二手房企稳在望，京沪深次核心区次新房为挂牌主力

2024年至今，从前三季度的筑底，到第四季度的翘尾，9·26新政后，经过2个月的落地推进和持续发酵，11月行业需求端指标延续上月热度，典型城市开盘去化率年内首次突破四成，一二手房成交规模均创年内新高。房价方面，作为先行指标的二手房价格，也迎来了更多积极信号。

为了进一步二手房成交价格的动向，克而瑞研究中心以北京、上海等12个典型城市的二手房小区为样本进行统计分析，以期了解当前二手房市场的真实情况。为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近2个月交易量不小于5套。

从统计结果来看，2024年11月有48%的小区成交价环比上升，较上月增加了2.3个百分点。房价上涨的小区占比连续两个月增多。如果说成交价的变动还会受到买房竞争的影响，那么挂牌价更多地体现的是卖方房东的心理变化。2024年11月有33%的小区挂牌价环比上涨，较上月增加了6.4个百分点。这也是下半年以来挂牌价上涨比例最高的一个月。

具体到市场热度最高的北京、上海、深圳三个城市来看，新增挂牌房源主要集中在城市次核心区10-20年次新房。部分刚需刚改小区供需两热，分化仍在继续。

据克而瑞研究中心对北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、南京、天津、重庆、西安、武汉、合肥等12个典型城市近2个月二手房交易量不小于5套的小区房价统计。

结果显示，2024年11月有48%的小区成交价环比上升，较上月增加了2.3个百分点。房价上涨的小区占比连续两个月增多，为年内第三高点，另外两个高点分别为3月和8月。不过3月份、8月份的高位更多还是在成交缩量之下达成，大量降价小区未能纳入统计范围所致，而11月样本数量却达到了今年新高，以此来看，11月是2024年二手房成交价最为稳定的一个月。

从挂牌情况来看，2024年11月有33%的小区挂牌价环比上涨，较上月增加了6.4个百分点。这也是下半年以来挂牌价上涨比例最高的一个月。

成交价小区上涨占比、挂牌价小区上涨占比的双双上升，也是2024年以来首次出现。再加之11月高频交易小区数量的大幅增加，供给、需求信心共同回升，再加上成交放量，11月二手房价已经出现了极为明确的筑底信号。

具体到城市来看，2024年11月，南京、广州、天津、深圳、北京、上海等均有过半小区房价环比上涨。其中南京、广州更是分别有75%和60%的小区房价环比上行，对比10月份数据来看，10月南京、广州房价上涨小区的占比均处于相对低位，在926新政经过了两个月的发酵之后，这两个“后进”城市也赶上其他城市的步伐。

至于11月涨价小区占比较低的合肥、苏州，两个城市主要还是10月份指标较高，处于样本城市前列，11月属于正常回调，并不能说明城市房价已显著降温。

综合近两个月小区房价动向来看，热度最高的当属北京和上海，连续两个月均有过半小区房价环比上涨，北京天通苑、四惠、望京板块不少小区房价均持续环比上涨。

聚焦到二手房市场供需最热的北京、上海、深圳来看，新政后的2024年10月1日-2024年12月8日期间这三个城市共新增挂牌的9万余套房源。

从区域来看，新增挂牌房源主要集中在城市次核心区，即区位价值中等片区，北京朝阳区、上海浦东区、深圳龙岗区新增挂牌量占比均在2成以上。而城市外围远郊片区新增挂牌量累计占比均不超过5%，典型代表为北京延庆区、平谷区和密云区；上海金山区、崇明区；深圳坪山区、光明区和大鹏新区。

从房龄来看，京沪深均已10-20年次新房为挂牌主力，占比分别为47%、33%和34%，50年以上老旧房源占比可忽略不计。值得关注的是，深圳10年以内房源挂牌量也达到了32%。

从面积段来看，京沪深无一例外，新增挂牌量均以60-90平方米为主，占比分别达到了38%、36%和44%。60平方米以内次之，占比也均在2成以上，总体新增挂牌集中在90平方米以内刚需刚改户型为主。

从单价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌单价集中在3-8万元/平方米，累计占比均在6成以上。京沪主力为3-5万元/平方米，占比分别为33%和35%；深圳主力为5-8万元/平方米，占比达到了38%。

从总价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌总价集中在100-500万元/套，累计占比集中在6成左右。京深主力为300-500万元/套，占比分别为31%和33%；上海主力为100-300万元/套，占比达到了39%。

综合以上内容可以看到，目前京沪深主力新增二手房源集中在次核心区、60-90平方米、房龄10-20年次新房；而挂牌价则以单价3-8万元/平方米，总价100-500万元/套为主，对标刚需刚改客群。

以此推断房东画像，无外乎两种：第一，当前手中仅有1套住房，亟需“以旧换新”的刚改置换客群；第二，手中或有多套住房，趁着二手房行情正盛，意图及时套现，落袋为安的投资客。

结合京沪深二手房成交预判后市，我们认为，上海当前新增挂牌量仍小于成交规模，短期内二手房市场热度有望延续；深圳或将保持供求持稳的震荡行情；北京已然出现新增挂牌量大于成交规模的情况，二手房市场热度大概率稳中有降。

作为行业重要先行指标之一，二手房价正释放着越来越为明显的企稳信号。

2024年最后一个月，两大重磅会议为房地产市场定调，2025年“止跌回稳”可以确定。

随着中央部委稳市场指示的持续落地，一二手房交易链条的恢复，二手房价指标的暖意也会慢慢晕染开来，与其它核心指标同频，助力新房成交、投资、施工、库存等从边际改善共同走向实质性转好。