最高院：因房管局原因抵押注销抵押物转让的，抵押权人如何救济？

作者：周军律师.

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在房产交易与抵押业务中，房产中心系统承载着关键的信息记录职能。然而，房管中心系统也时有故障或数据错误。

如果因房管局原因抵押注销抵押物转让的，抵押权人如何救济？

人民法院案例库入选案例《某银行股份有限公司上海松江区支行诉张某甲、蒋某等债权人撤销权纠纷案》中明确：

因他人原因致使不动产抵押登记信息被无故注销的，抵押权不因注销登记而消灭。债务人未经债权人同意转让抵押物，受让人善意取得该抵押物所有权的，基于抵押权的物上代位性，债权人就转让抵押物所得价款应享有优先受偿权。

债务人恶意将转让价款支付给第三人以逃避债务并导致债权人债权受损的，无论第三人获得转让价款是无偿还是有偿行为，债权人均有权行使撤销权。

法院认为，

其一、某银行松江支行对张某甲享有合法有效的债权并享有合法有效的抵押权。2013年8月8日，张某甲向某银行松江支行申请贷款购买涉案房产，将房屋抵押给某银行松江支行并办理了抵押登记，某银行松江支行依法成为涉案房屋的抵押权人，并基于借款合同关系对张某甲享有合法有效的债权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条之规定，担保物权因主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权以及法律规定担保物权消灭的其他情形而消灭。

本案中，虽然由于房地产交易中心的系统原因导致某银行松江支行对涉案房屋的抵押信息被覆盖，但某银行松江支行的债权未获得清偿且其未放弃抵押权，并不属于上述法律规定的担保物权消灭的情形，某银行松江支行所享有的抵押权并未消灭。张某甲未经某银行松江支行同意擅自将涉案房屋转让给案外人，抵押权的效力虽然不得对抗善意的房屋买受人，但可及于张某甲将涉案房屋转让后所得价款，某银行松江支行依法对张某甲转让涉案房屋所得价款享有优先受偿权。张某甲在擅自将房屋转让给他人后也理应将房屋转让所得价款及时清偿对某银行松江支行的债务而非支付给他人。

其二、张某甲主观上具有逃避债务的恶意，客观上其行为损害了某银行松江支行的债权。张某甲在明知其对某银行松江支行负有巨额债务未予清偿的情形下，利用房地产交易中心系统问题造成原抵押权信息被覆盖的漏洞，擅自将涉案房屋转让给案外人，之后又在转让所得价款足以清偿某银行松江支行贷款本息的情况下却隐瞒转让事实，在获得房屋价款的第一时间悉数转让给包括蒋某在内的数人，主观上具有逃避债务的恶意，客观上造成无可供执行的财产。一审法院裁定终结对张某甲的执行程序，张某甲至今未就某银行松江支行的贷款本息进行过任何偿还，未提供新的担保，也未提供证据证明其另有足够偿还上述债务的财产，客观上构成对某银行松江支行债权的损害，张某甲支付蒋某108万元款项的行为有悖诚信原则，理应撤销。

周军律师提醒，为防范此类风险，抵押人应定期查询房产抵押登记信息，及时发现异常变动。如每季度登录房中心官方网站或前往办事窗口查询，确保信息准确无误。妥善保管与抵押相关的所有文件与沟通记录，为可能出现的纠纷提供证据支持。

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