美的置业：重组“轻重结合” 预计2025年营收复合增长不低于25%

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

“从重组的动作来看，公司并未采用完全轻资产模式，而是轻重结合模式，以构建公司更为长远的业务组合和发展框架。”3月31日，美的置业（3990.HK）管理层在业绩会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示，重组完成后，美的置业主营业务为开发服务、物管服务、资产运营及房地产科技。“此种业务结构的安排既保障短期内公司基本盘足够稳定，又为更长期的发展提供足够广阔的拓展空间。公司预计2025年营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%。”

3月28日晚间，美的置业发布其重组后的首份“成绩单”。2024年业绩公告显示，报告期内，公司持续经营业务营收约37.26亿元，同比增长33.3%，毛利约13.32亿元，同比增长38.7%，毛利率为35.7%，同比增长1.3个百分点。公司年内净亏损约23.5亿元，核心净亏损约22.84亿元，股东应占亏损约19.94亿元。

美的置业管理层表示，公司2024年选择资产重组，剥离了房地产开发业务。“我们一向把稳健经营放在所有战略的首位，基于房地产深度的周期调整，公司资产重组后更加聚焦轻资产领域，并以这种业务组合应对当前的业务形势。通过重组，公司大幅降低有息负债，且整合了优质资产。”

物管服务收入占比保持40%左右

公告显示，2024年，美的置业物管服务收入约18.39亿元，同比增长12.6%，占公司整体收入约49%。报告期内，美的置业旗下物管服务平台为美置服务。得益于美的置业近年来开发物业交付，美置服务的管理规模稳步提升。截至2024年年末，美置服务合约面积9255万平方米，在管面积7538万平方米。

值得注意的是，在住宅物业之外，美置服务的管理业态亦延伸至产业园区。截至2024年年末，美置服务在管产业园区56个，在管面积832万平方米。

美的置业管理层表示，公司重组之后，物管服务是非常重要的板块。“传统认知中，轻资产更多是聚焦到物管服务，但除了物管服务之外，我们认为轻资产包括全价值链生产过程中的代管和代售，涉及商业、产业园这类轻资产的运营。”

公司管理层进一步表示，从2024年营收占比来看，物管服务贡献了主要的利润和现金流，但开发服务会在2025年为公司提供新的增长点，物管服务收入占比将会相应下降。“我们认为‘轻重结合’必然会带来这样的结果，但按照测算，（物管服务收入）也能保持在40%左右的水平。因此，物管服务不论是在当前还是在未来，都是公司非常重要的构成部分。”

记者了解到，美的置业2024年物管服务收入中，约70%来自开发移交的物业收入，此部分构成物管服务的基本盘。据公司管理层透露，这一基本盘规模在未来两到三年将呈现持续增长的趋势。

美的置业方面表示，公司为住宅、产业园区、医疗康养三大核心业态提供基础物业服务，并将进一步针对各个业态的服务标准，希望参与到赛道当中，如叠加团餐、后勤服务、行政等，以构建各类业态“基础服务+增值运营”的产品体系及综合能力。“物管服务具备可观的发展空间，预计2025年规模增速将不低于10%。”

开发服务将提供新增长点

公告显示，除了物管服务，美的置业2024年其他三个业务板块——资产运营、房地产科技、开发服务营收分别约为9.78亿元、6.06亿元、2.93亿元。

美的置业管理层表示，2024年，公司物管服务和资产运营两个板块的业务占比较高，但这不意味着美的置业在重组后成为一家单纯的物管或商管公司。其中，公司在2024年10月22日重组后新增的开发服务板块承接了公司控股股东既有房地产开发资源的全链条管理。基于重组完成时间节点的原因，年内对开发物业业务只确认了两个月的收入，占整体营收比重仅8%。“2025年，开发服务收入将会进行全年确认，四大板块的营收占比也将相对均衡。开发服务会在2025年为公司提供新的增长点。”

美的置业管理层进一步表示，未来三年内，物管服务及开发服务两者在公司中的规模占比基本会保持在70%左右，核心收入均来自母公司开发业务过往及未来的稳定交付。

“重组之后，美的置业在战略上会更加从容，我们会全面发力，轻重结合，充分发挥公司的品牌、资金和美的体系里产业的协同优势，这是很多房地产企业不具备的优势，我们计划用三年多的时间再造一个新的‘美的置业’。”美的置业管理层表示，与此同时，基于重组完成后的公司定位（低杠杆、轻资产属性），公司短期内不会有大幅投资自持物业的计划。

截至2024年年末，美的置业总现金及银行存款约11.03亿元，其中现金及现金等价物约10.34亿元，受限制现金约6899万元；公司总借款约6.35亿元，均为银行及其他借款。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：颜京宁）