别吵了！2024年起，老旧小区加装电梯，一律按“新规”处置

作者|罗乾波

出品 |波哥看楼市

在国内的城市更新过程中，老旧小区的提质改造也是一大重点工作，其中，加装电梯，是一个非常重要的内容。

因为很多以前的老旧小区的房子，基本都是4-7层的多层建筑和楼梯房，而随着岁月的流逝，这些房子都已经使用20到40年左右不等了，而住在那里的人，除了租赁户之外，也绝大多数都是老年人了，他们由于体力和身体的原因等，每天爬楼梯，特别是4楼以上的老人，这是一个不小的负担。如果，还碰上要搬点什么东西上去，就更麻烦了。

据波哥看楼市观察，因而，国家，也考虑到了此类房子居住过程中的相关问题，对加装电梯，在相关政策方面给予了不少的指引和要求，譬如：

1、实际上，早些时候的《民法典》的第278条也已经有明确的规定：在经有关部门审核后，增加电梯设计符合规定的，可以批准增设，避免因个别业主反对而导致整个增设电梯工程无法进行。若加装电梯确对少数业主有直接影响，可由加装电梯的业主给予相应的经济补偿。可见，我国的《民法典》也在为老旧小区加装电梯扫除障碍。未来即使有个别业主反对，只要大多数业主赞成，就可以启动加装电梯的工程项目了。

2、我国已经在法律的层面，积极支持老旧小区加装电梯。早在去年9月份，我国就推出了《无障碍环境建设法》的第二十二条就规定：“国家鼓励城镇老旧社区设置电梯或其他无障碍设施，方便残疾人、老年人”。

3、此外，2023年11月8日召开记者招待会上，最高人民法院和住建部在会上也提出了：推动既有住宅加装电梯，是落实国家积极应对人口老龄化的战略部署，改善人民群体居住环境和出行条件，解决“悬空老人”和“残疾人”上下楼的困难的重要举措。

4、2024年十四届全国人大二次会议住建部长倪虹表示，稳步实施城市更新行动要抓重点，第一个是民生工程，报告提出推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设；我们打算今年再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。

简析：

据波哥看楼市观察，尤其是从去年9月1日就开始正式实施的《无障碍环境建设法》，按照业内人士的话说，这是我国首部与老小区加装电梯有关的全国性法律，从法律效力上讲，远高于此前地方上的一些规定和条例，接下来，各老小区的做法就有了法律参考。

其中，第18条规定了不符合无障碍设施工程标准的居民建筑等，县以上人民政府应根据实际情况，制定改造计划并组织实施。这是个大框架，加装电梯自然也属于无障碍实施范畴。

同时，第22条中，国家明确表示支持老旧小区加装电梯，为残疾人、老年人提供便利。这同样是大基调，但细化了具体内容，比如对第18条提出的县级以上人民政府要制定计划组织实施加了前提，要“采取措施、创造条件，发挥基层社区的作用，以推动多层住宅加装电梯”，直白地说，不能说加装不了就算了，你要采取措施、创造条件去把这件事做成。

后面去年11月两大部门的上述说法，实则是对《无障碍环境建设法》这一文件，分别从法律和住建两个方面的再次重申、强化推介和部署。

由此可知，国家对于老旧小区加装电梯这事，是非常上心的，并将之视为民生性普惠工程之一，不遗余力在推动。

那么，为啥要这样来强力推动呢？

主要原因有二：

一是，人口老龄化问题日益凸显。

人口老龄化已成为我国经济社会发展的重要特征之一。根据国家统计局发布的最新人口统计数据，截至2023年底，我国60岁及以上人口为29697万人，占全国人口的21.1%;其中65岁及以上人口为21676万人，占全国人口的15.4%，相比2022年再次上升了0.5个百分点。65岁及以上人口占比超15%，意味着我国已经步入深度老龄化社会。

其中，与联合国定义的老龄社会14%的总人口占比，在60岁和65岁及以上的占比中，都从超过了联合国的指标，因此，国家判断，我们已经进入深度老龄化社会的时代了。

曾有调查数据显示，在大多数城市里，老旧小区居住的群体都以老年人为主。原因有三：其一，小区往往在市区，医疗、生活配套方便；其二，由于房龄较老、户型落伍，年轻人不喜欢没有电梯的房子，只能留给老人居住；其三，老人经济来源有限，没有经济能力置换成有电梯的新房。

也就是说，由于老龄化和老年人的现实需求及相关现状等特征，对于众多居住在老旧小区的老人来说，“不想离开”、“没能力离开”和“家庭问题所致”，这三类情况相互交织，而让很多老人滞留在此类无电梯的老旧小区中，因此，在此类小区中推进和解决好电梯的问题，确实能让众多的老人的日常出行和生活更加方便，特别是对那些身体不好、腿脚不太灵便的老人而言，能轻松走出家门、去感受户外的美景、新鲜空气等，都是一大利好。

二是，价值和经济方面的因素也在推动。

这是一个从个人、楼栋、社区、到产业到国家各个方面的综合价值的提升，相关方面都将受益。

比如，在改善老旧小区居住环境上，电梯的加装有助于提高老旧小区的整体价值和居住质量。居民上下楼更加方便，出行更加便捷，也提升了生活的舒适度。

比如，在提升性价比上，与购买高层住宅相比，加装电梯的成本相对较低。这不仅能让居民享受到现代化的设施，同时又避免了高层住宅可能存在的安全隐患。

比如，在扩大就业和收益上，电梯加装市场规模庞大，为电梯生产、销售、安装和维护行业带来了大量就业机会。此外，这一市场规模对相关企业和工作人员也是一个新的机会和挑战。预计电梯加装将为国内市场带来约2.6万亿的市场规模，促进电梯制造、销售及维护行业的发展，为社会创造更多就业机会和经济收益。

如上，虽然有许多的利好，但是从数据来看，还是有点扎心的。

据国家统计据的数据显示，2022年全国老小区加装电梯3万部，截至2023年10月底，全国既有住宅加装电梯近10万部。

然而，全国范围内，老旧小区的数量达到了令人瞠目结舌的17万个，覆盖面积高达40亿平方米。在主要的20个城市中，已登记的小区数量为15.39万个，其中超过20年历史的老旧小区数量为5.96万个，占比近40%。

如果按照一个小区10栋楼，每栋楼加装2部电梯算的话，其实一年也就1500个小区，这在全国老小区占比多大呢？另一份数据显示，老小区改造推出已经10年了，累计改造16.3万个老小区（大部分都是没有电梯的），但如果按照2022年的加装规模，10年也不过加装了1.5万个小区，占已改造小区的比例10%都不到，而且，这还不算未改造的小区，算下来，这个占比就更小了。

也就是讲，在老旧小区加装电梯方面，理想和现实还有巨大的差距，综合各类市场主流信息来看，波哥看楼市发现，一段时间以来，老旧电梯更新和老旧小区增设电梯虽然是热点话题，但现实中面临资金筹措难、利益协调复杂、技术改造门槛高等诸多难题，进而导致加装电梯的进程并不理想。

对此，据波哥看楼市梳理，市场典型的反馈主要有四点：

1、房屋升值的不确定性：尽管电梯能改善出行便利，但这并不一定会带来房价的明显上涨。有些小区加装电梯后，房价并未发生显著变化，甚至出现下跌的情况。

2、高额成本：除了政府补贴外，业主需要自行承担部分电梯加装的费用，这可能对一些业主造成经济负担。尤其是一楼和二楼的住户可能不需要电梯，但却需承担部分费用，这容易引发矛盾。

3、施工和维护问题：老旧小区的建筑结构较为老旧，加装电梯可能会遇到各种问题，如噪音大、施工困难等。此外，电梯后期的维护和运行费用也需要合理分摊，这可能导致居民之间的纠纷。

4、建筑质量与效果难以把控：由于老旧小区的房屋质量参差不齐，加装电梯时可能会遇到一系列问题，比如结构不稳定、施工中断等。这不仅对加装电梯的效果产生影响，还可能给居民带来不便和麻烦。

这些问题，归纳起来就是经济和技术的问题，比较起来，前者的反作用更加明显，在国家的补贴资金之外，业主的花费也不少，此为其一；另一方面，电梯厂商和运营商的成本也基本是刚性的，他们也要在合理的时间内收回成本和合理盈利才能搞下去。

换句话说，就是经济和费用等问题，才是影响老旧小区加装电梯的核心问题，至于业内很多媒体和朋友所说的技术和安全问题，相对次要一点。

其中，在波哥阅读了很多朋友的文章后，发现一个比较搞笑的事——很多人提出，在老旧的多层建筑加装电梯后，会影响房屋的采光、安全等问题，还拿出了其他建筑嵌入式加挂电梯来对比说事，最后，波哥看了之后一头雾水，还有人贴出来的图片也很奇葩，图中的电梯是从单元楼梯通道的旁边一户来设计和建造的，也即是从各个楼层的窗户这一面直接装上去的，不知道是什么特殊的原因造成的。

因为，对过往的多层建筑而言，加挂电梯，不可能这样去做，这太不符合电梯规划的常识了，所以，造成很多业内朋友的文章，都在大谈特谈采光和安全性的问题，实际上这一点，在专业的施工技术里面，基本不会存在。

大家可以想象一下，一栋多层建筑，基本都是板式楼，也会一部分为筒子楼，至少有一个或多个入口或楼梯通道，原来筒子楼多为纵向结构，后面的则多为横向的设计、分成了几个单元等，那么，按常规技术来讲，在新加电梯时，基本都会在在楼梯步行通道的外面直接设计加挂电梯，不太可能把电梯直接从住户的窗户这一面去设计。

另外，退一步讲，即使由于相邻建筑的距离和空间制约等，也必然是围绕公共楼道来看展的，绝不可能从住户的窗户这面来设计的，从公共楼道的正反两面都将是正常的，只是正面更多，反面的相对很少，除非正面的距离比较狭窄了等。

而且跟建筑的主体结构相关性没那么大，有些人很可能不是房地产出身的，对外挂式电梯的施工技术不清楚，而把此类方式写得吓死人，颇有点贻笑大方了。

倒是，官方媒体更加专业和谨慎一点，在“技术问题”上，他们更多是指如何有效降低成本、如何降低业主的筹资抗性等，而不是不懂装懂，在那里瞎谈怪说。

例如，在新技术（涵括新模式）的使用上，两个相对特殊的典型案例是：

8月14日，据澎湃新闻报道：

“住建部门探索老旧小区加装电梯新路子——‘电梯+光伏’圆了居民便捷上楼梦

204号小区的楼梯是剪刀式双跑楼梯，原入户门在楼体中心内侧，无法与外部电梯直连。在加装电梯前，住建部门不断对小区加装电梯的方案进行调整，最终确定在楼梯间两侧相邻的衣帽间外新增平台与候梯厅连通，居民乘坐电梯经平台可从自家衣帽间平层入户。

新技术的应用，实现电梯井道基础独立承重，不增加原楼主体承重负担。电梯井道及入户平台采用钢结构框架，与原楼栋连接方式为铰链，降低不均匀沉降时对楼体的影响，安全性能大幅提升。”

此案例说明，在降低日常成本上，导入了光伏技术；同时，在区别于固有的与楼梯通道的正常模式之外，选择从衣帽间入户，还是围绕楼梯间来设计和施工的，也没有直接“拦窗而上”。

另外一个模式，就是深圳市罗湖区“共享电梯”的案例，在投资和运营方式上，借鉴了共享单车等的模式，有一定的新意。

广州日报，在前不久的7月25日，做了一个报道，主要情况如下：

7月22日，随着两部新装电梯投入使用，深圳市罗湖区南湖街道新南社区东乐宿舍百余位居民正式告别“爬楼时代”，和其他老旧小区加装电梯有所不同的是，此次采用的是共享电梯模式，无需业主承担大额的电梯加装费用，而是根据实际使用情况，按次缴纳0.2元至0.85元不等的使用费，每个月有封顶金额，扣费全程通过AI识别人脸。

记者了解到，根据有关约定，在为期15年的合约期内，该小区的付费电梯涉及的维修、保养等费用均由神州通立电梯公司方面承担。与之对应的是，该公司享有电梯运营产生的收益，包括后期电梯广告可能产生的收益。

实际上，“共享电梯”模式，解决的还是业主的支出和投资商的成本及收益方面的问题，尽量在二者间寻求一个合理的平衡，因此，在国内引发了许多的关注。

然而，在波哥看楼市看来，实则是一回事，就是要降低费用、成本，对业主和投资商都要有看得见和听得到银子响声的有效支撑点，最后才能走下去、走得远。

因，最近不少朋友与波哥探讨老旧小区的一些问题，其中，一些朋友提到了加装电梯的事宜，因此，今天就借本文来简单说一下，以供大家参考。

依照本文主旨，波哥看楼市认为，随着国家城市更新、老旧小区改造的加强，以及相关政策的不断深化和推动，新技术和新模式的总结与推广等，未来老旧小区加装电梯的速率必将更加有效率和有效果。

尤其，是把加装电梯一事，写进了国家的相关重要法律文件之中，具有划时代的意义了，不再是一个简单的经济层面的思想和行为了，充分体现了国家对当前老龄化社会的重点关注，以及对许许多多老年人等的悉心关爱。

俗话说，家有一老，如有一宝。

老吾老以及人之老，永远不会过时，国家从法律和住建层面，来颁布有关新规来强势推动老旧小区加装电梯一事的进程，早已超越了简单的经济方面的范畴，看得更加的深远。

这与城市更新的核心价值如出一辙：

只有站在过往的城市、和人的历史及其价值的基础上，我们才能走得更稳更远更成功。

新规可以致远，也必然要不断有效汲取每一个时代中的人与事的足够宏大的积极能量。

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