商场变社交场所 业界呼吁运营商引入更多体验元素

本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

“着眼市场端，搬迁租赁主导办公市场，制造业及消费类需求同比增长。新增零售物业增长并下沉，市场差异化表现加大。”近日，世邦魏理仕发布《成都房地产市场2024年回顾与2025年展望》，世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚如此总结。

《中国经营报》记者还从上述报告中了解到，2024年成都大宗投资市场交易笔数和金额实现双增长。宏观环境不明朗令企业的办公预算更为紧张，搬迁租赁主导办公楼市场。

小面积段写字楼增幅明显

在2024年，成都写字楼市场迎来了新的挑战与机遇。世邦魏理仕数据显示，全年成都共有7栋新落成楼宇交付，合计约42.5万平方米的新增供应，同比增长24.7%，推动总存量增长5%，位列全国第五。这些新增供应中，约70.4%集中于天府总部商务区，显示出成都写字楼市场进一步向南拓展的趋势。

从需求端来看，尽管全年净吸纳量同比上升90.2%，录得约50万平方米，但相较于前一个周期，这一数字仍处于低位。宏观环境的不确定性导致企业办公预算紧张，新设立需求有限，节降型搬迁需求成为全年租赁策略的主导，占比高达46%。同时，业务缩减、回迁自建楼等原因导致的大面积退租也影响了全年吸纳量。其中，科技互联网行业成为退租的主要来源，占比近三成。

到2024年年底，成都优质办公楼市场整体空置率同比上升0.8个百分点至27.3%。其中，甲级楼受充沛供应影响，空置率持续攀升，同比上升4个百分点至34.9%。供需矛盾加深，业主在租金和装修免租期等方面提供了更多优惠，全年租金累计降幅达9.3%。

然而，在整体市场承压的背景下，小面积段需求却呈现出增长态势。随着企业办公预算越发谨慎，100—300平方米面积段的需求增幅最大，同比增长4.9个百分点，占比达到51.2%。这一变化反映出，在当前经济环境下，企业更倾向于选择面积较小、成本较低的办公空间，以应对市场的不确定性。

核心商圈扩大体验型业态

在购物中心方面，2024年成都零售物业市场同样经历了显著变化。全年共有6个购物中心开业，合计约70万平方米的新增供应，同比增长48.6%，推动市场规模扩张5%，突破1100万平方米，位列全国第三。这些新增供应继续下沉至次级、近郊商圈，分别占比63%和37%，显示出成都零售物业市场向更广泛区域拓展的趋势。

随着成都国际门户枢纽城市地位的巩固，2024年成都国际航空枢纽旅客吞吐量创历史新高，跃升内地“航空第三城”，并成功跻身“全球航空大都市二十强”。同时，成都铁路旅客发送量也位居全国前列，地铁里程跃升全国第四。这些交通基础设施的完善为成都零售物业市场带来了更多客流和消费潜力。

然而，市场需求方面却呈现出谨慎态势。年内零售商扩张谨慎，同样本拓店数量同比缩减13%。新能源汽车、服饰及各类餐饮品牌的需求收缩最为明显。零售商在选址时更倾向于热门商圈或运营成熟的项目，以降低开店风险。这导致购物中心差异化表现加大，强运营的项目能够持续引入高能级首店和优质租户，而运营较弱的项目或部分尚处培育期的新项目则面临更大招商压力。

尽管如此，仍有部分品类在市场中表现出强劲的增长势头。户外运动、杂货玩具店（含二次元店）、珠宝配饰、运动娱乐（含宠物互动）、烘焙甜品等品类加速扩张，新增门店数同比分别增长4.4%、3.3%、2.6%、1.2%及1%。这些品类的增长反映出消费者对于多元化、体验式消费的需求日益增长。

世邦魏理仕华西区战略顾问部负责人邹丽娟指出，随着零售物业已发展成为社交场所而非纯粹的销售点，运营商应通过引入更多样化的体验元素来打造能与消费者产生共鸣的多元场景。同时，积极招引融入创新元素的新品牌，并利用“限时概念”或短期租约来定期更新产品、服务和体验。此外，投资配套设施和硬/软件以提供整体的商业生态系统也是运营商未来发展的重要方向。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）