3月成交突破1.9万套，北京二手房市场逐步摆脱政策依赖

在经历了年初两个月因假期因素技术性回调后，北京商报记者4月1日统计发现，北京的二手房在3月突破1.9万套，达到19234套，环比增长61.96%。数据增长的同时，市场也呈现出量价双稳特征，即交易规模与成交价格趋稳。与去年底在政策驱动下的二手房成交量爆发式增长不同，多位头部机构热门片区的门店经理反馈，在没有新增政策的前提下，3月成交量通过自行修复站到了一年来的高点，显示出市场韧性。业内分析，这一表现标志着北京二手房市场已逐步摆脱政策依赖，进入自主调节的良性循环阶段，企稳态势进一步明确。

刚需房成交占比达70%

刚刚过去的3月，得益于政策效应的延续以及刚需购房群体需求的增长，北京二手房市场持续保持火热态势。

常年在楼市一线的二手房中介经纪人，最先感知到市场的变化。位于丰台大井片区某头部中介机构经纪人葛东表示，3月门店已成交15套房源，相比2月的10套提升50%。如果计算上强意愿的订单，预计本月成交房源可达到20套。

3月该门店已成交10套房源，较2月的6套增长66%。若计入意向强烈的订单，预计本月成交房源可达15套。

从成交房源面积来看，60—80平方米的刚需户型依然是销售主力。葛东表示，该面积区间房源价格集中在200万—300万元以内，成交占比可达到70%。

葛东分析认为，该片区房源总价低、交通便利且周边配有大型商超，因此受到首次在京置业年轻群体的青睐。

总价相对低、适用性好的户型成为3月北京二手房市场的主要成交户型。北京西城三里河和德胜片区，凭借优越的地理位置、成熟的生活配套和丰富的教育资源，一直是有娃家庭购房的热门区域。

三里河片区某头部中介机构经纪人李想告诉记者，去年7月至8月期间，受二手房市场波动影响，成交一度陷入拉锯。20组购房者咨询电话中，有一半是咨询面积约为120平方米的房源。如今，随着市场回暖和房源总价的回调，大面积房源因价格提升性价比降低，所以咨询小面积户型的人数明显增多。

"现在20组咨询电话中，至少有15组是咨询面积约为60平方米的房源。"李想以3月成交的一组订单为例向记者说明，该组客户是一对中年夫妻，考虑到孩子教育等问题，原计划在该片区购买一套120平方米的房源，但在得知房屋总价需近1400余万元后，无奈放弃，转而购买了一套63平方米的小户型房源。

用这对夫妻的话来说，63平方米的房屋足以满足一家三口的居住需求，同时也能兼顾教育需求。与其在购房上多花费一倍的资金，不如将省下的钱用于后续的教育经费。

市场转暖，小业主也不敢贸然提价

购房者买房需求变化的同时，小业主也没有出现此前反弹时的涨价，而是更尊重市场定价。

位于丰台枣园片区的某头部中介机构经纪人赵如雪表示，去年9月，北京楼市"组合拳"出台前小业主为了成功售出房源，多采用"以价换量"的方式出售房源，彼时议价空间最高可达30%。

"组合拳"出台后，部分优质房源因为咨询量和带看量的增加，导致小业主信心增强率先选择回调价格，幅度最高至此前的20%。

然而，部分小业主的盲目涨价行为导致潜在客户流失。但在政策的强力刺激下，此前持观望态度的刚性需求购房者信心增强，合理的价格调整符合其心理预期，从而促使他们作出购房决策。

赵如雪认为，随着政策效应的减弱，3月北京二手房市场的成交更多依赖于市场自身的需求。从赵如雪近期完成的5笔交易来看，价格调整幅度有所收窄。其中一套房源在1月挂牌时，价格比同小区同户型房源高出15%，这导致该房源的带看量和咨询量远低于其他房源。挂牌一个月后，小业主接受了经纪人的建议，将挂牌价下调至5%。尽管价格仍高于其他房源，但由于楼层、朝向等优势，在价格调整后仅两周内就吸引了10余组购房者咨询，并于3月完成交易。

合硕机构首席分析师郭毅表示，这种现象主要源自市场对房价预期的理性回归。当前市场呈现双向调节特征，一方面，前期盲目调价的房源正在回归合理区间，另一方面，老旧小区房源持续筑底。这种价格信号的稳定，促使买卖双方形成更理性的决策机制——购房者不再因追涨恐慌入市，转而从容筛选优质标的；持有多套房产的小业主则加速资产腾挪，主动挂牌非核心资产以优化配置。

在中原地产首席分析师张大伟分析看来，当前市场整体表现为价涨量稳，部分此前跌幅较大的区域，价格已有所回升。他表示，虽然前几个月北京二手房价格有所上涨，但在3月，平稳成为主流趋势。究其原因，影响楼市的基本面因素并未发生显著变化。在政策支持下，市场正逐步企稳。

新房外溢带动4月市场持续升温

二手房市场热度真实地体现在数据上，根据北京市住建委数据，3月北京二手房网签量为19234套，环比增长61.96%，同比涨幅达34.69%。这一数据成为一年来北京二手房市场月度成交第二高峰，仅次于2024年12月政策落地后的成交量。特别要提出的是，在3月的最后一个网签日，北京二手房当日网签量达到1386套，日网签破千套，也给小阳春的首月画上了圆满的句号。

郭毅分析称，3月二手房市场成交升温，首要驱动力源于教育配套需求。每年4月30日作为入学信息采集截止节点，促使上半年尤其是春节后形成特殊交易窗口期。对有学区需求的家庭而言，3月不仅是集中看房决策期，更是加速网签流程的关键时段——为确保孩子顺利入学，家长往往需在此前完成过户手续。这种教育刚需与购房时效性的叠加效应，成为推动3月二手房市场成交走高的重要动能。

购房者本身的内需之外，近期，海淀等区域新房市场的火爆也为二手房交易注入了强劲动力，其外溢效应显著推动了二手房成交量的攀升。据大兴西红门片区某知名中介机构经纪人赵宝全透露，其3月促成交易的3笔订单中，有2笔业务的小业主因已购置新房，为缓解后续还贷压力出售现有房产。

"新房市场的活跃态势对二手房市场产生了明显的拉动作用。"赵宝全以近期完成的一笔交易为例，该小业主于去年底在西红门区域购置了一套面积为130平方米的新房，在偿还了3个月贷款后，感到偿债压力较大，加之所售房源因房龄较老，其出租收益不足以覆盖每月贷款支出，因此选择适当降低售价以加速房产流转。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，随着北京新房成交量连续5个月环比递增，刚需群体向二手房市场分流趋势明显，形成"新房带二手"的联动格局。

根据麦田房产数据，3月截至30日，北京二手房（麦田覆盖楼盘）新增挂牌房源环比上月高出31.2%，春节过后，小业主挂牌积极性显著提高。

与此同时，春节后新增看房客户也在迅速增加，麦田房产数据显示，截至30日，3月新增客户量和2月相比增长超过40%，春节积压需求和节后新增需求集中释放。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，总体而言，目前北京二手房市场依然保持在较高水平，这一表现总体上值得肯定。在政策层面，应积极发掘并充分利用潜在的政策资源，做好政策储备，并可以借鉴如南京等地出台的相关政策。若部分房源能够实施"低首付、低月供"的购房措施，将有望进一步激活房地产市场。

北京商报记者 王寅浩 李晗