“三年计划”九万户，远胜今年四项目，福州市区大拆迁面临新难度

今年一季度福州各区都像开了挂，一个接一个的旧改大项目往上报，鼓楼区要拆河南新村，晋安区要拆北二环沿线的大片老旧小区，台江区也想在凤凰新村旧改的基础上更进一步，把宝龙广场背后的宁化新村也收了。再加上仓山南湖片区打算征地三千亩，这个规模放在福州历史上，恐怕只有2018-2020年间的“三年计划、两年安排”能与之相比。

当时的“三年计划”涉及106个项目九万多户，至今看来依旧令人叹为观止。那三年把闽江北岸城中村拆得所剩无几，换来每年超千亿土地出让金。为了征迁顺利，采取的是安置型商品房和高额货币补偿双管齐下的方针。

在2020年以前赶上拆迁的人，可以说是福州城建史上最幸运的拆迁户。当年恰逢楼市最高点，福州市中心拆迁补偿单价普遍超过一平3万，地段次一些也有两万好几千，即使仓山比较偏僻的地方也能赔到2万。不仅货币补偿标准高，而且资金十分充足，不少人用一栋自建房换来现金好几百万。

此后房价大幅下跌，拆迁补偿标准也随之下调，但到目前为止，拆迁补偿单价始终没有房价降得快。所以前段时间写到仓山南湖大拆迁，有人抱怨拆迁补偿标准低，我感到难以理解。当地房子已不值钱，你们还想赔多少呢？

近两年鼓楼、台江又有不少房产中介高调宣扬“赌拆迁”，正是因为拆迁补偿价高于待拆房屋实际价值。我们看到近期刚传出要拆迁的消息，河南新村、宁化新村等小区就有提前埋伏好的中介大声吆喝“即买即拆”、“坐等拆迁”等等。

这些老破房的房子平时摆到二手房市场上既没人要也卖不上价，可是一到拆迁就能把补偿单价评得老高，这便难免有黑中介坐地起价试图“博傻”。事实上这些小区就算原拆原迁“以旧换新”，盖起来的房子也不会高档，因为容积率居高不下。

当年拆迁城中村犹如地上“捡钱包”，自建房密度小、户数少，还有很多无产权，不需要那么多安置房，新建楼盘的容积率就不用定得太高。轮到形同“鸡肋”的老旧小区，既然硬着头皮也要拆下去，那为了兼顾土拍收益和安置需求，只能在有限的空间内盖更多的房。

这些年容积率上升多少大家都已看到，比如河南新村隔壁的杨桥新苑，单元房肉眼可见密密麻麻，前几年已把容积率提高到3.8。今年再拆河南新村，再创新高也不奇怪。

七年前福州有勇气实施拆迁九万多户的庞大计划，得益于楼市最后的巅峰，开发商不计成本掀起拿地狂潮。现在四个项目一万两千多户，规模虽大但与当年相比只不过是“洒洒水”罢了。可即便如此，我们还是不由担心：这时候谁来拿地呢？福州人民已经很努力在帮市属国企卖房，只是现在的销量无论如何也不如以往。面临新情况新难度，为今之计，恐怕还是应该拆一步看一步。