广州中心区新盘激增，新规高使用率产品扎堆

万科理想花地“傲璟”吸引了不少购房者关注。项目供图

大大考验开发商的定价能力。

吕颖雅/发自广州

2025年，广州中心区新盘激战全面拉开帷幕。

2月12日，位于荔湾区花地湾板块的万科理想花地焕新3.0产品“傲璟”正式亮相，填补了荔湾区小户型房源短缺的空白，吸引了不少购房者的关注。

据项目相关负责人介绍，傲璟作为天空花麓核心住宅区全新组团地块，是广州首座以“绿色”、“健康”为核心的立体植物园住区。住宅建面约9.76万平方米，规划4栋楼，共844套住宅，高低分区打造，面积涵盖74~180平方米，均为新规户型，使用率高。此次首推3#，户型面积段为74~140平方米，吹风价超过5万元/平方米。

万科理想花地“傲璟”115平方米户型样板间。吕颖雅/摄

在项目的销售现场，一些购房者表示，春节期间他们陆续在市中心看房，选择众多，特价房源和限时优惠活动几乎涵盖了所有项目，而各楼盘的户型设计都十分出色。以“傲璟”组团为例，85平方米的户型赠送了大量面积，景观阳台达到5.9米，主卧设计了U字型的大飘窗，空间感甚至堪比以往的110平方米户型。此外，周边的交通、医疗、教育等配套设施也较为完善，但最终的定价仍是他们做出决策的关键因素。

高使用率产品集中亮相

除了“傲璟”，中心区还有多个全新盘相继亮相。位于荔湾区东沙国际商贸港片区的保利珠江印象，推出69~113平方米三房四房，按保利的操盘手法，预计首批产品最低门槛将在三百万元左右。

一桥之隔的海珠西部更为热闹。位于工业大道板块的中建天钰开放营销中心与样板间。项目规划3栋楼，总货量约451套，建面约89平方米三房530万元起，约100平方米四房630万起，约120平方米四房750万起，约134平方米四房850万起（以上均为黄金楼层价格），户型实用率超过110%。

中建天钰开放营销中心与样板间。吕颖雅/摄

越秀地产在海珠区的布局也在加速，其中广纸板块的越秀·熙悦江湾预计2月底开售，主力产品为86~122平方米三房四房，吹风价460万元起，不少单位“5”字头即可。此外，越秀·桂悦东晓、大干围和新侨地块也将陆续推出。

绿城去年底拿下的海珠客运站地块已命名为绿城·馥香园，预计很快亮相。项目共5栋住宅，600多套房源，户型面积涵盖80~130多平方米，使用率高达115%。此外，中交三滘立交、保利琶洲南等项目计划在今年上市。

在天河区，预计最快亮相的是智慧城板块的珠江·天河都荟，户型面积涵盖72~152平方米三房四房，户型均为新规产品，全南向设计，高使用率。

中心区楼盘供需两旺

中房君梳理数据发现，荔湾、海珠、天河三个区在售楼盘均已超过20个，随着近期新出让地块的逐步上市，这一数字将会继续攀升。

有荔湾区楼盘操盘手表示，荔湾区的情况相对较好，自从几个热销项目相继清盘后，广钢新城、花地湾一带的小户型比较紧缺。加上荔湾区近期供地量减少，新货入市速度放缓，成为全市唯一库存量同比下跌的区域。但今年海珠区、天河区的新盘竞争将异常激烈，且都是新规产品，产品趋同。各大开发商都在争分夺秒，部分项目甚至在春节前就已开始蓄客。

“目前整体市场还处于复苏阶段，这将大大考验开发商的定价能力。一些定价接地气的房企预计将率先脱颖而出。”一位业内人士表示。

广州中原研究发展部数据显示，尽管2024年广州涉宅用地成交量同比减少了40%，但海珠、天河、番禺三个区域的用地供应相对充足，预计2025年新房供应将持续增长。以海珠区为例，2024年新房供应量约44.1万平方米，预计2025年新房供应量将达到60~70万平方米，成为增幅最为明显的区域。

“尽管竞争激烈，但当前主要是置换和改善型需求主导市场，越来越多购房者倾向于在中心区置业。自去年9月底以来，购房者的观望情绪逐渐减弱，部分之前持观望态度的客户也开始加快入市步伐。预计2025年改善型需求仍将是市场主流。”上述业内人士进一步分析道。

合富研究院数据显示，中心区楼盘本身具备较强的市场承接力。在政策推动下，随着高使用率产品的不断推出，中心区新盘成交量占全市份额的比例不断提升，2024年已达33%。

展望2025年，中指研究院报告指出，随着政策的持续优化，以及购房门槛和购房成本降至历史低点，购房需求有望得到释放。预计在政策支持下，广州楼市将进一步筑底回稳。

同时，市场的分化将更趋明显，中心区域的改善楼盘和核心商圈的优质项目将更受青睐。尤其是近年推出的中心优质地块，一方面拥有优越的地理位置及完善的配套设施，另一方面得益于建筑新规的实施，得房率超100%已成新盘标配，部分创新项目甚至达到120%以上，而外围区域项目仍面临较大去化压力，需市场热度进一步回升带动整体市场企稳恢复。