比取消公摊更狠！得房率130%

作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

不少城市，在取消公摊面积。

比如，河北张家口，取消了价格限制，鼓励现房销售，逐步推进取消公摊；

再比如，湖南衡阳，2025年起，商品房销售实行套内建筑面积计价。

2025年，大家是不是要告别公摊了呢？

未必全部，但是这事儿吵了很多年，取消公摊也确实是顺应了消费者的诉求。

但是，这事儿其实也一直很纠结。为啥呢？

公摊面积里面的电梯井、楼梯、走廊、过道、门厅等，其实一直以来，是服务整栋楼的，如果公摊面积缩小，那么势必公共区域的面积缩小。

走廊窄了，电梯小了，环境一拥挤，就等着跟邻居吵架吧，谁也别想消停。

但是，有些开发商的公摊确实有些离谱，比如，前两年有“公摊刺客”，一套74平米的房子，最终的套内建筑面积，只有40平，公摊率达到46%，房价近一半，都付了公摊的钱，其实就是消费者在消化开发商的成本。

问题一直在那里：公摊面积的区域是不能取消的，那么无非就是把计费的区域变化一下，总价不变的前提下，单价变化属于“背着抱着一般沉”。

靠公摊解决房价，不治标也不治本。

但其实，开发商为了卖房，其实早就换套路了。

不少开发商在推“零公摊”，甚至“负公摊”。

啥意思呢？

就是通过建筑设计，让消费者能够得到更多的空间和面积，从而提高得房率，来抵消公摊带来的套内面积损耗。

举个例子。

2013年，北京市发布《北京市住宅外部设计导则》，给建筑设计加了很多条条框框，其中最引人关注的一条是，高层住宅不得设置开敞式阳台。

虽然是导则，但也算是强制性要求，开发商也没法自由发挥了，于是干脆，就取消了，当然，后来也就很难再买到带阳台的房子。

不让建开敞阳台，是为了防止违建，但是问题也来了，得房率一路下滑，80%的得房率，就已经算很高了。

今年，政策就变了，11月份，北京发布了新的《北京市高品质商品住宅设计导则》，当年强制性的“不得设置”，也变成了“鼓励在多层住宅设置开敞性阳台”。

而这个时候，卖房从设计阶段，就开始变成“战斗”了，不少晚动工的项目干脆，“推倒重建”，直接按新标准来设计，来提高竞争力，自然是得房率高的项目，更好卖了，

咋实现呢？阳台、飘窗、设备平台。

比如北京某项目，其某户型房本面积大约107㎡，但是在设计阶段，它的主卧、次卧以及对应的卫生间，做大飘窗，而在客厅设置开敞阳台，并设置多个设备平台。

最终，这套房子，不动产证记载面积，107㎡（按25%公摊算，套内80㎡，公摊27㎡）；计费计税面积，107㎡；实际的可利用面积，135㎡。

简单计算一下，跟房本面积比，得房率接近130%；跟套内建筑面积比，接近170%。

当然，里面可能还有一些水份，但是从居住来看，空间和舒适度是大大提升的。

对于开发商来说，多建个阳台，无非是多花一点施工成本，但是“半卖半送”、“得房率130%”，说出去有面，房子也更好卖。

现在流行的叫法，叫做第四代住宅。

这个概念也挺有意思，核心是庭院、花园入户、大飘窗、大阳台、低公摊，从各种效果图来看，是一种“绿色建筑”。

国际上的例子，看起来也很赛博朋克。

意大利米兰垂直森林（图片截取自@Stefano Boeri Architetti）

这事儿吧，无论是开发商炒作概念，还是未来趋势，目前来看，咱们未必完全这样搞，但是大阳台、低公摊，确实很受欢迎，我们的住宅设计也在向这个样子靠拢，尤其是计容面积，宽松了不少。

广州：鼓励设置多功能主景观阳台，只有一半计入容积率，以前占套内面积比例不超过15%，现在放宽到了20%-25%，甚至还有不计容花池。

长沙：阳台按1/2计入建筑面积，占套内比例可到20%，因城市景观风貌原因需要封闭的阳台，也是1/2计容；飘窗可与房间等宽，出挑不超0.8米；设备平台不大于4㎡/户，不计入面积。

合肥：进深不大于2.4米的阳台，占套内面积不超过20%，不管封闭与否，都按1/2计容；

谁能想到，首先干掉公摊的，是大阳台。

未来，房企除了卷价格外，也开始卷设计了，毕竟，向外延伸，可操作的空间还是很大的。

在新政策的加持下，新房的得房率会越来越高。

当然，这中间可能也会出现被“卷死”的受害者，那就是存量的二手房，或者说老破小。

当同区域的住房得房率越来越高，老破小的竞争力就会越低，而当这些房子以二手房的姿态入市，那么同区域的二手房，可能会迎来一波贬值潮。

毕竟，75%的得房率和100%得房率，一点也不难选。