大家保险买入龙湖4个核心商业项目股权，其中3个项目半年租金收入超9000万

如果说当下谁还对商业资产青睐有加的话，险资绝对是不能绕过的一支力量。

1月3日，加拿大退休金计划投资委员会（CPP Investment Board）宣布，已同意出售其与龙湖集团合营的四个房地产项目的49%权益，买方为大家保险集团的附属公司。

大家保险的前身是当年在资本市场声名显赫的安邦保险，从2018年安邦保险被保险会监管开始，就慢慢地淡出了消费者的视线。直到2019年，安邦重组后以大家保险的面貌，在原安邦保险大楼揭牌，再次吸引了人们的注意。

近两年，大家保险在不动产投资领域的动作相当频繁。

2023年12月底，大家保险以12.06亿元接盘上海鸿寿坊项目公司65%股权。去年，他们相继接手了多个万达广场，包括上海松江万达广场、西宁万达广场、台山万达广场等，并和横琴人寿共同投资了上海周浦万达广场项目。

一直以来，险资对不动产就很青睐，虽然地产进入下行周期后，险资开始陆续从地产股撤离，但优质不动产项目的价值仍具有很大的吸引力。

对于大家保险来说，寻找优质资产向前发展是一方面，而另一方面，在引入战投不顺利，业绩压力渐显的情况下，继续想办法走出历史的阴霾，轻松再出发，也是刚上任半年的第二任总经理孙先亮要解决的难题。

入手“标杆”项目

据了解，CPP此次出售的资产包括苏州狮山天街、重庆西城天街、成都滨江天街和上海闵行天街等四个零售商场及相连的办公和租赁住房物业。

CPP与龙湖在2014年左右开始合作，彼时双方联合成立第一家合资公司，CPPIB承诺投资约2.34亿加元用于发展苏州时代天街项目。

此次交易完成后，出售所得的调整前净收益约为2.35亿加元（约合1.63亿美元），CPPIB与龙湖在中国仍拥有多家合资企业。

从资产质量看，这几处天街都是龙湖较为核心的商业资产。

根据龙湖集团2024年半年报，苏州狮山天街在报告期内的租金收入为1.92亿元，重庆西城天街为4918万元，成都滨江天街为9067万元，上海闵行天街为9322万元。

从龙湖所有天街的租金收入看，半年内租金收入能够超过9000万的项目为18个，这在其75个项目中占比并不高，而所出售股权的四个项目中，有三个租金收入都能超过9000万。

特别是苏州狮山天街，在龙湖内部租金收益能排到前三，“这个项目算龙湖商业的标杆了，是华东地区做得最好的项目了，我们经常会去狮山天街参观学习运营经验。”一位龙湖商业内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。

对于大家保险来说，其追求核心城市的优质资产的脚步从没有停下过。在重组之后，大家保险曾公开表示：“集团设立了专业的不动产投资平台，积极盘活长三角、大湾区、京津冀等高价值存量不动产资源，并在此过程中逐步沉淀、积累专业的另类投资能力，发挥投控平台的优势，为集团贡献利润和价值。”

富尚资产集团董事长陈晓欧告诉《凤凰WEEKLY地产》：“在国债跌过2%的利率这样的环境下，写字楼和商场的回报率已经不是那么低了，险资需要配置一些带现金流的不动产。延伸下去，REITs市场也会带动起来，因为二级市场的流动性比买不动产要好一些，上市的REITs现在的收益率在4%。商办资产在当下也很难给到很高的估值，所以这样的资产，险资还是很感兴趣的。”

加速撤出地产股

尽管险资对于不动产的热情未减，但最近几年，其受到地产行业周期影响，持有的地产股价值不断缩水，使得保险企业也在不断减持地产股。

自2021年开始，大家人寿持续对相关地产股进行减持操作。其中，大家人寿先后借道ETF变相减持中国建筑和万科共计超12亿股，套现超110亿元。

同年，大家人寿开始密集减持金融街股份约1.19亿股，占金融街总股本的3.99%。到了2024年，大家人寿继续减持金融街，累计减持金融街5%的股份。

另一家房企金地也在近两年遭遇了大家保险的减持，2023年度业绩报告显示，大家人寿持有金地集团4365.09万股，持股比例0.97%，年内减持约1.2亿股。

除了大家保险，近两年，险资减持地产股已成趋势，包括中国人寿减持万科与招商蛇口、和谐健康减持金融街、君康人寿减持首开股份、泰康人寿减持保利发展以及阳光城。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜表示：“险资从地产股撤离趋势不会有变化，因为地产股已经失去了成长性。险资这种规模化长期性大资金，投的是趋势所赋予的成长性，而非波段性机会，后者以险资的体量很难实现瞬时进出。”

出售股权是为了解决历史遗留问题，当年的安邦在房地产火热时期曾大举买下多家房企股权，而现在，这些股权缩水严重。

香颂资本执行董事沈萌表示：“之前入股房企经历了一波市场高潮，现在也都亏回去了，可能还亏到了本金。”

漫漫重组路

除了地产公司股权，去年大家保险也在出售其他资产。

2024年1月，大家保险挂牌转让旗下第三方支付公司邦付宝100%股权；4月，北京产权交易所恢复大家保险全资子公司大家控股整体转让成都厚德天府置业有限公司债权项目；6月，大家人寿和大家资产在北京产权交易所挂牌转让其所持大家养老共计100%的股权。

另外，市场传闻，大家保险也在为大家财险寻找新的卖家。

从安邦保险集团原董事长、总经理吴小晖因涉嫌经济犯罪被依法提起公诉之后，这家庞然大物就进入了被接管的程序。

2018年2月23日，原保监会依法会同人民银行、原银监会、证监会、外汇局等有关部门成立接管工作组，对安邦集团实施全面接管，1年后，原银保监会批准设立大家保险，承接安邦保险集团旗下相关资产和负债。

但漫长的接管期内，安邦庞大的资产处置也催生巨大的利益空间。

2024年12月3日，中国保险保障基金公司风险处置与法律事务部原总监、原安邦保险集团接管工作组副组长符飞涉受贿罪和滥用职权罪一案，在北京市昌平区人民法院一审宣判。符飞所涉及的案件，有一部分就是对安邦的房地产资源的处置。

检察院指控称，符飞利用其在担任安邦集团接管工作组副组长、风险处置专责工作组副组长期间，为两家地产公司在收购安邦集团旗下资产时提供帮助，而符飞获取了或被许诺会获取金钱方面的好处。

庞大而复杂的资产处置，加上其中有人不规范的操作，让重组之路艰难异常，2022年2月，保监会终于结束了对安邦集团的接管，这也就意味着大家保险集团可以独立自主经营了。但实际上，大家保险还未能真正走出阴影。

在结束接管后，大家保险曾尝试以涵盖了寿险、财产险、养老险和资管四大子公司的保险集团为主体打包出售，引入战投。彼时，大家保险已经初步完成了四大子公司（人寿、财险、养老、资管）和三大赋能板块（健养、创新、不动产）核心管理团队的组建。

期间厚朴资本、春华资本、厦门金圆、京东等知名企业都曾表示过对大家保险股权的兴趣，但超过300亿的价格让这一计划未能成行。整体转让不行，大家保险尝试将旗下业务进行拆卖。

随着大家保险旗下多家公司的偿付能力披露豁免期结束，其业绩底色也逐渐显露出来，这对其未来在市场寻找买家又平添一分不确定。

已经挂牌的大家养老业绩并不乐观，2024年前三季度的保险业务收入为15.89亿元，净利润亏损1.97亿元，净资产34.41亿元，年度累计资产收益率为-5.66%，核心、综合偿付能力充足率分别为417.72%、432.03%。

除了养老，大家财险的保险业务收入69.43亿元，亏损1.7亿元，净资产为26.85亿元，年度累计资产收益率为-6.26%，综合成本率为103.79%，核心、综合偿付能力充足率均为225.12%。

业绩压力之下，大家保险的前路更显得扑朔。今年7月，大家保险迎来了空缺三年的第二任总经理孙先亮，这位来自监管层的新掌舵者此前担任大家保险的监事长，对大家保险的历史和现状应该了如指掌，面对当下的困境，他能带领这艘航母驶出“风暴”吗？