广州旧改周报┃广州11区及空港经济区国土空间总体规划获批

2025年第10周广州城市更新市场周报

（3月3日—3月9日）

本期看点

政策资讯：

本期重点收录了1条市级最新政策，内容主要集中于城市更新基础数据调查。

行业资讯：

1.十四届全国人大三次会议中住建部长倪虹表示加快推进老旧小区和城中村改造等

2.广州市11区及广州空港经济区国土空间总体规划全部获批

3.广州开发区、黄埔区召开全面深入推进城中村改造大会

4.广州环五山城市更新有突破！天河推进剩余23个城中村改造

项目动态：

本期，广州市共发布13个项目动态：合作企业成交结果公示1项；实施方案公告1项，用地面积6.4万㎡；控制性详细规划调整1项，用地面积33.3万㎡；土地征收公告2项，用地面积28.1万㎡；三旧改造用地审批2项，用地面积18万㎡；微改造6项，用地面积7.7万㎡。

市场资讯：

1.土地挂牌

本期有1宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有3宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有7个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交1120套，成交面积123894㎡；商业成交38套，成交面积2509㎡；办公成交135套，成交面积9497㎡；车位成交846个，成交面积11088㎡；合计成交2139套，成交面积146988㎡。

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政策资讯

本期重点收录了1条市级最新政策，内容主要集中于城市更新基础数据调查，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：广州市住房和城乡建设局关于印发广州市城市更新基础数据调查和管理办法的通知

发布单位：广州市住房和城乡建设局

发布日期：2025-3-4

文件要点：

1、调整办法适用范围。根据《广州市城中村改造条例》《广州市旧村庄旧厂房旧城镇实施办法》，明确“本市行政区域内开展城中村改造（即新模式项目）、‘三旧’改造（即旧模式项目）以及其他城市更新活动的项目，其基础数据调查和管理工作适用本办法”。

2、优化基础数据管理内容。一是根据《广州市绿化条例》《广州市人民政府办公厅关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》等文件，结合我市工作实际，增加了树木、管线等调查内容，其中新模式项目基础数据调查还需包含其他地上附着物、青苗等。二是根据《广州市旧村庄旧厂房旧城镇实施办法》，结合我市实际，进一步优化“三旧”模式下的基础数据调查流程，将片区策划基础数据调查和实施项目基础数据调查有关章节合并表述，不再单独设立片区策划基础数据调查章节。

3、进一步明确基础数据核查质量标准。为保障基础数据调查的规范性和准确性，控制成果质量，进一步细化房屋抽查的分类，将原《办法》“房屋调查和房产测绘抽查比率不少于30%……误差比率小于等于5%的，认定合格……”修改为“按集体住宅、集体物业等分类的现状建筑数据抽查比例不少于30%……按集体住宅、集体物业等分类的现状建筑数据误差比例小于或等于5%的，认定合格……”。

4、进一步细化数据共享要求。一是为促进数据共享利用，进一步细化了政府职能部门之间提供共享土地、房屋、人口……树木、管线等数据的清单和要求；二是为减少数据利用壁垒，增加数据共享的通用性要求，将“数据提供部门应当保证数据的时效性、真实性、合法性”修改为“数据提供部门应当保证数据的时效性、真实性、合法性和通用性”。

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行业资讯

1.十四届全国人大三次会议中住建部长倪虹表示加快推进老旧小区和城中村改造等

3月9日，十四届全国人大三次会议举行民生主题记者会中，住房城乡建设部部长倪虹就住建工作答中外记者提问。住房城乡建设部将下功夫实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中针对惠民生重点提及以下三方面：

一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅；

二是城中村改造范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模；

三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，增补托育服务设施、儿童活动场地。

合一万字专题解读：老旧小区城市更新迎来春天，深圳如何及时把握机遇

2.广州市11区及广州空港经济区国土空间总体规划全部获批

2025年3月5日，广州市政府网站公布了获批的全市11个区及空港经济区的区级国土空间总体规划（2021—2035年）。区级国土空间总体规划（以下简称“区级总规”）是对各区国土空间保护、开发、利用、修复做出的总体安排和综合部署，是对市级国土空间总体规划的细化落实，是编制详细规划以及各类建设项目用地用海报批的规划依据。

根据本次批复，各区的发展定位和核心功能各不相同。区级总规结合各区特色、优势和发展目标，提出面向2035年目标愿景。区级总规深化落实全市发展战略和“一带一轴、三核四极”空间结构，明确各区空间结构和空间发展指引。

3.广州开发区、黄埔区召开全面深入推进城中村改造大会

3月3日，广州开发区、黄埔区召开全面深入推进城中村改造大会，认真学习贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述精神，落实省、市高质量发展大会及省、市关于推进城中村改造的工作部署。

会议强调，要准确把握旧改“新要求”，务必打赢城中村改造这场硬仗。要全面增强推进城中村改造的责任感和紧迫感，切实把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署及省、市最新工作要求上来，增强责任感使命感，坚决落实市委、市政府下达的城中村改造开工建设、资金支出、固投入统等任务，总结全区第一轮征拆“百日攻坚”经验成效，在新一轮攻坚中复盘提升，形成征拆攻坚“黄埔经验”。要深刻认识推进城中村改造的新机遇和新挑战，推进“依法征收，净地出让”的城中村改造新模式，抓住政策机遇，参照政府投资项目进行全流程管理，发挥利用好城中村改造市区联合督导、审批实施和用地报批等专班作用，充分调动全区各部门、镇街和区属国企力量，全力推进城中村改造新旧模式转化。要充分发挥全面推进城中村改造的大贡献和大作为，将转型发展的痛点转化为破局攻坚的切入点，深刻把握城市发展规律，积极稳步实施城中村改造，探索城中村改造项目产业载体开发为主，住宅、商业等配套设施开发为辅的融资区开发新模式，以合理产业布局支撑“12136”现代化产业体系，探索“以城兴产、以产促城、以改惠民”的高质量发展新路径。

会议强调，要构建齐抓共管“大格局”，在工作推进上出实效。要明确分工抓落实，强化统筹协调，高质量督导推进各项工作，抢抓“旧转新”的“窗口期”，在政策上工具上多研究、多创新，建立绿色审批通道，打通政策传导“最后一公里”。要集群作战抓落实，在实践中不断完善“区级统筹、部门指导、镇街落实”的作战体系，健全“指挥部+公司”等工作机制，确保各线条通力配合，保质保量完成各项工作任务。要敢作善为抓落实，加强项目协调推动和督导考核，坚持“一条心、一股绳、一起干”，主动作为、主动创新，践行党的群众路线，坚守清正廉洁底线，凝心聚力推动城中村改造不断取得新突破。

4.广州环五山城市更新有突破！天河推进剩余23个城中村改造

3月3日，记者从广州市规划和自然资源局天河区分局获悉，目前天河区采用“依法征收，净地出让”模式的长湴、元岗、凌塘、柯木塱村城中村改造工作均有序推进，四村首期项目的控制性详细规划方案也已进入报审流程，其中位于环五山创新策源区内的长湴、元岗村首期项目的控规方案已于2月15日开展规划公示，标示着环五山创新策源区的城市更新取得了新的突破。

为落实市、区城中村改造的工作部署，天河区分局以“开局即奔跑”的姿态迅速投入到新一年的工作中，会同区城市更新主管部门进一步强化“指挥部+专班+公司”的工作机制，统筹协调各城中村改造工作中涉及的用地报批、规划调整、权属登记等问题，指导专班和项目公司全流程梳理改造工作计划，铺排关键环节和时间节点，并参与制定各专班年度任务书。

2025年是加力实施城中村改造的关键一年，在年初全市高质量发展大会上，天河区明确表示将综合采取拆除新建、拆整结合、整治提升三种方式，全覆盖推进全区剩余23个城中村改造，千方百计新增高品质产业载体。

天河区分局表示，下一步，将积极配合推进长湴、元岗、凌塘、柯木塱村城中村改造工作，压实各方责任，确保以更强决心攻坚推进，以更强合力实现改造工作提速增效。

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项目动态

本期，广州市共发布13个项目动态：合作企业成交结果公示1项；实施方案公告1项，用地面积6.4万㎡；控制性详细规划调整1项，用地面积33.3万㎡；土地征收公告2项，用地面积28.1万㎡；三旧改造用地审批2项，用地面积18万㎡；微改造6项，用地面积7.7万㎡。

1、合作企业成交结果公示

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广州市天河区黄村街道天河智谷大观村复建安置房项目

用地位置：位于天河区黄村街道，其中南地块（AT1003091）为大观村原址，西、南均临世界大观地块，北邻航天奇观地块，东临奥体路；北地块（AT1003045）西、北均临大观街，东临航天奇观二期地块，南临现状山体

合作企业：广州高新技术产业集团有限公司。该公司成立于1998年01月23日，经营范围包括非居住房地产租赁；物业管理；园林绿化工程施工；停车场服务；对外承包工程；房地产咨询；土地整治服务；土地调查评估服务；房屋拆迁服务；工程管理服务；以自有资金从事投资活动；创业投资（限投资未上市企业）；太阳能热利用产品销售；太阳能热发电产品销售；太阳能发电技术服务；电动汽车充电基础设施运营；机动车充电销售；各类工程建设活动；建设工程设计；建设工程监理。

2、实施方案公告

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广州市从化区江埔街道联星村西华社全面改造项目

项目位置：位于从化区江埔街道，东临河东南路，南临从化大道，西近从化客运站地铁站，北接雅居乐滨江花园

改造范围用地面积：64100㎡

现状总建筑面积：6.13万㎡，其中：村民住宅建筑面积5.95万㎡，其他用途房屋建筑面积0.10万㎡，集体物业建筑面积0.08万㎡。

规划计容总建筑面积：18.29万㎡，其中：融资地块（居住兼容商业商务用地）计容建筑面积12.05万㎡；复建地块（居住兼容商业商务用地）计容建筑面积6.01万㎡；复建幼儿园地块（服务设施用地）计容建筑面积0.22万㎡。

改造成本：5.61亿元

改造模式：全面改造

改造主体：广州市从化区江埔街联星社区西华居民小组股份合作经济社、广州雍晟置业有限公司。广州雍晟置业有限公司成立于2012年06月21日，经营范围包括房地产中介服务；房地产开发经营；物业管理；房地产咨询服务；自有房地产经营活动；房屋租赁；场地租赁（不含仓储）。

项目改造效果图

3、控制性详细规划调整

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广州市黄埔区萝岗街道萝岗社区塘头村旧村改造项目（黄埔区AG0113规划管理单元）

用地位置：位于黄埔区萝岗街道，沿香雪大道两侧分布，北至黄茅山，南至荔红路，西至开萝大道，东临时代香树里项目

用地面积：333200㎡

主要批准内容：

1、用地布局调整

改造范围内，将村庄建设用地、商务用地兼容商业用地、广场用地等，调整为二类居住用地、二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地、商业用地兼容商务用地兼容二类居住用地、中小学用地、公园绿地等；落实2处文物保护单位为文物古迹用地，规整水域用地边界。

改造范围外，新增公园绿地，扩大中小学用地，结合道路线位调整优化沿线农林用地、村庄建设用地等地块边界；

2、开发强度调整

调整后，改造范围内总建筑面积为120.98万㎡，较现行控规增加79.64万㎡；改造范围外，依据历史审批手续与相关政策落实周边地块指标，总建筑面积较现行控规增加1.81万㎡；

3、道路交通调整

为加密片区路网提升通达能力，新增道路4条、优化线位3条，路网密度由6.4km/k㎡增加至9.5km/k㎡；

4、公共服务与市政公用设施调整

调整后，改造范围内共配置公共服务设施和市政公用设施80处，总建筑面积10.81万㎡。

4、土地征收公告

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广州市海珠区南洲街道三滘村城中村改造项目三号地块

项目位置：位于海珠区南洲街道

用地面积：107074㎡

征收土地的位置和范围：三滘村城中村改造项目三号地块（详见附图），实际征收土地范围以最终批准文件为准。

公告期限：2025年3月3日至2025年3月14日

土地拟征收范围示意图

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广州市黄埔区龙湖街道何棠下旧村改造项目

项目位置：位于黄埔区龙湖街道

用地面积：173709㎡

征收土地的位置和范围：中新知识城核心区域，东至埔心村、迳下村，南临洋田村、旺村，西至黄田村，北临佛塱村、枫下村。

补偿安置方式：广州市黄埔区龙湖街何棠下村经济联合社、何棠下村新兴经济合作社、何棠下村红旗经济合作社、何棠下村光明经济合作社、何棠下村人和经济合作社、何棠下村东风经济合作社、何棠下村团结经济合作社、何棠下村红卫经济合作社、何棠下村红星经济合作社、何棠下村五星经济合作社、何棠下村联星经济合作社、何棠下村兴隆经济合作社、何棠下村丰一经济合作社、何棠下村丰二经济合作社、何棠下村丰三经济合作社经成员大会依法表决同意，申请将17.3709万㎡的集体建设用地由政府征为国有建设用地，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设，并拟采取货币补偿和复建房回迁安置的方式进行补偿安置。本次征为国有建设用地的土地用于何棠下旧村改造项目。

拟征收土地用地界址红线示意图

5、三旧改造用地审批

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广州市黄埔区云埔街道刘村社区旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区云埔街道，东至刘村大山，南临京港澳高速，西靠开创大道，北接开源大道

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：165255㎡

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广州市白云区江高镇广州市迪士普音响科技有限公司旧厂房微改造项目

用地位置：位于白云区江高镇夏荷路1号，东侧靠近广州邻家女孩时尚服饰有限公司，南至夏荷路，西侧靠近广清高速、田南路，北侧靠近鹤云路

类型：集体土地完善转用、征收手续

用地面积：14279㎡

6、微改造

1

广州市白云区三元里街道松柏东街华兴苑小区老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区三元里街道，东至松柏东街，南至兴泰路，西至百事佳，北至三泰公园西苑

用地面积：14300㎡

建设规模和主要内容：改造建筑总面积约39100㎡。项目改造内容共33项，房屋建筑本体共用部分12项，小区公共部分21项，其中基础类18项，完善类12项，提升类3项。改造内容包括楼栋门、楼道修缮、楼道照明、楼栋消防设施、修缮围墙、三线整治、小区绿化、小区公共空间、小区入口等。

总投资：1860万元

资金来源：白云区财政资金

申报单位：白云区住房建设交通局

建设期限：2025.7-2025.12

2

广州市白云区新市街道南航新村老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区新市街道，东至纵横缤城花园，西至棠新路，北至白云二线，南至棠乐路

用地面积：43987㎡

建设规模和主要内容：改造建筑总面积约120500㎡。项目改造内容共30项，房屋建筑本体共用部分9项，小区公共部分21项，其中基础类16项，完善类10项，提升类4项。改造内容包括更换楼道照明设施、楼道修缮、更换楼栋消防及排水设施、清疏化粪池、外墙治理、防盗网增设逃生口、重铺小区道路、地面铺装、修缮围墙、完善小区绿化及公共空间、增设非机动车泊位及充电桩、增设急救设施等。

总投资：4420万元

资金来源：白云区财政资金

申报单位：白云区住房建设交通局

建设期限：2025.7-2025.12

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广州市白云区三元里街道桂花路81-99号小区老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区三元里街道，东至飞鹅路，南至桂花路，西至广州大学北校区学术交流中心，北至广州大学北校区学生公寓

用地面积：5100㎡

建设规模和主要内容：改造建筑总面积约16000㎡。项目改造内容共29项，房屋建筑本体共用部分13项，小区公共部分16项，其中基础类20项，完善类7项，提升类2项。改造内容包括楼栋门、楼道修缮、楼道照明、楼栋排水设施、室外消防设施、地面铺装、“三线”整治、非机动车泊位、小区公共空间、小区入口等。

总投资：620万元

资金来源：白云区财政资金

申报单位：白云区住房建设交通局

建设期限：2025.7-2025.12

4

广州市白云区三元里街道桂花路1-15号小区老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区三元里街道，项目东至飞鹅路，南至桂花路，西至金桂园紫荆路，北至飞鹅西路

用地面积：10200㎡

建设规模和主要内容：改造建筑总面积约43500㎡。项目改造内容共35项，房屋建筑本体共用部分16项，小区公共部分19项，其中基础类25项，完善类8项，提升类2项。改造内容包括楼栋门、楼道修缮、楼道照明、楼栋供水设施、楼栋排水设施、适老化设施、增设消防设施、雨污分流、小区绿化、小区公共空间、小区入口等。

总投资：1190万元

资金来源：白云区财政资金

申报单位：白云区住房建设交通局

建设期限：2025.7-2025.12

5

广州市白云区黄石街道成丰大厦老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区黄石街道，东至黄石中学，南至黄石东路，西至机场路，北至黄石花园

用地面积：3676㎡

建设规模和主要内容：改造建筑总面积约34590㎡。项目改造内容共33项，房屋建筑本体共用部分15项，小区公共部分18项，其中基础类21项，完善类10项，提升类2项。改造内容包括楼栋门、楼道修缮、楼道照明、楼栋排水设施、增设消防设施、修缮围墙、雨污分流、小区绿化、小区公共空间、信息宣传栏等。

总投资：550万元

资金来源：白云区财政资金

申报单位：白云区住房建设交通局

建设期限：2025.7-2025.12

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广州市南沙区港湾街道南北台社区老旧小区改造项目

项目位置：位于南沙区港湾街道

建设规模和主要内容：项目改造总建筑面积约4.24万㎡，主要建设内容包括房屋建筑本体共用部分：楼道照明、楼栋“三线”、楼栋消防设施、楼栋排水系统、屋面防水、化粪池、电气设施、外墙治理、建筑户外构造构件、公用采光窗、适老化设施等；小区公共部分：室外消防设施、无障碍设施、小区道路、地面铺装、垃圾分类、“三线”整治、照明设施、信息标识、小区绿化、小区公共空间、信息宣传栏等。

总投资：2112.97万元

资金来源：财政资金，并积极争取上级资金支持。具体资金安排以政府投资年度计划为准。

申报单位：广州市南沙区城市更新土地整备中心

建设期限：16个月

04

市场资讯

1.土地挂牌

本期有1宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有3宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有7个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年3月3日至2025年3月9日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

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