复、政策支持和投资以及成功举办的旅游节庆活动等。

住宿市场层面，服务消费带动能力强，上海酒店业季节性波动强。上海星级酒店市场在2023年至2025年期间表现出较强的复苏势头和增长潜力，各项经营数据表现均远远超过全国平均水平。尽管存在季节性波动，但整体表现稳定，尤其是在2024年第二季度达到峰值。平均房价近两年呈波动状态，2024年9 月达到峰值929元/间天，之后有所回落，反映市场需求和季节等因素对房价影响较大；平均出租率则整体相对平稳。

二、市场发展：存量规模庞大，地区发展差异显著

自1978年起至今，面对政策与行业的变化，上海市旅游住宿业历经风雨，走向高质量发展阶段。

从存量市场来看，上海在一线城市中，客房总数领跑一线城市。2023年，酒店数量与客房总数分别达到5853家和458220间。2023年，上海客房数恢复至2019年的86.77%。2022年和2023年，随着疫情逐渐得到控制，酒店业开始复苏，酒店数量和客房数量均有所回升。显示出上海在旅游、商务和服务业方面的强大吸引力和竞争力。从连锁化程度来看，上海的酒店连锁化率在全国处于领先地位，显著高于全国平均水平，表明上海品牌酒店市场竞争激烈。尽管连锁化率已经较高，但随着消费者对品牌化、标准化服务的需求增加，上海酒店市场呈现出多元化、高端化和文旅融合的发展趋势。不少酒店集团注意到细分市场需求，在上海拓展生活方式品牌，吸引年轻消费者，提升市场竞争力。

从品牌发展来看，在上海市场，华住集团、首旅酒店集团、锦江酒店（中国区）和格林酒店集团占据领先地位。具体到品牌存量的维度，汉庭酒店、全季酒店、海友酒店、如家酒店在上海市门店数最多。

从城市发展来看，各区发展差异较大。具体到酒店数量与分布，浦东新区作为上海市的经济、金融和旅游中心之一，吸引了大量的商务和休闲旅客。因此，该区域的品牌酒店数量较多。闵行区在商业和交通方面的优势吸引了大量品牌酒店入驻。而金山区等相对偏远或经济发展较慢的区域，品牌酒店数量则相对较少。从酒店类型与结构来看，上海的酒店类型分布呈现出“金字塔结构”，即经济型酒店数量最多，中端酒店和中高端酒店次之，而高端及奢华酒店数量相对较少。这种结构反映了上海酒店市场发展较为成熟。与全国相比，奢华酒店和高端酒店在上海的占比高于全国水平，这与上海作为国际大都市具备丰富的旅游资源以及高端消费群体有关。具体到区域，上海各区的酒店类型结构与其区域功能定位紧密相关，浦东新区和闵行区作为经济和交通中心，酒店类型分布广泛；长宁区和静安区集中高端酒店，满足高端商务需求；黄浦区作为旅游热点，经济型酒店数量较多；其他区域则根据自身特点，发展中端和经济型酒店，满足不同层次的消费需求。

三、趋势建议：投资回归理性，灵活调整投资策略和经营策略

从消费趋势来看，上海入境第一站格局逐渐形成，建议多举措提升接待能力。疫情导致上海2020年至2022年入境游客人数大幅下降，但随着疫情的缓解和国际旅行的恢复，2023年至2024年入境游客人数迅速回升，显示出上海在国际旅游市场中的重要地位和强大的恢复能力。建议完善服务措施，提升游客体验，打造“全球枢纽型旅游目的地”。

投资选址方面，投资人更趋于理性和务实，建议因地制宜，投资成熟区域、核心区位。2024年，随着旅游市场的迅速复苏，上海位居品牌年度酒店签约数量榜首。成为投资者和开发商关注的焦点。

从迈点研究院的公布的数据来看，上海市新开业资源集中浦东新区，闵行区，奉贤区等地，凭借其丰富的旅游资源、较为成熟的市场环境、政府支持等优势，这些区域酒店市场最受投资者和开发商关注。根据《2024年中国酒店业投资与资产管理白皮书》数据显示，城市中成熟的核⼼区位风险较低，是投资人最关注的区域，建议优先布局。此外，旅游市场的持续⽕热带动近郊及远郊的旅游度假区关注度提升。因此，建议因地制宜，优化投资布局。

从投资产品来看，中高端酒店为投资主力赛道，建议精选服务产品，灵活调整投资策略和经营策略。据迈点研究院的数据显示，上海中高端酒店的占比在2020-2025年间保持阶段性增长，反映出投资者对这一市场的持续信心。投资者需要仔细筛选，选择那些地理位置优越、品牌影响力强、经营管理水平高的酒店进行投资。同时也应考虑多元化投资，以降低风险。另外，从产品规模来看0-150间客房的中高端酒店数量在2020年达到高峰，在后续年份虽有所波动，但总体上仍保持较高水平，表明小型酒店更受市场青睐。小型酒店通常更依赖地理位置和品牌效应。因此，投资者应选择那些位于热门商圈、旅游景点或交通枢纽附近的小型酒店进行投资。投资者应关注酒店的服务质量，确保酒店能够提供优质的客房服务、餐饮服务以及其他增值服务。

在运营策略方面，盘活存量市场与升级成为年度主题。据迈点研究院统计，上海市品牌酒店近5年内开业的门店数占比为22%，而超过5年的门店占比为78%。这表明上海市酒店存量改造市场具有巨大的潜力和需求。如何盘活和改造存量市场，对酒店业提出了新的挑战。展望未来，酒店将致力于打造全方位的旅游体验，“酒店+”模式将文化、艺术、科技和地方传统融入服务，为客人提供丰富的文化沉浸式体验，成为真正的旅游目的地。这一转变不仅重塑了酒店业的发展模式，更为城市旅游业注入了新的活力。

四、结语

上海酒店投资市场正处于转型升级的关键时期，机遇与挑战并存。旅游经济的强劲复苏、中高端酒店市场的持续增长、存量资产改造的机遇以及政策支持等因素，为投资者提供了广阔的发展空间。然而，激烈的市场竞争、经济波动风险以及人才短缺等问题也需要投资者谨慎评估。建议投资者关注政策导向，合理选址，提升服务质量，以应对市场挑战，实现可持续发展。