房产交易纠纷：购房卖家违约，法院支持买方起诉解除合同及违约金

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系与房屋交易背景

2012 年 5 月，经北京 Y 公司（化名）居间，赵宇（化名）与孙悦（化名）签订《北京市存量房屋买卖合同》。孙悦将坐落于北京市昌平区一号的房屋售予赵宇，房屋成交价格 115 万元，家具、家电等作价 88 万元，赵宇拟向公积金管理中心申办 80 万元抵押贷款。当日，双方及 Y 公司签订补充协议，约定房屋总价 203 万元为孙悦净得价，不含税。赵宇于 5 月 18 日支付 2 万元定金，面签当日支付 123 万元首付款（含定金），孙悦应在接到评估通知后五日内配合评估，双方在赵宇购房资质审核通过后五个工作日内办贷款申请手续，贷款机构签发批贷函后五个工作日内办房屋所有权转移登记，孙悦收到全部购房款后五个工作日内办物业交割。

同时，双方及Y 公司签订《居间服务合同》，约定赵宇承担 44,660 元居间代理费，于合同签订当日支付，双方授权 Y 公司办理网上签约，后续手续由北京 C 公司（化名）办理。此外，双方与 C 公司签订《房屋交易保障服务合同》，赵宇支付 10,150 元保障服务费。

（二）合同履行与纠纷产生

合同签订后，赵宇依约支付购房定金2 万元。5 月 23 日，赵宇向 Y 公司支付居间代理费 44,660 元，向 C 公司支付保障服务费 10,150 元。7 月 9 日，Y 公司代理双方办理网签手续，登记房屋成交总价 115 万元。此后，孙悦拒绝配合赵宇办理贷款面签手续，导致合同履行中止。2012 年底，赵宇向昌平区人民法院起诉，要求孙悦依约履行义务，配合办理贷款面签等手续，并支付延时违约金。法院虽认定合同有效，但因强制执行程序不能干涉公民个人意志，驳回赵宇诉讼请求，建议其就违约赔偿另行起诉。2014 年，赵宇再次起诉，请求解除合同，要求孙悦赔偿违约金 406,000 元、居间代理费及服务费 54,810 元及利息 4,110.75 元、退还定金 2 万元及利息 1,500 元、赔偿因延误购房时机导致的实际损失与违约金的差价 20 万元，并承担诉讼费。

孙悦辩称同意解除合同，但认为自身无违约行为，反而是赵宇未在合同签订15 日内支付 123 万元首付款构成根本违约，不应承担赵宇所主张的各项费用。孙悦称赵宇支付中介费时间与合同约定首付款支付时间相差甚远，存在恶意。同时，孙悦反诉称赵宇未按时支付首付款构成违约，要求解除合同，赵宇协助办理撤销房屋网签合同手续，并支付违约金 242,000 元。

赵宇则反驳称，双方约定国庆期间交接房屋，在此之前配合办理相关流程，因孙悦计划前往国外需时间准备，且在房屋评估、面签环节不配合，导致合同无法履行，自己一直积极履行义务，无违约行为。赵宇还指出孙悦对案件事实描述不符，其主动联系中介售房，补充协议约定首付款支付时间为贷款面签时，且网签手续是依据《居间服务合同》约定由中介办理。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告赵宇请求法院：

解除与孙悦于2012 年 5 月 18 日签署的昌平区一号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。

判令孙悦赔偿违约金406,000 元。

判令孙悦赔偿支付给Y 公司的居间代理费、服务费 54,810 元及利息 4,110.75 元。

判令孙悦退还定金2 万元及利息 1,500 元。

判令孙悦赔偿因延误购房时机导致的实际损失与违约金的差价20 万元。

诉讼费由孙悦承担。

（二）被告抗辩

被告孙悦主张：

赵宇未在约定15 日内支付首付款构成根本违约，自己无违约行为，不应承担违约金。

赵宇要求的居间代理费、服务费及其利息不应由自己承担。

不应退还定金及利息，且应将定金冲抵违约金，不足部分由赵宇补足。

不承担赵宇延误购房时机导致的损失差价。

赵宇本次起诉违反“一事不再理” 原则且超过诉讼时效。

反诉原告孙悦诉称：

判令赵宇违约，解除与赵宇于2012 年 5 月 18 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

判令赵宇协助办理撤销房屋网签合同的相关手续。

判令赵宇支付违约金242,000 元。

诉讼费由赵宇承担。

反诉被告赵宇辩称：

孙悦违约，自己无违约行为，孙悦主张无事实及法律依据。

解除合同及网签应由守约方提出，在获得违约赔偿后办理，孙悦作为违约方无权提出。

孙悦要求支付违约金的主张不能成立。

诉讼费应由孙悦承担。

（三）争议核心

合同履行中违约方的认定。

合同是否应解除，解除后的责任承担问题。

赵宇各项赔偿请求能否得到支持，孙悦反诉请求能否成立。

赵宇本次起诉是否违反“一事不再理” 原则及超过诉讼时效。

三、裁判结果

解除原告赵宇与被告孙悦签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。

被告孙悦于本判决生效后十日内返还原告赵宇购房定金人民币二万元。

被告孙悦于本判决生效后十日内向原告赵宇支付违约金人民币二十五万元。

被告孙悦于本判决生效后十日内赔偿原告赵宇居间代理费及保障服务费损失共计人民币五万四千八百一十元。

反诉被告赵宇于本判决生效后十日内协助反诉原告孙悦办理位于北京市昌平区一号房屋的网签合同撤销手续。

四、案件分析

（一）合同效力认定

赵宇与孙悦签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。

（二）违约方认定

合同签订后，赵宇依约支付购房定金，积极履行合同义务。而孙悦拒绝配合办理贷款面签手续，并明确表示不再继续履行合同，致使合同目的无法实现，孙悦应承担违约责任。孙悦关于“面签当日” 为当面签订合同之日，赵宇未按时支付首付款构成违约的主张，与合同约定不符，不予采信。

（三）合同解除及责任承担

因孙悦违约，赵宇要求解除合同合理，法院予以支持。合同解除后，孙悦应返还定金，并承担违约金、赔偿赵宇居间代理费及保障服务费损失。但合同约定违约金过高，法院酌情减少。

（四）反诉请求判定

孙悦反诉要求赵宇协助办理网签合同撤销手续，因房屋买卖合同无法继续履行，该请求合理，法院予以支持。但孙悦以赵宇未按时支付首付款为由要求解除合同、支付违约金的反诉请求，因违约方为孙悦，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

五、胜诉办案心得

（一）注重证据收集与整理

作为原告方，应全面收集能够证明对方违约及自身损失的证据。在本案中，赵宇收集了合同、付款凭证、中介沟通记录、催告函等证据，形成完整证据链，有力证明孙悦违约及自身积极履约的事实，为胜诉奠定基础。

（二）准确把握合同条款

准确理解合同条款含义，明确双方权利义务。本案中，对“面签当日” 支付首付款的理解成为关键，原告准确解读合同约定，反驳被告错误主张，使法院准确认定违约方。

（三）合理运用法律规定

依据相关法律规定，合理主张权利。原告在被告违约致使合同目的无法实现时，依据法律规定请求解除合同、要求被告承担违约责任，维护自身合法权益。同时，对于被告不合理的抗辩及反诉请求，依据法律规定予以反驳，促使法院作出公正判决。