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金隅北京四环丰科园新盘官宣 北京隅·西颂

金隅在今年10月底摘得的丰台科技园1516-60地块项目，今日案名官宣啦：「北京隅·西颂」。

前不久，北京刚发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》文件，其中提出要在架空层、风雨连廊和阳台等方面鼓励设计创新。

北京隅·西颂，很显然符合北京“好房子”的要求。看这名字，感觉是北京隅·东序的姐妹产品哦~北京隅西颂售楼处电话010-5361 0555【官方网站】

北京楼市大变天，真的来了！

新政一周后，手持官方产品力大宝剑，金隅马上就在南四环的丰科园地块「立棍」，率先「交卷」。‍

——北京楼市产品力新时代，以迅雷不及掩耳之势，降维式打击，扑面而来。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1.容积率低至1.25

总规图上，金隅地块东侧现状是城市公园，没有马路相隔，而是一墙之隔，隔空牵手的距离。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这是一份超级大礼，大到什么程度，我们可以计算下，‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

金隅地块容积率2.5，住宅和公园差不多是1：1占地比例。将公园和住宅放在一起，金隅地块容积率就是1.25。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

四环+公园+1.25容积率产品

即便没有好房子利好加持，金隅产品未出生，就已经风华正茂。

2.2m+进深的大阳台

根据方案描图，表弟粗略计算后发现，金隅地块各户型均有宽至少2.3m的大阳台

更重要的是，目测这阳台可以封进室内（后文详述）。

阳台尺寸到底多少，要以官宣为准。在此前金茂璞逸丰宜的方案公示中，也已经出现阳台，只是阳台尺寸尚未确定。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

表弟推测，金茂璞逸丰宜总规公示在政策前，金隅地块在政策后，所以，阳台尺度突破上，金隅至少跟金茂打个平台，甚至尺度更大。

妙笔生花看丰台，文思泉涌看阳台，丰台阳台看金隅。

3.架空层

猜测架空层不低于3米，位置在2#楼首层+1#楼的部分首层。

架空层的具体功能，金隅没有披露。表弟猜测会泛会所化。‍‍

对南城当下市场怎么看，除了用足好房子政策优势，金隅又会祭出哪些杀手锏，一张报规总图，也能看出天下乾坤。

北京隅·西颂项目设计方案之前已公示，小区共规划7栋住宅楼，9-18层，容积率2.5。户型预计偏改善~

从设计图上看，有嵌入式阳台、下沉庭院，以及1号楼首层局部架空、2号楼首层架空。项目东侧为一个约2万㎡的公园。

项目位于南四环外约400米，700米范围内有地铁房山线白盆窑站及花乡东桥站，指导价为9万元/㎡。

项目周边有花乡奥莱购物中心、万达广场、天坛医院、四合庄小学、北京第五实验学校等。

附近的新房项目有中海丰和叁號院及中建·云境，两个项目销售指导价均为9.2万/㎡，网签均价8.8万/㎡左右。

3.架空层

猜测架空层不低于3米，位置在2#楼首层+1#楼的部分首层。

架空层的具体功能，金隅没有披露。表弟猜测会泛会所化。‍‍

对南城当下市场怎么看，除了用足好房子政策优势，金隅又会祭出哪些杀手锏，一张报规总图，也能看出天下乾坤。

01 楼盘高端定位‍‍

公示图显示有三个面积段：‍‍‍‍‍‍

117-120㎡、125-130㎡、150-155㎡‍

其中：

125-130㎡为主力产品，占比达47%；

次主力产品是117-120㎡，占比约36%。

没有低于110平米的小户型，妥妥的高端定位。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

7栋住宅楼，楼王4#楼的层高3.05m，其余产品层高均为3m。

高端定位的依据是什么？金隅凭什么敢做大户型？‍‍

为了破译金隅的隐密逻辑，表弟先是拉取今年丰台四、五环之间的成交数据，就是下面这张图表。

小编意外发现，总价1100万、1300万是流速的两个大坎。

也就是说，主力产品的总价控制1100万以内，去化流速有较好保障。

肯定要做大户型，户型多大合适？

答案也就浮出水面：总价1100万以内的面积段；总价1300万以内的面段段。

反推对应的产品面积段，还要看在售竞品。

周边直接竞品，网签均价在8.2-8.8万元/㎡，而金隅地块指导价是9万元/㎡。‍‍‍

有了总价段，有了单价估算，主力面积约在125-130㎡，最大面积段控制在155㎡左右。

最后，小编对竞品去化速度进行验证，就是下图，

居然交圈了！

120-130产品没毛病！

懂定位的都知道，里面的门道有多深。当然话说回来，小编这是「对着枪眼画靶子」，实际定位过程绝非如此简单。

未来我们也会有专门的板块分析，还原定位过程中的细节故事。

02 还有哪些杀手锏‍‍‍

这次政策发力点在架空层、风雨连廊、阳台等室外或半室外空间，也是我们常说的

灰空间

金隅在好房子上如何耍大刀，还有很多期待。不过，从报规图上，表弟已经发现了多处不一样。

1.景观大门

风雨连廊的起点是大门和大堂。分析金隅怎么做风雨连廊，先来看它怎么做大门。

从报规图上分析，金隅地块的人行主、次入口，都设置了景观大门。

人行主入口，结合车辆出入口进行一体化设计。与道路红线有一定的退让，设置了缓冲落客区。

如果客户打车，不至于路边上下车。那样又堵路，又有安全隐患。

次入口的景观大门，巧妙将配电室置于端头，对配电室进行「遮挡处理」，配电室也可以很美。

1.下沉庭院+会所‍

从下图可以发现，金隅将会把架空层、风雨连廊、下沉庭院和会所一体化打包设计。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

还有一个不同的地方。北京当下的普遍做法是，通过社区大堂电梯或步梯，下到负一层，直接进入会所。

从总规图上，小编意外发现，金隅把会所放在社区的中间位置，会所不再和大堂一体化设计。

这是为什么？‍

来看下面这张图，‍‍

金隅会不会在小区和东侧公园之间，开一道连接闸门？

我们前面提到过，地块东侧是一墙之隔的大尺度城市公园。

近水楼台先得月，金隅有可能和紧临东侧公园再开一扇门。这样做的好处是，城市公园变私园，有了第二道景观中轴。‍‍‍‍‍‍

同时，两道景观中轴的交汇点，就是金隅地块的景观会所，真正坐实容积率1.25公园大宅概念。

03户型解析

从户外灰空间的竞争，转到室内户型，还是拼得房率。

来看下面这张图：

赠送主要分为两部分：

① 北侧设备平台全面积赠送。

表弟对各户型都测量了一下，设备平台的赠送，合计都在4.5㎡左右。

以丰台区一贯传统，这部分未来可封入室内使用。

② 南侧阳台半计面积赠送。

每个户型的阳台，2/3的长度是2.3m进深，1/3的长度是1.6m。

赠送不是个别户型，是每个户型，全都有！

而且，2.3m的部分占2/3！

表弟反复量了好几次，才敢确定（尺度或有误差，仅供参考）。

根据丰台区的传统，这些应该也是可以封进室内的！

还有一个佐证：

表弟在对各户型测量时，发现部分户型核心筒南侧的房间，进深过短。

也就是说，如果阳台不封入室内，这空间压根没法用。

所以，真相只有一个：

这大阳台，都能封进室内来！

分析完阳台赠磅，具体户型也就浮出水面。

前文提到，项目有3个面积段。结合业态及形状，推测有4大类、7种产品。

分别的格局推测如下（仅供参考）：

1.洋房117-120户型，位置在7楼，共48户

2-1.小高层117-120户型的类别1，位置在3楼西侧，共18户

2-2.小高层117-120户型的类别2，位置在3楼东侧、6楼，共54户

2-3.小高层117-120户型的类别3，位置在1楼2单元，共35户

3.小高层125-130户型，位置在1楼1&3单元、2楼、5楼，共205户‍

4.小高层150-155户型，位置在4楼，共66户

在户型描图推测中，小编也有一些疑问：

同户型中，边户与中间户面宽相差300mm。但是从绘图方式上看，并非存在侧飘窗。

另一方面，紧挨着公园，这视觉资源，得利用呀！

所以，小编怀疑，金隅地块有边厅户型。

以上皆为推测，实际情况以官宣为准。

04 方案深化‍‍‍‍‍

因为只是报规图分析，尚有深化空间，就此略过。

05 让人意外的金隅

金隅的产品力，出奇地强，超出地表的强，很让小编意外。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这一次，金隅又在丰科园地块上演一场产品秀，既意外又不意外。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

不意外的是，金隅每次都能让人眼前一亮，惊艳多了，就会觉得金隅实力摆在这里，应该惊艳，

从云筑、云未，到东序，再到丰科园，金隅一路惊艳。

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