2024上海虹口【天潼198】官网测评|户型分析+价格对比|房天下

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北外滩核心钻石地段

建面约249-641㎡风貌大平层

总价约：4000万~1.3亿

建面约850-1200㎡合院别墅

地上建筑面积约502-907㎡

总价约1.8亿-2.8亿（验资看房）

项目基本信息

项目名称：天潼里

行政区域：虹口区北外滩

物业类型：住宅

在售体量：洋房50套，合院15套

在售面积：洋房建面约233-641平，合院建面约500-800平

总价：洋房总价约3500万-1.3亿，合院总价约1.8亿-2.9亿

定金要求：洋房500万，合院1000万

梯户比：1梯1户/2梯2户/2梯 1户

付款要求：首套30%，二套50%， 洋房可以正常贷款；别墅接受全款，贷款最多贷5千万

竣工时间：2027年底

得房率：86%

物业公司：新湖绿城物业

总层数：洋房 9层，别墅4层

层高：洋房层高3.15米，合院层高3.6米

物业费：洋房约20元，别墅约25元（暂定）

绿化率：30%

交房时间：2027年底

项目推售详情

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住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。

共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：

项目户型图如下▼

项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄别墅”。

项目区位配套

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项目具体坐落于天潼路以北，武昌路以南，吴淞路以东，乍浦路以西。独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。

项目占地面积约18950㎡，总建筑面积约113000㎡，容积率2.98，由多层、高层住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。

工地实景照片

规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层多层住宅，1幢9层小高层，及底商和酒店；未来将供应38套叠墅&27套里弄合院别墅&59套小高层。

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位于上海一江一河（黄浦江与苏州河）黄金交汇处，距离外白渡桥约300米，与外滩的直线距离约600米，紧邻外滩历史文化风貌区，陆家嘴的城市天际线近在咫尺,是上海百年一遇，且今后不再有的绝版宝地！

该项目还可以步行至外滩，享受外滩的夜晚美景和顶级配套。

上海时尚新地标——外滩源，可以说是在项目门口。圆明园路上的真光大楼、兰心大楼、青年协会大楼等14幢历史保护建筑，都是人文底蕴深厚且不可复制的！

在保留原始风貌的前提下，外滩源将融入时尚现代元素，打造成多功能的高雅文化与时尚生活的中心。

当然，最值得关注的还是北外滩的政策规划：2020年2月20日公示了关于《虹口区北外滩街道控制详细规划修编（公示参与草案）》，规划要将北外滩建设具有全球资源配置能力和国际竞争力的顶级中央活动区！

北外滩是继1990年陆家嘴开发建设之后，上海最大规模的城建规划，将对标纽约、伦敦、东京等国际大市，建成为“世界级会客厅”、“顶级中央活动区”、具有全球影响力的世界级滨水区，与外滩、陆家嘴共同构筑上海“黄金三角！

1、与外滩和陆家嘴错位联动，居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区；

2、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅闪亮的一幅画卷；

3、全球超大城市精细化管理的典型示范区！

同时，它也是距离外滩万国建筑保护群最近的高端低密居住区！项目秉承“中外文化交相辉映，规划小高层、叠拼/平层、合院等产品。

项目具体坐落于天潼路以北，武昌路以南，吴淞路以东，乍浦路以西。

交通配套方面：附近有地铁2号线、10号线和12号线，出行十分便捷。

教育资源方面：1公里左右，有7所幼儿园、5所小学、5所中学，教育资源丰富，文化氛围浓厚。

医疗资源方面：3公里左右，有7所三甲医院，为住户的健康生活保驾护航。

北外滩核心钻石地段

【新湖·天潼里198】

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建面约249-641㎡风貌大平层

总价约：4000万~1.3亿

建面约850-1200㎡合院别墅

地上建筑面积约502-907㎡

总价约1.8亿-2.8亿（验资看房）

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01丶房价不允许跌

这么多年，国家没有出台过任何一个房价下跌的政策。

说得最多的遏制房价快速上涨。

是的，国家不允许房价下跌。

但是要明白不仅仅是国家，就连很多百姓都不允许房价下跌。

很多人要的不是便宜的房子，而是只允许自己购买到便宜房子，他们怀着一种投机暴富的心理。

持有大量的房子的人不希望房价下跌。

持有一个房子的人也不希望房价下跌。

甚至只持有四五十平米蜗居的贫民，也不希望房价下跌……

因为，他们从心理上都会觉得，房价下跌了，自己就亏大了。

02丶全款买房的问题

千万别想着全款买房，房子是这个社会上唯一一个可以30年分期付款买的东西，这是制度给到每个人的红利，有便宜不占可能是道德高尚，但是国家制度给的红利不占，那就是脑袋缺根筋，单纯的傻了。

03丶银行都没怕崩盘，你怕它干啥？

央妈放水是常规操作，你忧国忧民说房价又要涨了，货币化安置收紧，你兴高采烈说房价又要降了。

事实上……你连房子都没买，降价涨价跟你一毛钱关系都没有，口口声声怕崩盘，有啥必要呢？

你首先要记住，银行帮你付了80％，都没怕楼市崩盘！

其次，香港经验的确告诉我们：泡沫过高，楼市是会崩盘的。

同时，此时此刻的现状，香港再次告诉我们，崩盘不过是浮云，一两年之后，老子的房价依旧是天下第一。

04丶政策，与刚需无关

于刚需客而言，你需要的是多赚钱想尽各种方法上车，请记住，无论什么时候，刚需客越早上车就越好。

05丶房价棚改政策收紧，不会降房价

寄希望于棚改货币化安置收紧而降房价的，还是洗洗睡吧，棚改是手段，可以推动快速房价上涨，但是并不能降房价，小城市没有投资价值，也就意味着没有下跌的余地，当达到一个顶点之后，只会横盘，懂了吗？

06丶别忘记通货膨胀

很多人谈论中国房价，总喜欢谈收入比，其实，人口与国土面积决定了，在中国谈论收入比没有任何意义。

况且，收入不是死水，是活的，是可持续增长的。

不可能你三年前工资3000，房价3000，三年后你工资涨到了15000，房价还是3000吧？

通货膨胀和房价，本来就是一对双生兄弟。

07丶XX园

不要听到网上说哪里的XX园塌了，其实，xx园全国有两千多个项目，在合理的概率论范围之内，我们也不能一棍子打翻一群人。

现在碧x园被各种炮轰，事故频发是原因之一。

但是比起小城市的本土开发商，无论是户型景观配套，还是要强一些的，更何况，万一真有了啥事，还有说理的地方。不至于连个维权的地方都找不到。

08丶买房要理智

自己买房，要学会自我筛选信息，那些到处砸钱做广告推销的，要么不是产品太差，要么就是营销费用狂砸，记住羊毛出在羊身上的理儿。

去了售楼部，千万别被置业顾问的糖衣炮弹给砸中。

多走走，多多比较，要有独立思考的能力，对了，看房的最佳时间是晚上。

09丶别信劝你不买房的偶像们

95后的年轻人，不必说自己还小，时间还多，还等得起。

我以前也相信反正还年轻这种鬼话。

北京房价1万的时候就说北京的房价要跌，结果现在涨到了均价5万了还没跌。

更关键的是，过不了几年，你就会发现，结婚，要孩子，就会是很现实的问题了。

至于那些劝你年轻人不要被房子拖累的人，比如高晓松，高晓松不买房，追求诗与远方，那是因为他们即便不买房，也有足够多的钱天天满世界的跑，跑到哪里都可以住五星级大酒店的总统套房，哪天想买了，分分钟就能买20套房，他自然不着急，一辈子不买房也无所谓啊，他们肯定不会担心媳妇不高兴，孩子没学上的问题。

所以，你觉得自己也应该这样。

但是在概率论上来说，99%的人最后都会后悔自己的选择，牛逼的人说什么都是对的，哪怕他满嘴胡扯。

10丶为什么要买房？

套用周星驰《国产凌凌漆》里头的话来说，这不是买房子，买的是房子的附加值，也就是随房而生的非卖品。

买房子送周边医疗配套，买房子送教育资源，买房子送居住环境，买房子送保险，送抗通胀，送现金流，送邻居……

以上这些东西，除了买房子，还有第二条途径可以获得吗？

没了。

11丶别用羊的思想去揣摩牧羊人

有人说房价已经这么高了，中央绝对不会不管的，一定会出台政策，打压房价。

此观点错误之处在于，用羊的思想去揣摩牧羊人。

羊希望日子越来越好，吃得好，睡得好，少剪毛，少挤奶，不被送到屠宰场。

而牧羊人的想法是：在一定面积的草原上维持合理数量的羊，在不影响羊群正常发展的前提下，剪更多的羊毛，挤更多的羊奶，卖更多的羊肉。

12丶别寄希望于房价下跌

很多人在观望，期盼着房价下跌再出手买房。

这么想的人，其实很傻，别忘记了基本面三个字。

别说房价不会跌，哪怕真的暴跌，在暴跌的基础上往往已经暴涨好几轮了，举个例子，2016年广东佛山魁奇路地铁站的地铁房只要7000起步价，2018年有些地方涨价到了3.5万了，2年时间涨幅500%。

就算暴跌50%，那也还是1.8万，是两年前的2.5倍！

换而言之，涨幅是250%。

问题是，你觉得中国房价可能暴跌50%吗？

能跌个20%，已经可以去烧一株高香了，20%是多少？也不过是从3.5万降到了2.8万而已，再加上首付提高利率上浮等各种软刀子……

即便跌了，你也是越来越买不起。

13丶别想着一口吃成一个胖子

很多人说买不起房，其实不是真的买不起，而是缺一套自己最向往的房子，有钱的去北上广深这样的大城市去买，实力一般就回老家小城市买，小城市都买不起的话，那还是别怪房价涨得快了。

对了，买房子这事跟吃饭差不多，千万别寻思着一口吃成一个大胖子，学会量体裁衣，买不起一百多平米的阔绰三房，可以先买个两室一厅的公寓，你要明白刚需和改善性住房的概念。

给自己点喘息的空间，以后一定能越换越大。

一开始想要一步到位把自己压的喘不过气的，那么这辈子差不多也就剩这一口气了 。

14丶心若没有安放的地方，在哪里都没有自由

买得起房的不一定牛叉，但是买不起房肯定不是啥光荣的事情，也不要觉得有房子就是有面子，房子，说到底只是生活得更好的基本保障而已。

不要觉得贷款买房就失去了自由。

过几年之后，你就会明白，当初你一心想追求的自由不过是伪自由。

更何况，连一个安身立命之所都没有，去哪里都是无根之萍，身体都没地方安放，谈什么自由？

15丶有时候，问题出在自己身上

很多普通人在北上广深埋头干上几年，钱省着点花，虽然不能在一二线上车，但是回老家付个首付是完全没问题的。

如果老家的小房子都买不起的话，只有三个原因。

1、你贪图安逸的生活，吃不了大城市朝九晚五的孤苦，在家乡拿着三四千的工资假逍遥。

2、跑堂的身子少爷的心，也就是俗称的眼高手低。

3、吃不了苦，缺乏耐力，不能坚持，不会理财，或者说花钱大手大脚。

有时候，老家都付不起首付之时，就别怨天尤人，多考虑自己的原因，至于想炒房的，目前这种大环境下，还是洗洗睡吧。

最后，别问上车的最佳时机是什么时候？

对于刚需而言，永远都是越早上车越好！

买房小知识‌
‌产权年限‌：房屋为永久产权，但土地出让年限有限。商品住宅土地使用年限为70年，商业地产为40年，工业用地为50年等。
‌五证‌：开发商需要取得《‌商品房销售(预售)许可证》、《‌建设工程施工许可证》、《‌建设工程规划许可证》、《‌建设用地规划许可证》、《‌国有土地使用证》才能建设和销售房屋。
‌户型选择‌：购买期房时，除了看户型图，还要看项目规划图和单元平面图。
‌各种“金”‌：买房时涉及多种费用，如意向金、订金、定金等，其中定金具有法律效力。
‌‌赠送面积‌：如飘窗、露台等可能作为赠送面积，阳台分为凸阳台和凹阳台，凸阳台一般计入产权面积。
‌‌层高和‌开间进深‌：层高是指建筑结构的高度，净高是指下层地板面到上层楼板下表面的距离；开间越大，进深越小，采光越好。
‌‌收入证明‌：向银行申请贷款时需要提供个人收入证明，可以通过工作单位出具或银行流水来证明。
‌贷款额度‌：银行贷款一般是整数，即使首付30%，贷款70%，也需要多缴纳一部分首付。
‌买房资格‌：部分城市执行限购政策，需要确认自己是否有在本城市买房的资格。
具体的买房建议和注意事项
‌选择合适的楼层‌：避免一楼、二楼、四楼、十四楼、十八楼和顶楼。
‌优先考虑现房或准现房‌：避免购买期房可能带来的风险。
‌选择边户‌：在相同的面积段下，优先选择边户。
‌注意物业‌：好的物业公司能够确保房屋的增值和保值。
‌考虑开发商信誉‌：选择央企或国企开发的房产，谨慎选择小私企开发的房产。
‌经济适用量力而行‌：根据自己的经济情况作好预算，每月月供额度最好不要超过家庭月收入的30%。
‌注意交房时间‌：购买期房时，要考虑到可能延期交房的情况，做好准备。
‌慎买纯小户型社区的房子‌：选择大小户型都有的社区，避免资源不合理分配。