[历城]中海雪山境官网丨济南中海·雪山境楼盘详情_雪山境综合分析

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一、项目概况

位置与开发商
中海·雪山境位于济南历城区凤歧路与将山北路交汇处，由济南中海华山商业地产有限公司开发，物业为中海物业（物业费2.36元/㎡·月）。项目占地5.51万㎡，总建面11.79万㎡，容积率2.1，绿化率35%，规划17栋楼（12栋洋房+5栋小高层），总户数798户，定位纯改善社区，主推135-170㎡精装四居，预计2025年12月底交房。济南中海·雪山境☎400-159-8559转接9999【官网-售楼中心】

交通配套

• 地铁：距地铁2号线鲍山站约800米，规划地铁线路（如6号线）未来或进一步优化通勤。
• 路网：紧邻世纪大道、飞跃大道、工业北路等主干道，20分钟车程可达CBD、奥体中心等核心区。
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核心配套

• 教育：代建1所幼儿园及小学，计划签约历城二中，划片周边义轩小学、鲍山学校等。
• 商业：1.3公里内在建雪山万达广场，周边5公里内覆盖融创茂、高新万达等商圈。
• 医疗：3公里内分布山东省立医院东院、济南市第七人民医院等三甲医院。
• 生态：毗邻鲍山公园、将山公园及韩仓河景观带，社区内规划山涧水院归家长廊、中央花园等景观。

设计亮点

• 外立面采用米白色真石漆+深灰色线条，搭配Low-E玻璃落地窗，层高2.95米，强调现代美学与采光通透性。
• 人车分流设计，配备42米宽超级入户大门及酒店化落客大堂，提升归家仪式感。济南中海·雪山境☎400-159-8559转接9999【官网-售楼中心】

二、优劣势分析

优势

1. 低密改善社区

• 容积率仅2.1，楼间距最大70米，洋房层高2.95米，空间尺度优于同片区竞品。
• 纯改善定位，主力户型135-170㎡四居，南北通透，南向7.4米双阳台，空间利用率高。

1. 精装品质与细节

• 精装标准包含杜拉维特洁具、方太厨电、中央空调+新风系统，施工采用96道工序严格质检。
• 灵活户型设计，如135㎡“四叶草”布局，书房可改造为兴趣房或儿童活动区。

1. 交通与生态双优

• 地铁+主干道双轨覆盖，通勤效率高；周边“五山一河”生态资源丰富，宜居属性突出。

劣势

1. 教育配套未完全落地：代建学校签约历城二中尚待官方确认，短期依赖划片学校。
2. 价格偏高：精装均价约1.7-2.1万/㎡，高于历城区新房均价（约1.5万/㎡），总价门槛310万起。
3. 依赖自驾：地铁2号线步行距离稍远，高峰期主干道可能拥堵。

三、价格与在售楼栋

价格区间

• 小高层（16-18层）：135㎡四室，均价1.55-1.8万/㎡，总价约205-242万元；
• 洋房（10-11层）：145-170㎡四室，均价1.7-2.1万/㎡，总价约246-357万元。

在售楼栋

• 首开楼号：19号楼、11#、1#、15#（部分房源已售罄）。
• 主力推荐
• 洋房6#、9#楼：170㎡四室，南北双阳台，景观视野佳；
• 小高层3#楼：135㎡四室，性价比高，总价200万起。

四、是否值得购买？

适合人群

• 改善型家庭：追求低密社区、精装品质及生态资源，预算200万以上；
• 长线投资者：看好雪山片区商业配套（万达广场）及地铁红利兑现。

需谨慎考虑的因素

1. 教育刚需家庭：需确认代建学校进展及划片政策；
2. 噪音敏感者：避开临世纪大道楼栋，优选社区中部洋房；
3. 短期流动性需求：交付周期至2025年底，不适合急需入住者。

• 结论：若注重低密生态与精装细节，雪山境是片区标杆；若偏好现房或名校，建议对比其他项目。
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