这世上有最难的两件事，一是触动上层的利益，二是改变底层的观念

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　我一直想不通，养老基金为什么不能投资房地产赚钱？商品房确实风险大，但保障房这种最稳妥收益的也不行吗？

　　以公租房为例，基本都建在不太热门的地段儿，所以这种地的土地出让金本身就不高，甚至是完全减免或免费划拨，也就能给这种保障房减免掉绝大部分前期费用和税费。

　　假定是投资商或承建商只承担建安费用，那公租房每平米的成本也就是3000来块钱，4000多就能确保社区内所有设施了，绝对不超5000块钱一平米。

　　请问租金是多少？北京市住宅的平均租金应该是在80多块钱，算85吧。公租房理论上的租金是周边同等住宅的70%，咱按60%算，那85*0.6=51块钱每平。以5000块的成本价，在不计算管理费的情况下，租售比达到100之内，换算成年投资回报率是12%。

　　这收益率相当高了吧？而且够不够稳妥？有没有风险？就算是担心现金流出现问题，养老基金得到政策性贷款的难度也不大吧？何况还有如此好的收益率做支撑！

　　再一点，我一直想不通，为什么公租房就不能让租客买下啊？既然是保障房，那让低收入阶层买下也是保障啊。他们毕竟是低收入阶层，就算买下了能影响商品房价格吗？

　　比如说如果在公租房租赁期达到5年或8年以上，那就可以申请买下。价格就按照当时的租金收益来估算，比如租金每平51块钱，50平的就是2550，一年3万。那售价就按照国际惯例呗，20年的回报期，这套房售价60万，你认为养老基金会赔吗？

　　当然，这种房即便让租客买下了产权，也必须按照保障房政策进行系统内封闭管理。也就是不准私自出租，必须租给有资格承租的低收入群体。想卖的时候也必须申请，由主管部门核定价格。价格仍然按照同时期的年租金*20倍计算，确保卖房人没有高收益。

　　然后先看养老基金和政府部门是否愿意回购，不回购的也必须卖给同样具备购买资格的低收入群体，跟“共产房”的政策差不多，核心思想就是禁止炒房，房住不炒。

　　如果是由“某个养老基金”来投资运作这种保障房，那不仅收益高，而且我认为是没有风险的。那不仅解决了养老金没有好的投资方向的问题，也能保证退休人员能拿到养老金，还促进改善了低收入群体的住房问题。之所以加入了出售的环节，就是让养老基金有现金流，不至于再找政府输血。

　　总之吧，这个问题困扰我很多年了。每当看到某些养老基金收益不高的时候我就疑惑，为什么不去投资房地产呢？为什么不投资保障房呢？这不仅不会冲击商品房市场，反倒是稳定了楼市，还稳定了社会阶层。

　　当然，我也知道这难度在哪里，一是在于管理和监管，二是在于低收入群体不接受。管理和监管问题确实很难，但改变某些群体的思维意识更难，只要让他们听到“房地产”三个字，甭管是否对自己和社会有利都要反对！

　　唉，没办法，难啊。这世上有最难的两件事，一是触动上层的利益，二是改变底层的观念。而且在很多时候，上层的利益来源，正是底层的观念所奉献……