召稼楼更新二三事 瑞安出让30%股权的忧虑与考量

观点网 许久未动的瑞安召楼天地终于引入了新投资者。

事情起于1月27日，上海闵行区政府网站公示信息显示，上海南虹桥投资开发（集团）有限公司于当日提交了一份对上海召楼天地有限公司进行审计评估的请示，拟将收购该公司的30%股权，并同步参与召稼楼项目城市更新相关工作。

而在此前，召楼天地90%股权在瑞安房地产的间接全资附属公司上海瑞楼企业管理有限公司的手中，上海浦呈投资发展有限公司（浦江镇）则持有剩余10%股权。

若南虹桥集团与瑞安完成交易，后者持有召楼天地的股权比例将下降至60%。

召稼楼时刻

“十里晓烟破，数声召稼钟”，在老一辈上海人眼中，位于闵行区浦江镇革新村的召稼楼古镇得名于南宋年间，为便于召集和管理垦荒农夫而搭建的一座平台式小楼，百年前演变为号召农耕垦荒的所在地，又在变化中逐渐成为江南水乡集镇的代表，成为距离市中心最近的古镇之一。

2005年，当地政府会同乡间斥资修缮召稼楼奚氏“仁善堂”遗址，修建了礼园，开始吸引南来北往的游客，发展起旅游业态；三年后，召稼楼老街启动一期修复改造启动，并于2010年6月正式完成。

彼时，首次改造的召稼楼古镇更像是带有历史底蕴的城中村。据当地媒体彼时报道，该景区内外基础设施滞后，商户与民宅混杂。为进一步发展召稼楼古镇多元业态，二次升级改造提上日程。

2022年6月，召稼楼取得控规调整批复及“城中村”的市级批复认定，引入曾开发出“瑞安新天地”的瑞安一起合作开发，成立上海召楼天地有限公司，作为项目改造实施主体；一年后，闵行区浦江镇与瑞安完成签约，召稼楼“二次改造”项目就此启动。

于瑞安房地产2023年度业绩发布会上，管理层现场表示，召稼楼项目历史文化和自然资源较蟠龙更加悠久和丰富，瑞安会借鉴蟠龙项目的经验，通过文化来赋能商业活力，提升地块的优势和竞争力。

不难看出，作为进入沪上重点入局的项目之一，早前瑞安与召稼楼之间寻求相互成就的氛围更浓厚些。

根据规划，召稼楼改造项目占地71公顷，改造范围包括轻度假区、古镇核心区、耕学健康社区三项功能区，总建筑量约42万平方米，其中住宅建筑量18.8万平米，容积率仅1.2、商办建筑量约16.4万平米、公益性建筑量约6.9万平米。

上海市住房和城乡建设管理委员会曾公布消息称，召稼楼城中村改造为征收方式改造更新，即以整体收储＋分步出让的方式进行拆整更新，因此，瑞安还不能立即入驻直接展开更新工作。自2023年4月至2024年9月间，项目仅有两幅住宅地块完成净地，剩余部分仍在征地阶段。

直到南虹桥集团放出拟收购消息的前两日，才有业内人士对外表示，2025年召稼楼项目将完成首块住宅地块出让，以及启动首批四条道路和一期水系的建设。

观点新媒体注意到，目前上海召楼天地有限公司总额账面价值18.31亿元，增值率仅0.01%；股东全部权益账面价值3.52亿元，增值率也仅有0.03%。

此刻的召稼楼需要新资本注入，加速推动项目落地，而作为统筹过闵行区华漕镇、七宝镇、虹桥镇、新虹街道改造项目的南虹桥集团，面对地处同一片区域、急需提速的召稼楼项目，的确具有实操经验。

因此，瑞安选择拟让出30%项目公司股权予前者，不无道理。

瑞安的忧虑

交易完成后，瑞安仍然把握召楼天地项目60%股权，将继续主导项目开发与运营工作。事实上，这家企业旗下有不少项目资产都经历了“股权出售或重组”的情况。

其中，上海创智天地项目持有上海市杨浦区淞沪路、大学路、伟成路、政学路、伟德路及锦建路多幅土地及物业，包括办公楼、零售商铺、酒店及停车位，可出租建筑面积超过25万平方米。

去年11月，瑞安宣布了项目重组计划，优化项目公司杨浦中央和创智天地现有股东之间与项目资产相关的投资控股架构。

根据当时披露的协议，瑞安房地产旗下多个附属公司与宁波基金、杨浦知识创新计划成立一家有限合伙企业，合计出资额约合81亿元。交易后，合营企业、上海瑞安投资、宁波基金及杨浦知识创新将分别拥有上述有限合伙企业约0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙权益，且有限合伙企业将不会成为瑞安房地产的附属公司。

再倒推至2024年3月，瑞安从房东转为租客，以1.05亿元的价格将上海蟠龙天地酒店物业转让至上海青浦徐泾，并签订14年租回协议，这笔交易预期亏损达到240万元。

另于2023年12月，还以12.06亿元的价格出售上海鸿寿坊项目65%股权售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙。具体而言，瑞安全资附属公司星宏向大家旗下鸿瑞寿远合伙转让项目公司65%股权。交易前，瑞安持有上海鸿寿坊项目100%股权；交易完成后，瑞安及鸿瑞寿远合伙将分别持有项目公司35%、65%股权。

自2023年底至今，瑞安股权出售动作不停，透露出其企业及管理层的不安全感。

早在瑞安房地产2023财年业绩会上，集团主席罗康瑞表示，宏观大环境不容乐观，房地产市场预计销售调整还需要2-3年时间，融资也会继续疲弱一段时间，“公司会维持稳健的资产负债表，保守和选择性地做投资。”

截至2023年底，瑞安房地产负债净额为230.16亿元，权益总额为441.49亿元，净资产负债率为52%。

来到2024年6月，瑞安净资产负债率已经升至53%，不过在偿还境外债务方面较为积极，截至2024年8月29日，已偿还款项总额达到406亿元。

截至去年底，瑞安房地产银行存款及现金余额为105.43亿元，除去已抵押及受限的银行存款，可动用部分只剩31.86亿元。值得注意的是，短期债务压力仍待解，一年内到期的借贷总金额约合119.34亿元，一年内到期的优先票据有71.26亿元。

正因如此，2024年中期业绩会上，瑞安房地产财务总裁兼投资总裁孙希灏表示，确保充足的流动性仍然是首要任务。虽没有高周转模式带来的高风险，但资金回笼缓慢已经成为瑞安需要解决的重点问题。

因此，以召稼楼项目为首的大体量、大成本项目，更需要有经验的合作方来加快建设效率。

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