3 月澳洲房价上涨 0.4%，悉尼房屋中位价创新高！澳洲购买力受限，房价恐难持久上涨

01

3 月澳洲房价上涨 0.4%

Cotality最新数据显示，3 月份澳洲房价中位数上涨 0.4%，达到创纪录的 820,331 澳元，上个月降息后购房者的乐观情绪推动了房价反弹。

悉尼和墨尔本的复苏势头强劲，但珀斯的房价已跌破近期高点，因为投资者需求减弱。

墨尔本的房价中位数本月上涨 0.5%，至 781,318 澳元，而阿德莱德的房价中位数上涨 0.8%，至 827,675 澳元。

在悉尼、布里斯班和珀斯，房价中位数分别上涨 0.3%、0.4% 和 0.2%。悉尼的房价中位数为 119 万澳元，全澳最高。

Cotality研究总监 Tim Lawless 表示，复苏正在变得广泛而根深蒂固，尤其是在最大的房地产市场。

“悉尼和墨尔本的房价已连续两个月上涨，因此，市场在 2 月份降息后出现了微妙的转机，这一说法似乎更有说服力。除了霍巴特，几乎所有地方的房价都面临上涨压力。我认为这更多的是消费者态度和情绪的改善，而不是借贷能力和可偿还能力改善的直接影响。”

霍巴特房价本月下跌 0.4%，达尔文上涨 1%，堪培拉上涨 0.2%。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，尽管房价出现反弹，但复苏仍将保持低迷。

“我仍然认为这将是一个相对受限制的上涨我们已经经历了几个月的温和增长，但如果你看看拍卖清盘率，你会发现它们似乎已经从近期的高点回落，这表明买家仍然有些谨慎。

奥利弗表示，人口增长放缓、住房供应改善和高房价将抑制经济复苏，AMP 预测今年的增长率仅为 3%。

墨尔本公布了一年来的首次季度增长，截至 3 月的过去三个月里房价上涨了 0.3%。悉尼上涨了 0.4%，这是自去年 10 月以来的首次季度增长。

这两个首府城市表现都优于珀斯，珀斯在过去三个月里只增长了 0.2%。与去年 6 月珀斯房价飙升时 6.4% 的季度增长率相比，这是一个急剧的放缓。

Resolve Property Solutions 驻珀斯的买方经纪人彼得·加瓦拉斯 (Peter Gavalas) 表示，过去两年投资者瞄准的更便宜的郊区首当其冲地受到了经济放缓的影响。

“中位价低于 80 万澳元的郊区正在快速放缓，因为在这些市场上买房的投资者越来越少，大多数投资者在去年 10 月左右开始撤离这些市场，因此那里的房产需要更长的时间才能出售。”

珀斯的房价目前比 3 月份的峰值低 0.05%，此前随着更多数据的出现，房价被下调。自 2020 年 3 月以来，房价飙升了 75.4%，超过了所有其他首府城市。

“珀斯开始陷入困境，因为负担能力差，相比之下，我认为墨尔本最有可能吸引更多的投资者，因为与其他主要首府城市相比，它提供了更好的价值，尽管它已经开始回暖。”

在过去三个月中，悉尼高端25%市场房价上涨了 0.6%，而后 25% 的房地产市场则上涨了 0.3%。

尽管近期有所放缓，但珀斯在过去 12 个月中仍领涨，房价上涨了 11.9%，其次是阿德莱德，上涨了 11%。

02

悉尼 3 月份房屋中位价创新高

2 月份澳洲降息以及未来进一步降息的预期推动买家信心增强，悉尼房价创下新高。

PropTrack 周二发布的房价指数显示，悉尼 3 月份房价中位数价创下 110.4 万澳元的新高。

悉尼房价当月平均上涨 0.47%，其中，储备银行决定将现金利率下调 0.25% 被视为推动房价上涨的原因。

2024 年底房价一直在下跌，但在 2 月份飙升 0.7%，当时澳大利亚储备银行多年来首次降息。

悉尼房价目前同比上涨 2.85%。

REA 集团高级经济学家 Eleanor Creagh 表示，2 月份降息是“强劲”月度价格增长的最大催化剂。

“悉尼是房价季度增长速度出现最强劲逆转的市场之一，”她说。

她补充说，借贷能力和买家信心的提升重新点燃了市场需求。

“（在悉尼）我们确实看到 2024 年下半年的势头放缓……我们现在看到的反弹是在之前的价格疲软之后出现的，而 2 月份的降息确实改善了借贷能力和情绪，”她说。

大悉尼地区月度增长率最高的地区是Blacktwon（1.01%）、东郊（0.76%）和中央海岸（0.73%）。

Creagh 女士指出，由于悉尼是最昂贵的首都市场，因此它往往对利率决策具有很高的依赖性和敏感性。

“2024 年的高利率环境可能会导致一些买家推迟购买决定，他们现在可能会重新进入市场，除了利率之外，还有更多的结构性因素，包括人口增长仍然居高不下，尽管已经开始放缓，而且我们确实看到新房完工量继续短缺。”

由于负担能力限制促使更多买家转向公寓，房屋和单元房市场在过去一年中以类似的速度增长。

“在过去五年中，房价明显超过单元房，尽管过去几年两种房产类型的增长速度相当，可能是因为买家被推到了价值链的下游。”

过去一年，新南威尔士州地区的房价表现优于悉尼，同比增长 3.28%。

“相对负担能力继续支撑着地区房价的增长速度。然而，随着 2 月份利率下降，我们看到首都城市引领价格增长反弹。”

Creagh 女士预计，5 月份澳洲央行更有可能降息。

03

澳洲购买力受限 房价恐难持久上涨

虽然澳洲储备银行（RBA）首次降息后，房价反弹，但专家警告说，这股涨势恐怕不会持久。

澳洲储备银行4年来首次降息，随后，房价在3月上涨0.4%。研究公司CoreLogic的全国住宅价值指数（Home Value Index）普遍上升，除霍巴特外，所有首府城市以及各州偏远地区的房价均有所上涨。

4月1日，CoreLogic研究总监劳利斯（Tim Lawless）说：“2月份降息带来的信心改善可能是房价回升的主要推动因素。”

降息提升了借贷能力和偿还能力。但劳利斯表示，在可负担性受限的情况下，这轮涨势可能不会持续太久。

目前，澳洲的住宅均价高达82.03万澳元。当前利率仍远高于历史平均水平，房价收入比依然接近历史高位。

悉尼和墨尔本的房价在过去两个月有所上升，但仍未达到历史最高水平。

3月，悉尼的住房中位价为110.4万澳元，仍是所有首府城市中最高的。

首都堪培拉的房价涨幅最大，3月环比上涨0.54%，目前均价为83.4万澳元，使其成为继悉尼和布里斯班之后第三贵的城市。

墨尔本的房价均值为78.1万澳元，排在阿德莱德之后，位居第五。

04

澳洲政府敲定”建房出租”税收新政 廉价出租房有望进入市场

澳大利亚联邦政府近日最终确定了针对房地产开发商的”建后出租”(Build-to-Rent, BTR)税收优惠政策实施细则，此举有望在短期内为市场带来数百套可负担租赁住房。

澳洲住房部长克莱尔·奥尼尔在墨尔本举行的澳洲住房解决方案峰会上确认，新政已于上周完成立法程序。

• 海外BTR开发商和房东可通过提供10%的可负担租赁住房享受税收减免

• 租约期限最低为5年，为中低收入群体提供稳定住所

• 至少20%的可负担住房租金将低于市场价74.9%或家庭收入30%（取较低者）

• 社区住房供应商将参与可负担租赁房管理

根据安永和澳大利亚房地产委员会的模型测算：

• 新政将在未来十年刺激8万套BTR住房开发

• 目前已运营的8600套和在建的17500套BTR住房中，预计将有860套立即转为可负担住房，1750套在建项目将纳入计划

• 十年内将累计新增8000套可负担租赁住房

• 澳大利亚房地产委员会首席执行官迈克·佐尔巴斯称这是”本世纪联邦政府最大的租赁住房供应计划”，近期待租的可负担住房将达1200套。

社区住房行业协会(CHIA)首席执行官温迪·海赫斯特指出，该政策将为”别无选择的低收入家庭提供真正的可负担住房”。

目前BTR模式仅占澳洲住房市场总价值的0.2%，远低于英国(5.4%)和美国(12%)的比例。

奥尼尔部长强调，这是”联邦政府通过单一举措同时支持市场住房和可负担住房的高效方式”。

随着新政落地，澳洲租赁市场结构或将迎来重大变革。

01

04-2025

31

03-2025

30

03-2025