多家银行火速响应房贷新政！利率何时调整？调多少？哪些人将受益？

来源：金融研究院

　　一整套房地产政策组合拳齐发！

　　9月29日晚，央行会同金融监管总局连发四项金融支持房地产政策，包括调降存量房贷利率、优化个人住房贷款最低首付款比例政策、优化保障性住房再贷款、延长部分房地产金融政策期限。

　　相关政策发布后，多家银行火速响应，包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、中信银行、兴业银行、招商银行、光大银行、浦发银行、北京银行、上海银行等在内的多家银行齐发公告，均表示将在今年10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。

　　针对此次存量房贷利率调降的落地情况，新浪金融研究院咨询了北京地区多家银行，均表示将于10月12日公布具体细节，调整幅度等情况目前还未确定，以官方公示为准。

　　有专家表示，此次存量房贷利率下调落地速度快，超出市场预期，有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。

　　存量房贷利率批量调整，

　　多家银行火速响应新政

　　继今年9月24日央行预告降存量房贷利率、统一房贷最低首付比例等五项房地产金融新政策后，仅几日后，房地产政策组合火速落地。

　　上述四项稳楼市政策中最受关注的莫过于存量房贷利率调降，市场利率定价自律机制发布倡议，明确各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。

　　各商业银行将在贷款市场报价利率（LPR）上加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，统一调整到贷款市场报价利率（LPR）-30基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有）。

　　根据央行此前发布的消息，此轮调整将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点。批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。

　　对于调整方式，上述倡议提出，各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。

　　目前，已有多家商业银行表示，将于10月12日发布具体操作公告，确保如期完成批量调整工作，其中包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、中信银行、兴业银行、招商银行、光大银行、浦发银行、北京银行、上海银行等在内的多家银行。

　　比如，农业银行发布公告表示，将按照市场化、法治化原则，通过多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作，将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。

　　建设银行发布公告表示，正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。同时，建设银行还发布了存量住房贷款利率调整客户部分问答，就调整存量房贷利率相关问题予以详细解答。

　　股份行方面，比如，中信银行发布公告表示，该行正在抓紧制定存量房贷利率调整实施方案，拟于10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。

　　针对此次存量房贷利率调降的落地情况，新浪金融研究院咨询了北京地区多家银行，均表示将于10月12日公布具体细节。例如，某国有大行北京某支行工作人员表示：“一定会调降，具体细节会在10月12日公布，具体调整幅度等情况还不明确，目前我行正在抓紧制定存量房贷利率调整实施方案，您可及时关注我行公众号及网上银行发布的公示来获取相关信息。”

　　那么，购房者将如何完成此次操作？上述倡议称，绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。

　　此次仅调整利率加减点，

　　百万房贷可减少约300元月供

　　目前，除北京、上海、深圳执行二套房贷政策的住房贷款调整为目前执行的新发放房贷利率政策下限以外，其他大部分地区的存量住房贷款都可以调整为不低于LPR-30基点，大部分利率较高的存量商业性个人住房贷款都在调整范围内。

　　据了解，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，此次调整不涉及LPR，仅调整利率加减点。

　　需注意的是，由于重定价日不同，不同的借款人的利率在批量调整后均有所差异。

　　中金公司研报分析，本轮存量房贷利率将分两步完成下调。第一步是商业银行10月31日前将LPR加点幅度高于“-30BP”的存量房贷加点幅度批量调整至“-30BP”；第二步是在贷款重定价日，假设10月LPR下降20BP，存量房贷跟随LPR再次下调20BP。

　　值得一提的是，由于今年5年期以上LPR已下调35BP，对于今年还未重定价的贷款，在重定价日还有另外35BP的降幅。

　　比如，以重定价日为每年1月1日的贷款为例，假设此前存量房贷利率为4.75%（当时LPR4.2%+55BP），则2024年10月31日批量调整后的利率为3.9%（当时LPR4.2%-30BP），下调85个基点。

　　若当前的LPR保持3.85%不变，则明年1月1日贷款重定价后，房贷利率再下调35BP为3.55%（LPR3.85%-30BP）；若2024年10月21日LPR下降20BP，那么，明年1月1日重定价后，利率再下调55BP为3.35%（当时LPR3.65%-30BP）。

　　那么，购房者到底能省多少钱？以100万元、30年期、等额本息还款的存量房贷为例，经测算，借款人月供可以减少约300元。

　　近日，央行行长潘功胜在国新会上表示，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

　　同时，潘功胜表示，此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

　　取消房贷重定价周期最短1年限制

　　专家称促进房地产市场止跌回稳

　　央行此次调整优化的主要内容是什么？央行有关负责人表示，一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。

　　二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。

　　东方金诚首席宏观分析师王青认为，此次房贷利率下调需在10月31日之前完成，覆盖首套和二套房贷利率，去年首轮房贷利率下调，只覆盖首套房贷利率，此次范围则有所拓展。从11月1日起，客户可以和银行重新协商存量房贷利率重定价周期。原来每年只有一次，此次每个季度、每半年或者每一年都可以调整一次。

　　王青表示：“此政策的积极意义在于缩短了存量房贷利率调整周期，此意味着，接下来存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，能够进一步缓解潜在的提前还贷潮。相当于给存量房贷家庭吃下定心丸，有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。”

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，此次存量房贷利率的政策调整，开启了去年以来第二次降低存量房贷的操作，其具有非常好的导向。不过，各个地方的表现不同，减负情况也不一样，但总体上看，后续各个购房者都可享受到较好的减负效应。

　　另外，中金公司研究部银行业分析师林英奇预测：“假设1年和5年LPR下调20个基点，存量按揭利率平均下调50个基点，我们测算对息差的影响分别为9个基点和6个基点，合计约15个基点，假设存款利率下调25基点、降准50bp能够基本对冲对于银行息差的影响。”

　　值得一提的是，据了解，此次是我国最后一次批量调整存量房贷利率。未来，我国将建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。