那边出“地王”这边底价成交，成都土拍市场怎么看？｜微观地方楼市

在经历了3月27日那场引人关注的拍卖之后，成都随后几场土地拍卖则显得波澜不惊，大多以起拍价成交，土地市场并没有因为本月连出“地王”而出现骚动。

3月31日，成都公共资源交易服务中心拍卖两宗国有建设用地，位于成华区二仙桥北路约39亩地块，起拍楼面地价为12900元/平方米；位于青白江区城厢镇约71亩地块，起始楼面地价为3000元/平方米。两宗地最终都以起拍价成交。

“地王”之后归于平淡

今日拍卖的位于成华区二仙桥北路31号宗地，净用地面积25862.47平方米，合38.7937亩，为住宅兼容商业用地，由中建西南院竞得；位于青白江区城厢镇宗地，用地面积47550.46平方米，合71.3257亩，为纯住宅用地，由成都青港未来置业竞得。

其中，位于成华区宗地属于成都中心城区热门的二八板块，该板块附近有在售多个热销项目。锐理数据显示，2024年至今宗地周边两公里范围内共成交了4宗地，最高成交楼面地价14000元/平方米，在售楼盘备案均价在19180-28548元/平方米。

不过，3月31日的土拍都以底价成交，表现平淡，这与3月27日的土拍形成了反差。

3月27日，成都拍卖了一宗位于锦江区柳江街道的住宅用地，面积约49亩，起始楼面地价为20000元/平方米，最终由建发以41200元/平方米竞得，溢价率高达106%，一举把成都土拍纪录提升至“4万+”。

这场拍卖经历了213轮一个半小时惊心动魄的竞价，最终由建发竞得，最终成交价刷新了3月11日才突破3万元的纪录。由于场面竞争激烈，主持人多次提醒理性叫价，而落槌之后主持人擦汗的图片也广为流传。

事实上，土拍市场的反差在新“地王”诞生第二天就已经显现。3月28日，成都再拍卖7宗地，却被业内人士称为“波澜不惊”，并没有因为新“地王”诞生而躁动。

当天拍卖7宗地，分别来自市中心、外金沙、华侨城板块3宗中心城区地块，以及4宗二三圈层地块。其中最受关注的是市中心临近天府广场的地块，占比面积约13亩，起拍价19000元/平方米，最终被华添地产以楼面地价24700元/平方米竞得，溢价率30%，而位于华侨城和光华新城地块的溢价率分别是12.8%和3.7%，其他4宗都以起拍价成交。

实际上，从3月24日至31日的一周时间里，成都共拍卖土地12宗，其中8宗地为底价成交。从3月11日到3月27日，土拍地价连创新高让成都土地市场表现火爆，但这背后更多的地块又以底价成交。

土地市场分化

西南财经大学教授刘璐向第一财经表示，因为成都不同区域的建成区开发程度是有差异的，而且差异还比较大，所以导致不同区域土地的稀缺程度不同，土地的稀缺性程度大，热度就比较高。

刘璐表示，由于锦江区开发程度较高，剩余可供土地面积已经较少了，建发竞得的宗地又正好紧邻城南的高新区金融城，所以土拍中溢价率很高。不过，稀缺性相对不那么强的板块，土拍起价和溢价率都更低。比如三圈层一些区域的土拍成交楼面价，甚至可能不如同期核心区的成交楼面价的十分之一。

实际上，从去年以来，成都土拍市场就出现了分化局面，城市核心区域的优质地块受热捧，开发商争抢激烈，但其他区域土地市场却在降温，开发商涉足较少，多以地方平台企业接手，出现两极分化。

中指研究院成都分院总经理黄雪向第一表示，2025年以来，成都核心区域土地市场持续保持高热，优质地块普遍高溢价成交，央企、地方国企、民营企业下场争夺，楼面地价连续大幅刷新，体现了开发企业对成都核心区域市场的高度认可。

她认为，“5+2”（锦江区、青羊区、武侯区、成华区、金牛区，以及高新区和天府新区）为主的核心区域土地更为稀缺，“土地普遍高溢价成交“的态势将从锦江、高新等向其他区域进行蔓延。核心区域优质地块持续吸引企业争夺，对于外围区域市场继续保持克制与冷静。“5+2拼实力，新六区重研判”的投资逻辑进一步成型。

刘璐还表示，当前楼市的分化进一步地加剧。以成都为例，当前一些位置的二手房价格还在走低（主要是远郊区域），但是一些热点区域的房价还在看涨。因此未来分化加剧，很可能是在同一时间，有些区域的项目价格涨，有些区域的项目价格跌，还有些区域的价格不变。