成都二手买家，进入『最纠结』的时刻...

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

目前成都二手房是不是入手的时机呢？我们感觉过完年可能优质的地段会涨价，但是现在看二手房，又比去年更贵了，我去看了好几家，都不愿意大降价了，所以很纠结，现在这个窗口期感觉越来越短了，是不是？

房段子解答

紧张又闲散的春节前。

近期沟通了很多朋友的买房想法。

发现元旦到春节之间的这段时间，反而是二手房买家最纠结的时刻——卖家却比较淡定。

如今的二手房买家，目标还是定位于中上等的地段产品，这就意味着在分化的大环境下，虽然总体二手市场还会下行触底，但中上等房源或将提前止跌回稳。

换言之，明年（春节后）是有一定概率抬头的，上半年尤为明显，至于年中年末，或许会在相对的高位企稳，阶段性缓一口气，但相对于24年下半年至今，依然是小涨了一波。

往前看，担心涨价；往后看，已经错过了最佳买入时机。

比如24年7、8、9月，算是此前的阶段性洼地，随后二手房价格有惯性，但已经出现了止跌的案例。

既错过了去年最好的砍价捡漏时机，又面临春节后的叠加上行压力。当前中上等房源已经开始缓慢上涨，而且并不好普遍地砍到去年洼地价格，纠结、受挫、慌张，可以说是这段时间二手房买家的真实写照。

理性+运气的话，我建议这段时间认真选好房（真心喜欢且匹配），砍好价（看房东秉性），上车落袋为安，赶着春节搬家入住还来得及。

有些人是在紧张地看房，想抓紧时间在元旦和春节之间，定下来。也有些人是没看明白形式，或者看得太明白形式了，所以躺平休息，全身心投入到过年的氛围中。

不论怎样，都理解并尊重。

至于新房市场，也大致遵循这样的规律，但没有这么明显，因为可选楼盘和开盘节奏，都不由买家掌握。

会员提问

之前你已经了解了我的情况。我现在在卖温江的房子，2月挂的，当时还在租，中介不好带看，那会有人出90万没有卖。最近出价的基本都是86-87的，我们想卖89，但是没人出到这个价，每两周大概就会有人报价，现在佣金也涨了，还贷款还有近一万的违约金，不知道现在该不该卖。我们还有个小房子住，将来也可以租房子，不是非得卖掉不可，卖房是为了减少月供压力，也是怕房子一直跌，将来更不值钱，你如何看

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

***的套二，本质上来说属于一般地段的一般产品，此前几年算是非常难得的高光时刻，很可能会是它整个生命周期里最高光的时刻了，现在处于下行通道，未来还能不能起来重返高光呢？我觉得大概率很难了，除非是优质地段的改善产品，那么还是有崛起可能的，但是非核心地段的非核心产品，整体来说下行的趋势很明显，最好的情况是下行缓慢一些，这是它的宿命。

既然在未来增值性上等不到回暖，那么在租金收益上能否有很亮眼的表现呢？抱歉也是没有的。目前租金大概是1700左右，按照目前的回报率来说，可能就是2%出头，表现一般，跑赢银行利息（存款或者贷款）都很难。

你们***买成97万，现在考虑到资金成本以及下跌，确实是亏了，这个要认，唯一能做的就是尽快出售，避免后面持续的下降（涨不回来的，刚需盘有个特点就是买家非常在意成交价，只能一套比一套，越来越低，不会向涨价低头），租金收益的话，也不能冲抵月供利率压力。

租金一年就打算好点，有2.4万（是之前小区你最高的。实际上我看最近有些租金大概就是1.7k左右），那么抵扣掉利息成本也没剩多少，另外房价一年一年的下跌，每次跌幅就远不止2.4万了。

从同户型成交行情来看，最近大概是80-90万之间，上上下下起起伏伏比较明显，这种动荡的行情，对你们卖家来说是很煎熬的，因为绝大多数买家都会比对最低的80万来砍价。除非你的房子的确是有很好的地段楼层装修视野等，才可以稍微溢价。

现在有人出价86-87万，你想卖89万，差别不是很大了，尽量面对面谈一谈，要能折中的88万卖掉，我觉得也很可以了。

至于违约金9k左右，就算是提前给自己止损了吧，88万再跌个9k,87万总还是能拿到手的。

现在***一方面看不到未来涨价的希望，另一方面还有5200商贷的压力，再者租金收益回报也不高，所以现在趁着还有人报价，87万-88万能出就出吧，卖掉了你再继续观察这个户型的房价，还会持续往下掉的。

会员提问

可否咨询一个楼盘，这个房子是这样的 楼龄在14年左右，是龙湖第一个精装盘，这个房子我们按196卖都会亏大概20+，因为装修还在里面，目前我们是想处理掉房子回家乡发展。房子是刚装修好的，但是呢 房子有几个缺点，第一个就是楼龄大，电梯啥的经常出问题。第二个就是噪音问题，虽然没有直接对着二环，但是随着车辆速度加快，噪音还是很明显，不关窗基本睡不着。第三个是隔音问题，楼上稍微动作大点儿噪音还是比较显著。优点也有几个：1.配套比较完善，正读建设路小学，教育也还算可以。2.楼下地铁明年就通了，出行还是比较好。3.物业是龙湖的，各种服务还是蛮周到的。我们现在纠结的是 是否可以卖？后续如果继续捂在手里过几年再卖会不会再亏很多或者卖不出去 最近纠结死了。当前客户还价是196左右，我们当时买成212 加上装修啥的亏了大概20＋

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

龙湖三千城A区你们是业主，自然很清楚哈，放在旁观者的角度来说，往往也赞不绝口，本身就是成熟的东二环建设路商圈，商业生活环境很好，加上小区的教育在成华也很不错，地铁也快开通了，整体来看是东门一个品质不错的楼盘，但是也存在1个问题，那就是楼盘以及整个板块的老化，当前区域内几乎没有新房新产品的出现，只有这些房龄10年左右的老大哥带头冲锋，所以从楼市概念来说，买来长期自住生活读书会很舒服，毕竟现在房价也不高，但是要想有非常大的房价爆发力则很艰难，未来好的话可能会有小幅上涨，但更多的时候，就是保持现状（保值状态）。

当然，买房卖房一直是具有偶然性的，万一某个买家的确中意这里，也可能给出一个相对的高价格，这种偶然性不可捕捉。

你这房子是90.22平的套三单卫，朝北，南北双阳台，平层户型，当前合约价格是195.5万，折合单价2.166万，这个平层户型，说实话，相对于同小区的其他户型，没有明显优势。你对比下得房率，其他个别的92平户型的得房率95%，也有一些跃层套四双卫，功能性更强，而你的大概是85%得房率普通产品。

你的优势一方面是卷价格，另一方面是突出装修优势，至于朝向（朝北）也是一个槽点，存在买家砍价的理由。

从挂牌行情来看，买家大多会比对最低挂牌来参考，大概也就是188-201万的状态，建面92平，单价和你的这个出售单价差不多，装修好一点楼层好一点的可能挂牌200出头。算是当前业主里比较诚心出售的一群人了。

从成交来看，不看其他特殊户型，你这个类似的户型，大概今年以来的行情是2-2.2万左右，对应我们目前2.1万的成交价来说，我觉得也差不多。

不知道你是不是顶楼，如果是的话，我觉得赶集卖了吧。朝北，一般的户型一般的得房率一般的功能性，然后买家给出来的价格，算是符合市场行情的（年中比年初又跌了一点），只能说你装修还算清爽，在这个方面给买家带来了视觉满意，因此和年初价格相当的行情出售，我觉得没啥大问题。

如果你要毁约，那么就是多给2万，以后你卖的话，可能就要东拉西扯的至少卖到196.5-197.5万甚至200万以上才能抵消这种额外支出了。除非你们有另外的准客户真客户，能明显给到198万以上，否则毁约（和平解约）就不大理性。

当初你们买的贵，可能是前几年买的，现在行情是在下行，不可避免，买房不是一本万利的，肯定还是有亏本破发的，现在这年头比比皆是，要接受这个逻辑道理，最好的情况不是少亏几万，而是能卖的出去。

总的来说，1、195.5万的价格，我觉得符合市场行情，买家没乱给价格，你们亏20多是行情使然，要接受这个问题。

2、除非短期明确有真客户，能出到198万以上成交，否则毁约对你们不划算。

3、鉴于板块和楼盘房源本身的一些瑕疵问题，我们判断接下来是几年，都不会有明显的涨幅了，就算小200万拿到手，一年存银行都有5万的利息，但是接下来每年很难看到5万的正常涨幅。

4、也不是说绝对就没有更高的价格，而是具有偶然性，可能接下来又有人给出200万的价格，但是也有很大可能接下来很长一段时间，只能给到195万甚至更低的价格，后者的概率是很高的，不建议你们盲目对赌。

5、195.5万卖吧，快刀斩乱麻。