陕西
父亲将 自己 出资购买但登记在儿子名下的房屋出售给第三人，该房屋买卖合同对其儿子是否有效？第三人请求确认房屋归其所有，并 要求父子二人 协助其办理过户登记，能否得到支持？近日，汉台区人民法院审结了一起 房屋 所有权确 认 纠纷案 。
案情概要
2006年10月，李某海与张某签订《房产交易协议书》，约定将其出资购买登记在其儿子李某华名下的一套住房出售给张某，房屋价款为120600元。协议签订后，张某向李某海支付了房屋价款，李某海将房屋产权证原件、原始购房合同、购房发票、契税发票等交付给张某，张某随后便搬入该房屋居住。2011年起，李某海协助张某陆续办理产权过户登记相关前置手续。2013年5月，张某与李某华约定前往房产交易部门办理过户登记，张某缴纳相关税费后，李某华拒绝签字确认。此后，张某就过户登记一事与父子二人多次协商，但李某华始终不予配合。2024年10月，张某将李某父子诉至法院请求判令依法确认案涉房屋归其所有，并判令二人协助其办理房屋产权过户登记手续。
法院审理
法院审理后认为， 本 案 争议焦点在于被告李某海与原告张某签订的《房产交易协议书》是否合法有效。 被告李某海与李某华系父子关系，被告李某海签订《房产交易协议书》时向原告张某交付了案涉房屋原始购房合同、票据、房产证等原件，在《房产交易协议书》中，被告李某海也明确写明出售房屋系自己出资购买。之后被告李某海与原告张某一起到房屋产权部门办理过房屋过户登记相关手续，从原告已经缴纳相关税费并成功办理了房屋异议查询公告等情况，可以认定原告有理由相信被告李某海有代理权限。被告李某华当庭认可 2011 年 自己 已 知晓父亲 李某海将该房屋出售，房屋一直由原告 张某 实际居住。结合庭审查明事实，原告出具的证据足以证明自己 “ 有理由相信行为人具有代理权 ” 。而被告李某华未提交任何证据证明原告明知李某海无代理权 或 有过失，且在长达十几年时间里，其未以任何方式主张权利， 因此 被告李某海与原告 张某 签订《房产交易协议书》的行为符合表见代理，该协议书对被告李某华发生法律效力 ， 被告李某华理应协助原告办理房屋产权过户登记手续 ， 故依法判决支持原告 全部 诉讼请求。
判决作出后，原被告均服判息诉，判决已生效。
法官提醒
《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施 代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 < 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解释第二十八条 > 规定，同时符合下列条件的，人民法院可以认定为 民法典 第一百七十二条 规定的相对人有理由相信行为人有代理权：（一）存在代理权的外观；（二）相对人不知道行为人行为时没有代理权，且无过失。因是否构成表见代理发生争议的，相对人应当就无权代理符合前款第一项规定的条件承担举证责任；被代理人应当就相对人不符合前款第二项规定的条件承担举证责任 。 权利外观是指能够证明代理权权利外观真实存在的、客观的、可见的要件事实。善意相对人应承担证明自己 “ 有理由相信行为人具有代理权 ” 的举证责任，即应证明在客观上是否存在令其产生合理信赖的权利外观。表见代理作为无权代理的一种特殊形式，必须同时符合权利外观及相对人善意两个条件。对是否构成表见代理发生争议的，相对人应当对权利外观承担举证责任，被代理人应当就相对人不符合善意承担举证责任 。 法官在此 提醒大家， 在 日常交易活动中 ，买受人应尽到审慎注意义务，对签订合同的相对方是否为所有权人进行核实， 特别是对有代理人的情况的要审查相关手续，并与所有权人进行确认， 以免发生不必要的纠纷。
供稿：冀田甜 刘 璐
编辑：郑 真
校对：郑 真
审核：王 蒙
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