上海买房，千万别被房龄误导

一个认识多年的朋友最近找我买房，提了三个要求：

“中环内，1200万预算，10年内的次新”

我问还有没有别的要求，

他说主要就是新，买新不买旧。

然后拿出平板，用房龄筛选，罗列了一堆10年内的次新房数据。

确实很认真。朋友说买房是件大事，自己要好好研究研究。

殊不知，他已悄然成为了参数党的一员。

他的量化标准第一步就是房龄，而且偏好过于严重，

不可避免地就剔除掉了一些被房龄耽误的优质小区。

我们的团队经过大量实地踩盘后发现，目前上海的的确确存在一些被房龄耽误、居住体验还不错的“老房子”。

非常适合他这种对居住环境和品质要求比较高的中产。

这些小区不是自媒体经常吹捧的热门板块，

但却是上海楼市去泡沫化周期中，

水分已经挤得差不多的区域。

闵行金虹桥—名都城

大家印象中2000年代以前的老房子是什么样的，狭窄闭塞、脏乱差？

金虹桥名都城，这个近30年的老小区，可以刷新你对房龄的认知。

这是中环内难得一见的绿化覆盖率达67%的品质社区，是古北第一代豪宅产品。

13万方的占地，1.4的容积率。

单凭这几个数字，就能吊打一众老破小。

小区是万科的物业，内部人车分流，自带会所、露天泳池、网球场、健身房等。

附近配套有古北商圈、高岛屋、1699广场等，步行街上八大银行及外资银行一应俱全，居民办理各类银行业务都比较方便。

小区东门是洛克公园，西边600米是武警上海总队医院，东面3公里是上海市第六人民医院。

交通出行，距15号线姚虹路站约700米；距10号线伊犁路1.2公里；距延安高架直线距离4公里，内环高架、中环路等快速路网围绕，驱车自驾畅通无阻。

目前小区水分也挤得差不多了，800多万能买到三房，主力购买人群是白领，企业高管。

可惜这种房子在链家云选房根本选不出来，但只要你去看过，就知道保养得极好。

限时免费领取《重磅资料福利资料》

团队研究了17年上海楼市干货全在里面

长宁虹桥—皇家花园

当我们想知道一个小区“好不好、适不适合居住”时，应该更多地去关注小区的内部环境。

2007年建成的皇家花园，是新古典主义的法式园林风格，外立面是干挂大理石。

虽然已有近20年房龄，但内部品质依旧很抗打。

万科的物业，半人车分流，车位配比1:1.6，内部配套会所、游泳池、健身房、瑜伽馆、儿童乐园等一应俱全。

环境优雅静谧，小桥流水银杏樱花，是个很宜居的住宅区。

出门就是公交，步行300米是地铁10号线伊犁路站、步行800米是地铁15号线红宝石路。

地理位置上，坐享虹桥CBD，1公里内是古北国际社区，西郊别墅区，妥妥的富人区。

小区房型从一房到四房、面积从74-300平，选择余地大。

目前1300万能买到三房，比2023年初便宜了500万，极具性价比。

上海置换、买卖房有问题，先问观观?

免费1V1咨询 年底限时开放！

扫码️留言你的难题，获取专家定制方案！

徐汇衡山路—鸿艺豪苑

衡山路的名号一出，连新天地都要抖三抖。

不管从历史底蕴、现有配套、区位能级、人居环境、圈层（上海POWER核心）角度，衡山路都是上海最顶尖的板块。

这里的住宅，出道即巅峰，房价称得上高不可攀。

不过，经过2023年以来的这轮猛烈回调后，上海顶级地段也给了大家上车机会。

比如鸿艺豪苑，2000年赌王何鸿燊开发的品质小区，用的是淮海中路门牌号，周边有美、英、法、德等多个领事馆。

小区外文名字叫“Ambassy Court”，直译过来是：大使官邸。

内部自带高端会所鸿艺会，包含室内外泳池、网球场等运动设施，甚至还有餐厅。

出门即是10号线上海图书馆站，步行至地铁1号线/7号线常熟路站9分钟，交通便捷。

主力面积为113㎡、118㎡、127㎡两房，136㎡、139㎡、159㎡三房，208㎡-229㎡顶楼复式户型，可迎合购房者的不同需求。

现在小区内热门三房的价格已经从23年8月的15万单价跌到了11万出头。

这里需要提醒大家的是，衡山路北徐汇地段价值最高、房龄折旧充分，资产泡沫相对最小。

徐汇区越偏的地段（华泾、长桥），房价泡沫就越大。

以上三个小区有一个共性：区位都不差，但在上轮牛市中被低估了。

还有一类产品，目前泡沫已经挤得差不多了，但还是被房龄耽误了，那就是老破小。

上海买房，怕买错？怕买贵？

要不要学习最先进的换房宝理念？

全城大数据系统+专业分析师选房师团队帮你选好房

现在扫码优先给你留一张票，本期还剩5个名额！

老破小

不要因为房龄拒绝一切老破小。

之所以这样说，是因为现在老破小已经基本实现超跌，

比起最高点下跌40%都很正常，更有甚者直接腰斩。

当价格足够便宜，老破小的优点就很明显了：

三甲医院、顶级商圈、学校公园，不疾不徐10分钟步行。

总价低、位置好、配套成熟、租金回报率高，运气好还能遇到拆迁旧改，一夜暴富。

对老年人来说，户型小，配置好，看病就医方便，非常适合养老；

对中年人来说，市区都是顶级学校，教育是头等大事，一切为了孩子；

对年轻上班族来说，上班通勤近、生活配套成熟、100多万就能上车，还要啥自行车。

小结

令人遗憾的是，这些极具性价比的“老房子”往往在客户选房的第一步房龄上就已经被淘汰了。

2024年的买房人“与时俱进”，足不出户云看房，先用房龄筛一遍。

但房龄筛选法用力过猛，就容易出现 一些动作变形。

可以看到，现在无论是置换，还是首套刚需，大家都一味追求房龄新，楼龄老的根本不看。

这也是为什么这轮周期，十年内的次新房跌得很少的原因。

其实房龄只是数字，性价比才是关键。

房子好不好，要亲自去周边看一看、体验体验才知道，

但现在的买房人总喜欢在非关键细节上耗费精力，

却忽略更为本质的综合感官。

我想告诉大家的是：房龄和居住体验并不直接挂钩。

买房千万不要唯“新”论，也不 可妖魔化“老房子”。

如果你最近也在考虑买房和卖房？

扫码领取《2025年上海板块房价天梯图》

本轮周期，各板块的振幅和涨幅，

更好判断房子的好和差？该买还是卖？

「魔都财观-房外房旗下矩阵号」

不仅可以提供优质内容，

还为粉丝提供定制选房方案和卖房落地执行服务。