房屋所有权转移纠纷案例分析：借名买房还是赠与关系的认定困境

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉称

钱某刚向本院提出诉讼请求：

1. 判令钱某聪协助钱某刚办理北京市通州区二号房屋所有权转移登记手续，将北京市通州区二号房屋过户至钱某刚名下；

2. 判令本案诉讼费由钱某聪承担。

事实和理由：原告钱某刚退休前系北京市某单位职工，获得产权人为北京市C 公司（以下简称 C 公司）的房屋一间，作为职工宿舍使用。2014 年，因北京市通州区人民政府征收 C 公司上述宿舍上的国有土地使用权，C 公司与原告钱某刚达成一致协议，原告钱某刚配合 C 公司搬迁腾退此宿舍，C 公司给予原告钱某刚搬迁腾退补偿款 60 余万元，用于向北京 D 公司（以下简称 D 公司）购买安置房。

在此之前，原告钱某刚从其父亲钱某盛处，还获得以公共租赁住房承租人身份，承租产权人为X 单位位于北京市东城区 N 号房屋（以下简称 N 号房屋）的权利。但是，根据当时的相关规定，若原告钱某刚购买其他住房，便不符合公共租赁住房配租条件，需从 N 号房屋腾退。原告钱某刚为了保留 N 号房续租权利，经与被告钱某聪商议，双方达成借名买房约定，决定由原告钱某刚出资，以被告钱某聪名义，向 D 公司购买安置房，并且购买安置房后，由原告钱某刚居住、使用。

2014 年 9 月 28 日，原告钱某刚一次性支付 D 公司全部购房款 641750 元，借用被告钱某聪名义，向 D 公司购买北京市通州区二号房屋（以下简称二号房屋），二号房屋至今一直由原告钱某刚实际使用并居住于此，原告钱某刚与被告钱某聪形成借名买房合同法律关系，原告钱某刚系二号房屋的实际房屋所有权人。近日，原告钱某刚多次要求被告钱某聪履行合同义务，协助原告钱某刚办理二号房屋所有权转移登记手续，将二号房屋过户至原告钱某刚名下，但是均遭到被告钱某聪无理拒绝，严重损害原告钱某刚的合法权益。为依法维护原告合法权益，特诉诸贵院，恳请贵院支持原告全部诉讼请求。

（二）被告辩称

钱某聪辩称，不同意原告诉讼请求。

一、被答辩人的起诉已经过了诉讼时效。2014 年答辩人钱某聪签署了拆迁安置房买卖合同，被答辩人钱某刚具备购房资格及过户条件，长期没有进行主张，已经过了诉讼时效。

二、答辩人与被答辩人之间没有签订借名买房协议，亦没有口头协议。因此，不构成借名买房合同法律关系。被答辩人在起诉书中陈述的理由是因按照规定，钱某刚若购买其他住房，便不符合公共租赁住房配租条件，需从N 号房屋腾退，所以与钱某聪协商一致由钱某刚出资，以钱某聪名义购房。但事实是因为被答辩人因生活作风问题，答辩人之母与其离婚后，为了保护子女的利益，答辩人之母与被答辩人经协商，将案涉房屋赠与给了被告。

被答辩人所述的N 号房屋的承租人也一直是被答辩人的父亲，从未变更至被答辩人名下，更没有政策规定限制其购房。因此，被答辩人的所述理由不成立，且其目的也在恶意规避法律法规规定，隐藏真实财产信息。

三、答辩人也对案涉房屋进行了实际出资，并拥有了全部所有权，被答辩人无权主张将案涉房屋变更至其名下。答辩人支付了装修款、公共维修基金、房产证手续费、物业费、各项税费等相关购房、居住费用。被答辩人所提交的生活交费记录也系答辩人转给被答辩人，被答辩人代缴的。并且，因答辩人工作距离便利程度及被答辩人之前被拆迁的房屋亦在通州区，长期居住在通州区，从便利程度上双方考虑，由答辩人住在东城区的N 号公租房，被答辩人住在案涉房屋。

四、案涉房屋的全部手续、购房合同、物业合同、房产证、完税票据等均在答辩人处保管，被答辩人主张借名买房，不仅没有法律依据和事实依据，更不符合常理。综上所述，本案事实清楚，证据充分，答辩人是涉案房屋的合法所有权人。对于被答辩人恶意诉讼，无理诉求，恳请法院依法驳回，以维护答辩人的合法权益，维护法律正义，维护诚信。

（三）法院查明

钱某刚与钱某聪系父子关系。

2014 年，北京市 C 公司（甲方，以下简称 C 公司）与钱某刚（乙方）签订《协议书》与《安置协议书》，其中：《协议书》约定：“乙方现使用甲方宿舍一间，因通州政府征收甲方国有土地使用权，需要乙方配合腾退拆迁原宿舍。甲乙双方经协商一致，签订本协议。一、补偿总价为陆拾玖万陆仟柒佰伍拾叁元。二、乙方全部支付购房款后，持本协议原件，北京 D 公司（以下简称 D 公司）与乙方签订购房合同。......”

《安置协议书》约定：“......一、乙方现使用位于北京市通州区职工宿舍 1 间，二、因开发、建设需要，甲方将乙方（包含乙方共居人）等面积异地安置至通州区×××小区；安置房两室。三、乙方按安置商品房价格购买通州区×××小区二居室楼房一套；甲方负责协调 D 公司与乙方签订购房合同，产权归乙方所有，以解决其本人及共同居住人的住房安置事宜。乙方委托甲方将补偿款以乙方给付购房款的名义直接汇入开发商 D 公司公共账户。......”

2014 年 9 月 4 日，D 公司（出卖人）与钱某聪（买受人）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：买受人自愿购买北京市通州区二号。出卖人与买受人约定，按照建筑面积计算，该房屋单价按与拆迁面积对应情况计算，总价款 641750 元。经买受人与出卖人协商，买受人用拆迁补偿款 641750 元来交纳购房款，不足部分入住时一次性补齐。

同年，C 公司出具《关于钱某刚购房发票的说明》，内容为：钱某聪购买北京市通州区二号房屋的购房款，由 C 公司从钱某刚腾退原单位宿舍所得搬迁腾退补偿款中代扣并支付给 D 公司，待 D 公司收到购房款开具正式发票后，由产权人钱某聪持此《说明》查验正式购房发票，由 D 公司协助办理个人产权登记手续。以上安排已经获得钱某刚和钱某聪的确认。

2014 年 9 月 28 日，D 公司给钱某聪开具了金额为 641750 元的购房款发票。

2018 年 2 月 27 日，钱某聪取得了案涉房屋的不动产权证书。

审理中，钱某刚主张案涉房屋系其承租的房屋拆迁安置所得，本应由其购买，由于其父亲名下有一处公租房，如果其购买安置房屋就会丧失公租房的承租资格，故与钱某聪协商以钱某聪的名义购买安置房屋，其与钱某聪之间存在借名买房合同关系。为了证明借名的原因，钱某刚提交了X 单位出具的《证明》予以证明，该《证明》内容为：钱某盛现承租 X 单位产权房东城区 N 号。

钱某聪对该证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，钱某聪主张公租房的承租人系钱某刚的父亲钱某盛，钱某盛还有其他子女，并不一定由钱某刚承租，钱某刚主张的借名理由不能成立，其与钱某刚之间不存在借名买房合同关系，案涉房屋实际是钱某刚夫妇离婚后，为保护子女的利益，经协商赠与给其本人所有，产权证及相关手续都由其本人保管。钱某刚认可产权证及相关手续在钱某聪处，但主张系钱某聪强行拿走，拒不归还。

钱某刚提交了案涉房屋的物业费、供暖费、水、电、燃气费缴费凭证用以证明案涉房屋一直由其实际居住使用。钱某聪对该证据的真实性予以认可，但主张上述费用实际由其交纳，钱某刚交纳的部分也是由其转给钱某刚再由钱某刚交纳，案涉房屋确实一直由钱某刚居住使用，但实际情况是考虑到其工作便利和钱某刚此前一直居住在通州区，其与钱某刚换房居住，其居住在公租房，钱某刚居住在案涉房屋。

（四）裁判结果

驳回钱某刚的诉讼请求。

二、案件分析

（一）借名买房关系的认定标准与本案证据审查

1. 借名买房的构成要件与证明责任

在借名买房关系的认定中，通常需要有明确的借名合意以及实际出资等关键要素。原告钱某刚主张与钱某聪存在借名买房合同关系，就需要对这些要素承担举证责任。从本案证据来看，虽然购房款是用钱某刚的拆迁补偿款支付，房屋也一直由钱某刚居住使用，但这些仅能说明钱某刚在房屋购置过程中有资金投入和实际使用的情况，并不能直接证明双方存在借名买房的合意。

2. 书面协议与口头约定的缺失影响

由于钱某刚与钱某聪未签订书面借名买房协议，钱某刚声称存在口头约定，但缺乏有力的证据加以佐证。在这种情况下，法院难以仅凭钱某刚的单方陈述就认定借名买房关系成立。尤其是在双方系父子关系的背景下，家庭内部的经济往来和房产安排可能存在多种复杂的情形，更需要有明确的证据来确定双方的真实意图。

（二）赠与关系的抗辩与证据考量

1. 被告赠与主张的依据分析

钱某聪主张案涉房屋是钱某刚夫妇离婚后，为保护子女利益经协商赠与给他的。他提出公租房承租人并非钱某刚，不存在钱某刚所述的因购买安置房屋会丧失公租房承租资格的问题，以此反驳钱某刚的借名买房理由。同时，钱某聪强调房屋的相关手续如产权证、购房合同等都由其保管，这在一定程度上也符合受赠人对赠与财产拥有控制权的常理。

2. 证据对赠与关系认定的作用

虽然钱某聪没有提供直接的赠与合同等书面证据，但他的一系列抗辩理由和所掌握的房屋相关手续等情况，使得法院在判断双方关系时不能排除赠与关系存在的可能性。在双方证据都存在一定局限性的情况下，法院需要综合权衡双方证据的可信度和证明力，来确定哪一种关系更有可能成立。

三、案件启示

（一）家庭房产安排中的证据意识

1. 明确产权归属意图的书面化

在家庭内部进行房产安排，无论是借名买房、赠与还是其他形式的产权处置，都应当尽可能签订书面协议，明确各方的权利义务和真实意图。如本案中，如果是赠与关系，一份书面的赠与协议可以避免日后的争议；如果是借名买房，详细的借名买房协议可以清楚地规定房屋的归属、使用、过户条件等关键事项，避免因口头约定的模糊性和不确定性引发纠纷。

2. 关键证据的留存与保管

对于涉及房产的重要文件，如购房合同、发票、产权证、付款凭证等，相关当事人应当妥善保管。这些文件不仅是房产所有权的重要证明，在纠纷发生时也是判断产权归属和各方关系的关键证据。钱某聪因持有房屋的相关手续，在诉讼中处于相对有利的地位，这体现了保管关键证据的重要性。

（二）诉讼中的抗辩策略与法律依据运用

1. 合理构建抗辩理由体系

被告在面临诉讼时，应全面分析原告的诉求和证据，构建合理的抗辩理由体系。钱某聪从诉讼时效、借名买房关系不成立（包括对借名原因的反驳、缺乏书面协议等）、赠与关系成立（从家庭背景、公租房情况、房屋手续保管等多方面阐述）以及自身对房屋的出资等多个角度进行抗辩，形成了较为完整的抗辩逻辑，增加了其胜诉的可能性。

2. 准确把握法律规定与司法实践倾向

在诉讼过程中，要准确把握相关法律规定以及当地司法实践对于类似案件的处理倾向。例如，在借名买房关系的认定上，了解法院通常会审查哪些要素，举证责任如何分配等。钱某聪的抗辩能够符合法律规定和司法实践中对于证据审查和关系认定的要求，从而使法院最终驳回了钱某刚的诉讼请求。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！