万泉寺PK纪家庙，是一起降价还是抱团扛盘？

如何评价2024年丰台新房市场

太难了

从卖地到卖房，都哑火。

我们看下面这张表

2024年，丰台一共拍了8块地，只有年初大瓦窑2块地拍到上限。

上半年新房去化差，直接影响了下半年土拍。

科技园三期，新宫醋厂，宋家庄东铁营，万泉寺四块地，底价或低价成交。更凶残的是，大部分地块楼面价对比之前降价了20%以上——

科技园三期金隅地块楼面价5万，对比中建云境6.8万，降价26%

新宫新地块楼面价4万，对比之前建发璟院4.91万，降价22.7%

万泉寺楼面价6.2万，对比之前端礼著楼面价6.4万元/平米（不含2.57万平米保障租赁房），没有保障租赁房的成本，每平楼面价也降低了2000元。

西南郊冷库楼面价5.8万/平起拍，如果底价成交，那么对比之前北京瑞府7万元/平楼面价降低17%。

那么问题来了，新地块还没入市，但面粉降价了那么多

面包降价还会远嘛？

新的万泉寺/西南郊冷库在楼面价大幅度降低的情况下，是要利润还是要流速？

两个地块选谁更好？我们一起聊聊。

我们也做了万泉寺PK纪家庙有缺点分析，把本文精华版汇总成了表格。

以及丰台区域买入分析报告，感兴趣可以找助理maoduidui03获取。

01 地块PK，万泉寺小胜

目前万泉寺已经由中海拿下

纪家庙西南郊区冷库0005地块要等1月16号的土拍

这两个地块距离不远

都属于南三环内

大丽泽商务区的辐射范围内

两者距离不远，直线距离不到500米

却被一条河、两条铁路从中切断，分割成两个板块。

两个地块位置谁更好呢？

因为两个地块都是辐射区，万泉寺更靠近丽泽，表面来看，万泉寺地块更好。

从当时端礼著比北京瑞府官方指导价贵3000元/平来看，万泉寺也应该比西南郊冷库更好。

但是从居住角度来讲，还是西南郊冷库更好一些。哈哈，猫子两年前就这么说过。

02 配套PK，万泉寺小胜

从配套看，两个地块享受到的配套差不多。

万泉寺最近地铁站是东管头南站，房山线和16号线交汇站，16号线可以直达海淀。

西南郊冷库最近地铁站是10号线纪家庙站，直线距离约1公里。10号线是环线，去海淀和朝阳都很方便。

商业和教育配套是共用的。

但如果深挖规划图，又会有不一样的想法。

万泉寺教育配套更丰富一点——

它的地块北侧是第五实验学校丽泽校区中学部，不远处是小学部。

其中小学部用地面积约1.76公顷，拟建设为30班，中学部用地面积约4.6公顷，拟建设为48班。

中学部地块之前是南郊灌瓶厂，已经在推动搬迁了。大概率会在2025年下半年实现开工建设。

（内容来自 公众号丰台云翔微视角）

而西南郊冷库地块，北京瑞府有幼儿园，西侧紧邻丰台第五小学万柳分校。

新的地块西侧也是小学用地，但显然中学万泉寺更有优势一些。

03不利因素PK，西南郊冷库胜

不利因素这两地块是卧龙凤雏其实。

万泉寺地块靠近铁路的问题比较大，尤其南侧接近贴脸，晚上睡不着可以数火车头。

地块东南角在建柳村路和丰台站东街交汇路口，车流量不小，有噪音。

直线距离丽泽不到500米，由于附近多条道路在施工，目前开车不方便，步行也要提前规划。

万泉寺地块中间还有一处祭祀台基遗迹，作为文物，不但搬不走，还要重点保护。

买这的业主，以后就是万泉寺的守墓人。

再说纪家庙的西南郊冷库，两年前写过

这里最大问题就是道路条件差，还有南边的老小区，拆不走，城市环境观感受影响。

另外西南郊冷库不仅有京九线和京沪高铁影响，看看规划图，那一个粗壮的紫色线路，是规划铁路线……噪音这哥两谁也别说谁。

04 产品PK，西南郊冷库胜

产品上一定是西南郊冷库更好。

小区规模，西南郊冷库更好： 首先万泉寺容积率大，建筑面积是西南郊冷库的2倍多。 万泉寺一共规划了13栋楼，1000多户，总户数大概是西南郊冷库2倍，套均170平。

户型西南郊冷库更好： 万泉寺地块形状不规则，北宽，南窄。地块没办法实现超大面宽。而西南郊冷库地块东西长，面宽能做出更大，采光也更好。另外西南郊冷库北侧也有大地块出让，采光北侧地块受到影响，而西南郊冷库没事。

西南郊冷库更低密： 万泉寺周边万润风景是高楼，西南郊冷库密度相对低一些。周边绿化更多。西南郊冷库容积率更低。

园林各有优劣： 万泉寺会所肯定更大，园林的景观设施设备更多，也会做出大中央景观。但他有祭祀台。西南郊冷库地块小，会所功能和园林规模大概率不如万泉寺，可能是小而美。

05 价格PK，西南郊冷库胜

参考之前的新盘价差——

端礼著限价11.2万/平，实际网签均价成交价11万元/平米，

北京瑞府指导价10.9万（含6%共有产权，实际销售均价10.246万，实际网签均价9.87万/平）

端礼著和北京瑞府每平大概是有3000-5000元/平的价差（因为北京瑞府个人产权94%）。那是因为之前两个地块隔着京沪线铁路和丰草河。

但我们认为两个地段差价很快会抹平。

因为后续有两个重点工程。两个地块最大的问题是周边都是断头路，交通不方便。

随着柳村路和万泉寺东路开始建设，地块的通达性会明显提升。这两条重要线路刚好经过两个地块。

未来两个地块都可以从柳村路北上丽泽或者南三环（80m宽的城市快速路），从万泉寺东路去西城金融街，或者去火车站。

那到底什么时候完工呢？

猫子预计，怎么等两个业主收房了（2027年年底）也会通车的~

要相信丰台

PS：拓展阅读：

柳村路北段（东管头路-丽泽路）已于 2015 年建成通车，南段（南四环路-南三环路）正在施工建设中，落地确实猴年马月了。

而最关键的位置，柳村路铁路平交道口平改立工程项目环评工作现已完成，这个路段就刚好是经过北京瑞府到万泉寺地块，最后链接端礼街。将来咱们去四环不容易但是走三环也挺顺的。

目前万泉寺东路（北京西站南路～红莲南路）道路工程全长约3.7km，工程计划于2025年1月开工建设，2025年12月建成通车。

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